Эксперты: В 3-м квартале в Петербурге было введено только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей
В III квартале 2012 года было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было, отметили эксперты консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, подводя итоги 3-го квартала на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга.
На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец 3-го квартала 2012 года на рынке Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м. Отмечается, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв. м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв. м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
В III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 года составило около 90 тыс. кв. м, и это почти половина годового объема 2011 года. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
В III квартале на фоне высокого уровня спроса доля свободных площадей в среднем по рынку упала чуть больше чем на 1 п.п., составив на конец квартала 5% в классе А и 5,2% в классе В.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со 2-м кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
При этом, отмечается в отчете, вернувшийся на рынок дефицит свободных для аренды качественных складских площадей пока не отразился на ставках аренды, которые в 3-м квартале 2012 года остались на уровне конца первого полугодия текущего года: 120-127 долларов/кв. м/год (triple net) в классе А и 117-120 долларов/кв. м/год в классе В.
Эксперты предполагают, что что в 2012 году поглощение складских площадей на рынке Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв. м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По их оценкам, в 2012 году суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако эксперты ожидают, что они не превысят отметки в 130 долларов/кв. м/год (triple net) к середине 2013 года.
Операторы общепита сегодня являются наиболее активными игроками на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. В настоящее время основные арендаторы в этом сегменте - семейные рестораны средней ценовой категории, кофейни и фаст-фуды минимального формата, отмечают эксперты АРИН.
"Среди требований, которые арендаторы предъявляют к объектам, хорошее месторасположение, наличие мощностей и надлежащим образом оформленные документы для получения лицензирования на объекте", - рассказывает заместитель директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Ольга Фахрутдинова.
Основные различия в требованиях к помещениям в метраже и технических характеристиках. Рестораны предпочитают объекты площадью 200-500 кв. м в спальных районах или центральной части города, кофейни часто любят арендовать площадки 100-200 кв. м в локациях с высоким пешеходным трафиком. Фаст-фуды минимального формата предпочитают маленькие объекты - 50-150 кв. м.
Ольга Фахрутдинова говорит, что кофейни хотят витринные окна, рестораны любят террасы. "Например, за последний год в Санкт-Петербурге пользуются успехом рестораны с панорамным видом. Рестораторы готовы бороться за такие места, - отмечает Фахрутдинова. - К сожалению, в центре города большинство зданий являются памятниками архитектуры и не позволяют реализовывать подобные проекты. При реконструкции инвесторы сталкиваются с огромными проблемами".
Средние ставки для кофеен составляют 2,5-8 тыс. руб. за кв. м в месяц, для фаст-фуда - около 2,5-6 тыс. руб., для семейных ресторанов - порядка 1,2-3 тыс. руб.
Эксперты отмечают, что рынок активно развивается, появляются интересные проекты. Так, один из операторов общепита в последние полгода задал высокий темп развития в данном сегменте, открывая рестораны различного формата. В результате компания столкнулась с проблемой подбора персонала и организовала свой обучающий центр, арендовав для этого торговый комплекс.
"В Санкт-Петербург, по примеру Москвы, придут ночные клубы и рестораны иностранных и российских знаменитостей, - прогнозирует Ольга Фахрутдинова. - Сегодня у нас уже есть заявки на поиск помещения для таких объектов".
Также можно ожидать рост и в сегменте фаст-фуда из-за выхода новых сетей, которые могут занять определенную долю рынка быстрого питания.