Эксперты: Доля свободных складских площадей в Петербурге к концу года снизится на 2-3%
Общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга к концу третьего квартала 2012 года составляет более 5,2 млн. кв. м, включая объекты, расположенные на территории Ленинградской области, согласно исследованию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв. м.
По подсчетам аналитиков ASTERA, в общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3-й квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66%, доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях, вкупе с юго-восточным и юго-западным, здесь расположено около 70% складских объектов.
Несмотря на ввод новых спекулятивных площадей в первом полугодии этого года, на рынке существует высокий дефицит качественных помещений, среднерыночный уровень вакансии остается на низком уровне - 7% в классе А и около 3,5% в классе В.
Согласно оценке аналитиков ASTERA, объем чистого поглощения в третьем квартале составил около 10 тыс. кв. м. Небольшой объем поглощения обусловлен сезонным снижением деловой активности в летний период и отсутствием большого количества предложений. Объем чистого поглощения за 9 месяцев 2012 года составил около 190 тыс. кв. м.
До конца года не запланирован выход ни одного нового комплекса. Строительство складских комплексов, анонсированных к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и "Теорема-Терминал" (4-я очередь) еще не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала "Осиновая роща", на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013 год.
Несмотря на высокий спрос, инвесторы пока не активно планируют новые проекты, занимая выжидательную позицию, отмечают эксперты. Динамика прироста площадей на рынке слабая: суммарный объем новых площадей, введенных за последние три года, не достиг объема ввода за рекордный 2008 год.
Уровень арендных ставок на складские помещения в третьем квартале 2012 года не изменился и составил для класса A около 183 долларов/ кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам третьего квартала составили около 138 долларов/кв. м в год, без НДС.
По прогнозам экспертов ASTERA, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок.
Доля свободных площадей к концу года снизится еще на 2-3%.
Операторы общепита сегодня являются наиболее активными игроками на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. В настоящее время основные арендаторы в этом сегменте - семейные рестораны средней ценовой категории, кофейни и фаст-фуды минимального формата, отмечают эксперты АРИН.
"Среди требований, которые арендаторы предъявляют к объектам, хорошее месторасположение, наличие мощностей и надлежащим образом оформленные документы для получения лицензирования на объекте", - рассказывает заместитель директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Ольга Фахрутдинова.
Основные различия в требованиях к помещениям в метраже и технических характеристиках. Рестораны предпочитают объекты площадью 200-500 кв. м в спальных районах или центральной части города, кофейни часто любят арендовать площадки 100-200 кв. м в локациях с высоким пешеходным трафиком. Фаст-фуды минимального формата предпочитают маленькие объекты - 50-150 кв. м.
Ольга Фахрутдинова говорит, что кофейни хотят витринные окна, рестораны любят террасы. "Например, за последний год в Санкт-Петербурге пользуются успехом рестораны с панорамным видом. Рестораторы готовы бороться за такие места, - отмечает Фахрутдинова. - К сожалению, в центре города большинство зданий являются памятниками архитектуры и не позволяют реализовывать подобные проекты. При реконструкции инвесторы сталкиваются с огромными проблемами".
Средние ставки для кофеен составляют 2,5-8 тыс. руб. за кв. м в месяц, для фаст-фуда - около 2,5-6 тыс. руб., для семейных ресторанов - порядка 1,2-3 тыс. руб.
Эксперты отмечают, что рынок активно развивается, появляются интересные проекты. Так, один из операторов общепита в последние полгода задал высокий темп развития в данном сегменте, открывая рестораны различного формата. В результате компания столкнулась с проблемой подбора персонала и организовала свой обучающий центр, арендовав для этого торговый комплекс.
"В Санкт-Петербург, по примеру Москвы, придут ночные клубы и рестораны иностранных и российских знаменитостей, - прогнозирует Ольга Фахрутдинова. - Сегодня у нас уже есть заявки на поиск помещения для таких объектов".
Также можно ожидать рост и в сегменте фаст-фуда из-за выхода новых сетей, которые могут занять определенную долю рынка быстрого питания.