Эксперты: Уровень вакансии в сегменте складской недвижимости Петербурга в 2012 году снизился до 4,9%
Спрос на качественные складские комплексы значительно превышал предложение, что привело к снижению уровня вакансии с 6,7% в 2011 году до 4,9% в 2012 году, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
В комплексах класса A уровень вакансии к концу 2012 года составил 5,4%, класса B - 3,8%. Валовое поглощение по итогам 2012 года составило 151 тыс. кв. м, что на 10% ниже показателя 2011 года.
Характерная для рынка складской недвижимости ситуация отсутствия достаточного количества вакантных площадей, несмотря на ввод в эксплуатацию в I полугодии 134 тыс. кв. м, привела к росту арендных ставок. К концу 2012 года уровень ставок в складских помещениях класса A составил 183 долл. США/кв. м/год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов, 146 долл. США/кв. м/год - в помещениях класса B.
По данным ASTERA, основная масса заявок на аренду складов приходится на помещения площадью от 1000 до 3000 кв. м. (около 33%), а также от 500 кв. м до 1000 кв. м (32%). Доля заявок на помещения от 5000 кв. м составила 4% от общего объема. Основной спрос на крупные складские блоки (5 000 - 10 000 кв. м) формируют производственные и строительные компании, крупные розничные сети. Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений составляет 1-3 месяца.
Вследствие низкого уровня вакансии и роста арендных ставок многие компании начинают рассматривать приобретение земельных участков с целью строительства производственно-складских комплексов для собственного использования. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit - строительство под заказ конкретной компании-арендатора.
В 2013-2015 годах при текущих темпах ввода новых площадей в складских комплексах сохранится низкий уровень вакансии в качественных комплексах, в том числе в связи с тем, что на большинство площадей в новых объектах уже заключены предварительные договоры аренды. Вполне ожидаемым в ближайшие 3 года является рост арендных ставок, вызванный недостаточным уровнем предложения на рынке складской недвижимости. Заявленные к открытию в 2013-2014 годы новые качественные спекулятивные комплексы не решат проблему дефицита площадей. В настоящее время аналитики ASTERA отмечают повышение интереса к сегменту складской недвижимости со стороны девелоперов.
В 2013 году ожидается анонсирование новых крупных проектов. В случае сохранения стабильной макроэкономической ситуации в России новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с декабря 2012 года начинает рефинансировать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, где повышенный риск, связанный с низким первоначальным взносом, застрахован первичным кредитором самостоятельно.
Страхование финансовых рисков, наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика, обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт может использоваться не только кредитными организациями (банками), но и некредитными организациями - давними и надежными региональными партнерами АИЖК, выдающими ипотечные займы.
Ранее при выдаче кредитов по стандартам АИЖК с первоначальным взносом менее 30% применялось только страхование ответственности заемщика. Заемщику нужно было самостоятельно заключить договор страхования и уплатить единовременный страховой взнос сразу за весь срок страхования. В целях снижения единовременной финансовой нагрузки на заемщика по уплате взноса по страхованию ответственности, ОАО "АИЖК" совместно с ОАО "СК АИЖК" была разработана новая опция для рефинансирования ипотечных кредитов и займов с низким первоначальным взносом - страхование финансовых рисков кредитора/займодавца, страховую премию в котором оплачивает сам кредитор.
Механизм страхования финансовых рисков был отработан в рамках пилотного проекта АИЖК с его региональными партнерами и тремя страховыми компаниями. С мая по август 2012 года было предоставлено 107 ипотечных займов со страхованием финансовых рисков на общую сумму 150 млн руб.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в целях контроля рисков в портфеле закладных, осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом только при условии заключенного договора ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика или страхования финансовых рисков кредиторов). Договор ипотечного страхования, в случае дефолта заемщика, обеспечивает компенсацию части убытков кредитора (залогодержателя) при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме. Наличие дополнительного обеспечения в виде договора ипотечного страхования позволяет заемщикам получить ипотечный кредит со сниженным размером первоначального взноса, внесенного за счет собственных средств (от 10% до 30%), что направлено на повышение доступности ипотечных кредитов.
ОАО "АИЖК" и ОАО "СК АИЖК" продолжат развитие новых кредитно-страховых продуктов, обеспечивающих эффективное перераспределение рисков между участниками системы ипотечного кредитования и снижение финансовой нагрузки на заемщика., отмечается в сообщении пресс-служба Агентства.