Эксперты: Невский проспект обгоняет Тверскую улицу по потенциалу
Потенциал петербургского Невского проспекта (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичной "объединенной" Тверской, включающей Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы сравнили аналитики группы компаний RRG.
Начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина - около 2,9 километров, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая - 3-6 метров. Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тыс. в сутки.
Однако для формата street-retail часто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный. Согласно подсчетам RRG, Невский проспект со своим показателем 40-55 тыс. человек в сутки опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от пл. Маяковского до пл. Тверской заставы – от 7 до 10 тыс. человек в сутки). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, 311,8 тыс. человек в сутки, а на Невском - 595 тыс. человек в сутки.
"Основная причина более высокого трафика на Невском - обилие туристических и культурных объектов, - поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. В частности, именно по этой улице большинство людей проходят от метро Невский проспект и Гостиный Двор к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Не случайно именно на отрезке от дома 32-34 и до начала улицы наблюдается самый высокий пешеходный трафик".
Таким образом, Невский проспект соответствует западному формату топового street-retail. Кроме того, в Петербурге только одна такая "мощная" улица: конкурентов ей практически нет.
Крайне важными показателями являются также "непрерывная плотность витрин" (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим).
"Люди, которые просто прогуливаются по улице (а street-retail в центре города ориентирован именно на таких покупателей), увидев, что магазины "закончились", могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин", - поясняет Денис Колокольников.
Главный Санкт-Петербургский торговый коридор в этом плане выглядит предпочтительнее: здесь есть 3 участка "непрерывных витрин" 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков 4, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.
В настоящее время объединенная Тверская улица представлена 245 объектами street-retail, в то время как на Невском проспекте - 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений.
Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail - это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы.
Эксперты отмечают, что уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая по сути представляет собой "фуд-корт" под открытым небом.
Что касается Тверской, то это более деловая улица. Доля предприятий общепита составляет лишь 23%. При этом почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской - каждое третье помещение) , что опять же вполне обосновано: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.
Уровень вакантных площадей на Тверской и Невском низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG, он составляет 5-6%, на Невском - 4-5%. Что говорит о более высоком уровне востребованности петербургского торгового коридора по сравнению с московским.
Что касается арендных ставок, то Невский проспект в лучших местах достиг показателя 5-6 тыс. долларов за кв. м в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки 8,5 тыс. долларов, еще очень далека от докризисных показателей.
При этом цены продаж на Тверской (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от 50 тыс. до 70 тыс. долларов за кв. м первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон от 30 тыс. до 50 тыс. долларов за кв. м, даже в лучших локациях, отмечают эксперты.
"Впрочем, при всех "спорах" Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, - подводит итог Денис Колокольников. - Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими "голубыми фишками" коммерческой недвижимости и "невосполнимым ресурсом" в "вечных" местах".
В рамках проведения реконструкции участка Выборг - Каменногорск предусмотрено расселение 11 жилых домов, расположенных в зоне строительства, с улучшением жилищных условий для 47 семей. Об этом говорилось на первом заседании рабочей группы по изучению документации на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции железнодорожного участка Выборг - Каменногорск, сообщает пресс-служба ОЖД - филиала ОАО "РЖД".
Также в проекте реконструкции железнодорожной ветки Выборг -Каменногорск заложен комплекс природоохранных и санитарно-эпидемиологических мероприятий, направленных как на снижение воздействия объекта на все компоненты природной среды, в том числе, охрану поверхностных и подземных вод, охрану и рациональное использование земельных ресурсов, утилизацию отходов, так и на уменьшение акустического воздействия в помещениях жилых домов и прилегающих к ним территориях.
Утилизация отходов строительства будет осуществляться по договорам со специализированными организациями, имеющими лицензии на данный вид работ. Проект согласован Отделом водных ресурсов по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Невско-Ладожского бассейнового водного управления и Северо-Западным территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству.
Кроме того, проектом предусмотрены мероприятия по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленные на уменьшение акустического воздействия в помещениях жилых домов и прилегающих к ним территорий до нормативного воздействия - строительство 10,8 км шумозащитных экранов (стоимостью 654,8 млн руб.)
В заседании рабочей группы под председательством вице-губернатора Ленинградской области Георгия Богачева приняли участие заместитель начальника ОЖД по корпоративному управлению и работе с органами власти Павел Бурцев, и.о. главного инженера ОЖД Сергей Можин, начальник Группы заказчика Юрий Петров.
Выступая на заседании рабочей группы, Юрий Петров отметил, что реконструкция участка Выборг - Каменногорск осуществляется в рамках инвестиционного проекта "Организация скоростного движения пассажирских поездов на участке Санкт-Петербург - Бусловская Октябрьской железной дороги", который реализуется в соответствии с подписанным в сентябре 2001 года президентом РФ Владимиром Путиным и президентом Финляндской Республики Тарьей Халонен соглашением о совместной организации скоростного движения между Санкт-Петербургом и Хельсинки. Паспорт инвестиционного проекта утвержден распоряжением правительства РФ №1708-р от 30 ноября 2006 года.
Проект реконструкции участка Выборг - Каменногорск учитывает интересы социально-экономического развития территории Выборгского района. Для удобства пассажиров при реконструкции участка Выборг – Каменногорск предусмотрено строительство и реконструкция 22 пассажирских платформ. Помимо этого предусмотрена реконструкция путевого развития станций
Выборг, Таммисуо, Каменногорск с использованием современного оборудования на объектах железнодорожной инфраструктуры, что улучшит работу по обеспечению потребностей промышленных предприятий в железнодорожных перевозках. Реализация проекта позволит увеличить сборы в местные бюджеты муниципальных образований и сборы на ремонт дорог.
В составе проекта предусматривается перевод железнодорожных переездов в разряд охраняемых, оборудование их заградительными устройствами. Примыкание автодорог выполнено с учетом требований СНиП.
В сообщении отмечается, что на совещаниях с участием министра транспорта РФ, полномочного представителя президента РФ в СЗФО, руководства ОАО "РЖД" и причастных федеральных ведомств рассматривались вопросы финансирования строительства путепроводных развязок в местах пересечения автомобильных дорог и железнодорожных путей.
В настоящее время находится на согласовании проект перечня строительства путепроводов через железнодорожные пути на территории Ленинградской области включаемых в долгосрочную федеральную программу 2012-2020 г. с софинансированием из федерального бюджета и средств ОАО "РЖД". В перечень включены, в том числе 9 автодорожных путепроводов на участке Выборг - Каменногорск.
По итогам совещания представители РЖД и администрации Ленинградской области приняли ряд решений для организации дальнейшей работы. Так, будет разработана карта установки шумозащитных экранов на участке реконструкции, а также будут согласованы документы по отчуждению земель для их строительства.
Руководство ОЖД выразило готовность предоставлять в администрацию региона всю необходимую документацию по проекту. Также стороны сошлись во мнении, что по данному вопросу необходимо прийти к компромиссным решениям по всем проблемным моментам, возникающим при осуществлении проекта, в целях построения конструктивного диалога с представителями всех сторон, чьи интересы должны быть в обязательном порядке учтены.