Эксперты: Высокий спрос на эконом-класс делает перспективным юг Ленобласти
Наибольшим спросом на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти пользуются объекты эконом-класса. По мнению экспертов компании London Real Invest, в ближайшее время следует ожидать увеличения интереса инвесторов и покупателей к проектам эконом-класса в южном направлении.
На сегодняшний день 71% загородных жилых объектов относятся к классу "эконом". И доля данного сегмента продолжает расти: в первом полугодии 2012 года из появившихся 47 новых объектов (в том числе новые очереди строящихся комплексов) 61% также относятся к эконом-классу. Увеличение предложения в этом сегменте обуславливается, в первую очередь, высоким спросом. Так, в первом полугодии этого года в ряде наиболее дешевых проектов темпы продаж достигали 20-25 участков в месяц, в то время как в бизнес-классе средние темпы продаж участков без подряда - 0,3-3 объектов в месяц. Кроме того, увеличение доли проектов эконом-класса связано с большим масштабом проектов этого сегмента в отличие от других классов.
По мнению экспертов компании London Real Invest тяготение спроса к эконом-классу дает потенциал для развития южного направления Ленобласти. До сих пор наиболее активно застраивается северное направление Ленобласти, что связано с более качественной транспортной доступностью, развитой инженерной и социальной инфраструктурой территории.
Кроме того, на севере всегда стоилось больше жилья, а на юге - промышленных и сельскохозяйственных объектов. В связи с этим у территорий сложился определенный имидж.
"Однако в плане развития эконом-класса юг имеет важное преимущество, - анализирует генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова. - Это направление развито меньше, чем северное, поэтому здесь есть более крупные участки под застройку. При этом они могут располагаться ближе к городу и иметь более низкую стоимость. Кроме того, наличие КАД, строительство ЗСД улучшит транспортную доступность территории".
Эксперты компании предполагают, что в ближайшие несколько лет плотность застройки 50-километровой зоны на юге и севере может сравняться.
Открытие станции метро "Адмиралтейская" в начале Невского проспекта изменило движение пешеходных потоков и кардинально изменило ритейл-ситуацию на главной улице Санкт-Петербурга. Теперь наиболее интересный для ритейлеров участок Невского теперь простирается от самого начала до Московского вокзала, считают аналитики.
Невский проспект, главный торговый коридор Санкт-Петербурга, всегда пользовался исключительным спросом ритейлеров. Однако, разные части улицы были неравнозначны по многим показателям, что сказывалось на востребованности торговых помещений у ритейлеров и, как следствие, влияло на ставки аренды.
Традиционно аналитики выделяли три торговые зоны Невского – наименее популярный у ритейлеров конец проспекта (ближе к Александро-Невской Лавре), серединную часть (от Московского вокзала до Фонтанки) и начало проспекта (от Адмиралтейства до Фонтанки).
Так, по данным АРИН, ставки аренды на протяжении проспекта отличаются в несколько раз: в конце проспекта ставки аренды составляют 2-3,5 тыс. руб. за кв. м в месяц, в серединной части варьируются от 4 тыс. до 17,5 тыс. руб. за "квадрат" в месяц, в начале проспекта составляют 3,5-12 тыс. руб. за кв.м. в месяц. Такой разброс цен на аренду помещений в первую очередь объясняется "проходимостью" того или иного участка улицы.
Летом этого года "революцию" в ритейле произвело открытие на Невском проспекте новой станции метро "Адмиралтейская", обеспечившей интенсивный пешеходный трафик в начале проспекта, сравнимый с его максимально популярной серединной частью.
По данным консалтинговой компании RRG, пешеходный трафик в локации у дома номер 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской, около которого находится "Адмиралтейская", до открытия станции метро составлял 12,8 тыс. человек в сутки. Уже через месяц после открытия "Адмиралтейской", в этой точке поток увеличился до 22,4 тыс. человек в сутки, а спустя два месяца составил уже 29,5 тыс. человек в сутки.
"Открытие станции метро на этом участке проспекта - фактор, кардинально изменивший ситуацию в street-retail всего Невского проспекта, - отмечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. - "Адмиралтейская" дала новую жизнь ранее "тупиковому2 участку Невского, изменив направление пешеходных потоков на проспекте. Если раньше основной поток двигался к основным достопримечательностям Петербурга - Дворцовой площади, Эрмитажу, Неве от станций метро "Гостиный двор" и "Невский проспект", то сейчас поток двигается в другом направлении, открывая торговой недвижимости, расположенной в начале Невского, новые возможности".
Для сравнения: около дома 32-34 по Невскому проспекту, расположенного на более оживленной четной стороне улицы между станциями "Гостиный Двор" и "Невский проспект" (в самом "эпицентре" туристического потока), пешеходный трафик составляет 39,5 тыс. человек в сутки. При этом трафик на наиболее популярной среди предприятий общепита Малой Садовой, которую можно смело назвать "фудкортом Невского проспекта" - 14,5 тыс. человек в сутки.
"Таким образом, мы видим, что начало Невского проспекта сейчас представляет собой полноценную "топовую" локацию для помещений street-retail. Уже сейчас потоки туристов в этом месте немногим ниже, чем в традиционно самом оживленном месте улицы, - говорит Денис Колокольников. - И эта тенденция будет развиваться и далее".
По оценкам эксперта, в ближайшие полгода-год трафик увеличится еще на 20-30%, и, как следствие, рост арендных ставок и цен продаж на помещения street-retail в данной локации может составить около 10-20%.