Эксперты: Невский проспект обгоняет Тверскую улицу по потенциалу
Потенциал петербургского Невского проспекта (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичной "объединенной" Тверской, включающей Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы сравнили аналитики группы компаний RRG.
Начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина - около 2,9 километров, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая - 3-6 метров. Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тыс. в сутки.
Однако для формата street-retail часто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный. Согласно подсчетам RRG, Невский проспект со своим показателем 40-55 тыс. человек в сутки опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от пл. Маяковского до пл. Тверской заставы – от 7 до 10 тыс. человек в сутки). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, 311,8 тыс. человек в сутки, а на Невском - 595 тыс. человек в сутки.
"Основная причина более высокого трафика на Невском - обилие туристических и культурных объектов, - поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. В частности, именно по этой улице большинство людей проходят от метро Невский проспект и Гостиный Двор к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Не случайно именно на отрезке от дома 32-34 и до начала улицы наблюдается самый высокий пешеходный трафик".
Таким образом, Невский проспект соответствует западному формату топового street-retail. Кроме того, в Петербурге только одна такая "мощная" улица: конкурентов ей практически нет.
Крайне важными показателями являются также "непрерывная плотность витрин" (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим).
"Люди, которые просто прогуливаются по улице (а street-retail в центре города ориентирован именно на таких покупателей), увидев, что магазины "закончились", могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин", - поясняет Денис Колокольников.
Главный Санкт-Петербургский торговый коридор в этом плане выглядит предпочтительнее: здесь есть 3 участка "непрерывных витрин" 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков 4, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.
В настоящее время объединенная Тверская улица представлена 245 объектами street-retail, в то время как на Невском проспекте - 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений.
Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail - это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы.
Эксперты отмечают, что уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая по сути представляет собой "фуд-корт" под открытым небом.
Что касается Тверской, то это более деловая улица. Доля предприятий общепита составляет лишь 23%. При этом почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской - каждое третье помещение) , что опять же вполне обосновано: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.
Уровень вакантных площадей на Тверской и Невском низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG, он составляет 5-6%, на Невском - 4-5%. Что говорит о более высоком уровне востребованности петербургского торгового коридора по сравнению с московским.
Что касается арендных ставок, то Невский проспект в лучших местах достиг показателя 5-6 тыс. долларов за кв. м в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки 8,5 тыс. долларов, еще очень далека от докризисных показателей.
При этом цены продаж на Тверской (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от 50 тыс. до 70 тыс. долларов за кв. м первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон от 30 тыс. до 50 тыс. долларов за кв. м, даже в лучших локациях, отмечают эксперты.
"Впрочем, при всех "спорах" Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, - подводит итог Денис Колокольников. - Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими "голубыми фишками" коммерческой недвижимости и "невосполнимым ресурсом" в "вечных" местах".
КГИОП заявляет, что продолжает борьбу против самовольно возводимой мансарды на объекте культурного наследия федерального значения "Главная аптека" (Миллионная ул., 4). В суд направлено исковое заявление о понуждении восстановить объект.
В сообщении, опубликованном на официальном сайте комитета отмечается, что в целях пресечения незаконных действий КГИОП неоднократно направлялись обращения и запросы в 78 отдел полиции Управления МВД России по Центральному району Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Петербургу, Жилищный комитет, администрацию Центрального района Санкт-Петербурга, ООО "Жилкомсервис №1 Центрального района" для принятия мер в пределах компетенции данных организаций.
В целях установления наличия состава преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 243, ст. 330 УК РФ, выразившихся в повреждении объекта культурного наследия, производстве самовольных работ на данном объекте, причинивших ему существенный вред, направлены заявления о преступлении в Управление МВД России по Центральному району Петербурга, прокуратуру Центрального района, прокуратуру Петербурга.
В результате рассмотрения одного из заявлений КГИОП о преступлении Управлением МВД России по Центральному району Санкт-Петербурга 14 мая 2012 года возбуждено уголовное дело по факту повреждения объекта культурного наследия "Главная аптека".
10 апреля 2012 года администрацией Центрального района в Дзержинский районный суд направлено исковое заявление об обязании собственника кв. 19 устранить допущенные нарушения и восстановить кровлю. Исковое заявление принято судом к производству, КГИОП принимает активное участие в его рассмотрении в качестве третьего лица.
Собственник вышеуказанной квартиры, а также управляющая организация ООО "Жилкомсервис №1 Центрального района" были привлечены КГИОП к административной ответственности, в их адрес были направлены предписания о приостановке работ.
В настоящее время КГИОП в Дзержинский районный суд направлено исковое заявление о понуждении восстановить объект культурного наследия федерального значения "Главная аптека", расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Миллионная улица, дом 4/1, литера "А" и принятии обеспечительных мер по иску.
Актом визуального осмотра КГИОП объекта культурного наследия "Главная аптека"от 13 февраля 2012 года зафиксировано, что над частью южного и западного дворовых флигелей в отсутствие задания, письменного разрешения и согласованной КГИОП проектной документации производятся самовольные строительные работы по надстройке мансардного этажа над кв. №19. В результате указанных самовольных работ значительно поврежден объект культурного федерального значения "Главная аптека", а также нарушены его предметы охраны, а именно: объемно-пространственное решение и исторические габариты основного объема здания.
Cогласно п. 2 ст. 35, ст.ст. 40-45 Закона № 73-ФЗ на территории объекта культурного наследия не допускается проведение каких-либо работ, за исключением работ по его сохранению; работы по сохранению объекта культурного наследия подлежат проведению на основании проектной документации, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также письменного разрешения и задания, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия на производство работ без изменения облика указанного объекта и его особенностей, составляющих предмет охраны.