Эксперты: Уровень вакансии в сегменте складской недвижимости Петербурга в 2012 году снизился до 4,9%
Спрос на качественные складские комплексы значительно превышал предложение, что привело к снижению уровня вакансии с 6,7% в 2011 году до 4,9% в 2012 году, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
В комплексах класса A уровень вакансии к концу 2012 года составил 5,4%, класса B - 3,8%. Валовое поглощение по итогам 2012 года составило 151 тыс. кв. м, что на 10% ниже показателя 2011 года.
Характерная для рынка складской недвижимости ситуация отсутствия достаточного количества вакантных площадей, несмотря на ввод в эксплуатацию в I полугодии 134 тыс. кв. м, привела к росту арендных ставок. К концу 2012 года уровень ставок в складских помещениях класса A составил 183 долл. США/кв. м/год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов, 146 долл. США/кв. м/год - в помещениях класса B.
По данным ASTERA, основная масса заявок на аренду складов приходится на помещения площадью от 1000 до 3000 кв. м. (около 33%), а также от 500 кв. м до 1000 кв. м (32%). Доля заявок на помещения от 5000 кв. м составила 4% от общего объема. Основной спрос на крупные складские блоки (5 000 - 10 000 кв. м) формируют производственные и строительные компании, крупные розничные сети. Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений составляет 1-3 месяца.
Вследствие низкого уровня вакансии и роста арендных ставок многие компании начинают рассматривать приобретение земельных участков с целью строительства производственно-складских комплексов для собственного использования. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit - строительство под заказ конкретной компании-арендатора.
В 2013-2015 годах при текущих темпах ввода новых площадей в складских комплексах сохранится низкий уровень вакансии в качественных комплексах, в том числе в связи с тем, что на большинство площадей в новых объектах уже заключены предварительные договоры аренды. Вполне ожидаемым в ближайшие 3 года является рост арендных ставок, вызванный недостаточным уровнем предложения на рынке складской недвижимости. Заявленные к открытию в 2013-2014 годы новые качественные спекулятивные комплексы не решат проблему дефицита площадей. В настоящее время аналитики ASTERA отмечают повышение интереса к сегменту складской недвижимости со стороны девелоперов.
В 2013 году ожидается анонсирование новых крупных проектов. В случае сохранения стабильной макроэкономической ситуации в России новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко и начальник Октябрьской железной дороги (филиал ОАО "РЖД") Виктор Степов подписали очередное рамочное соглашение о взаимодействии и сотрудничестве на 2013-2015 годы. Срок действия предыдущего аналогичного документа заканчивается 31 декабря нынешнего года.
Как подчеркнул Александр Дрозденко, "контакты и сотрудничество Ленинградской области и ОЖД проверены временем". "Безусловно, мы как партнеры берем на себя взаимные обязательства. и эти обязательства всегда реализуются", - заявил губернатор.
Объем транзитных перевозок по территории Ленинградской области ежегодно увеличивается на 40%. Причем, по словам Александра Дрозденко, перевозки железнодорожным транспортом растут "очень интенсивно". ОАО "РЖД" реализует ряд крупных инвестиционных проектов в регионе. Прежде всего, строительство подходов к портовым комплексам - например, в Усть-Луге. Также ведется строительство объездных путей для грузоперевозок в Выборгском районе, реализуются инвестпроекты, связанные с высокоскоростным железнодорожным сообщением.
Как уточнил начальник ОЖД Виктор Степов, инвестпрограмма ОАО "РЖД" в Ленинградской области составляет почти 10% региональной инвестиционной программы. При этом за последние 2 года объем инвестиций компании в проекты на территории Ленобласти превысил 60 млрд руб. "И такие темпы просматриваются практически до 2020 года", - сказал Виктор Степов. Железная дорога остается крупнейшим налогоплательщиком в регионе. За 2012 год рост налоговых поступлений ОАО "РЖД" в бюджет Ленинградской области составил 840 млн руб. За счет реализации инвестиционных проектов было создано 5 тыс. новых рабочих мест, что обеспечило еще 250 млн руб. бюджетных поступлений за счет налога на доходы физических лиц.
Очередное соглашение о сотрудничестве с Ленинградской областью Виктор Степов назвал важным и политически, и экономически в свете 4-процентного (пока) сокращения инвестиционной программы ОАО "РЖД". "Утвержден федеральный бюджет, в котором снята очень большая сумма дотаций за проезд льготных категорий граждан в поездах дальнего следования. Мы обратились к губернаторам регионов с просьбой поддержать компанию", - сообщил Виктор Степов.
Ленинградская область на этот призыв РЖД откликнулась. В бюджете региона на 2013 год заложено 221,4 млн руб. на возмещение потерь, возникающих при проезде в железнодорожном транспорте льготных категорий граждан, и еще 81,4 млн руб. - на компенсацию проезда школьников и студентов, которая ранее осуществлялась за счет федеральных средств. Уточним, что в 2012 году в региональном бюджете на реализацию льготы при проезде в железнодорожном транспорте было заложено 185,4 млн руб.
Спорные моменты между Ленинградской областью и Октябрьской железной дорогой касаются реализации инвестпроекта по строительству путепровода на Киевской улице в Гатчине, а также строительства трех автодорожных путепроводов: на 2-м, 11-м и 23-м км железной дороги Выборг - Каменногорск. Однако при подписании соглашения о сотрудничестве сторон на 2013-2015 годы по финансированию работ на этих спорных объектах алгоритм дальнейших действий был оговорен.