Эксперты: Спрос и инвестиции в доходные дома будут расти
Сегмент доходных домов и апарт-отелей в Петербурге будет востребован как среди инвесторов, так и среди арендаторов. Такой прогноз дают эксперты агентства Home estate.
По словам представителей агентства, сегодня самым понятным и поэтому наиболее востребованным для частных инвесторов способом вложения средств является покупка и сдача в аренду жилой недвижимости. Однако, по прогнозам экспертов Home estate, популярность среди населения Петербурга будет набирать инвестирование в доходные дома и апарт-отели. Для инвестора - это легальный способ вложения средств и налогообложения; это юридически более защищенный способ инвестирования, чем сдача квартиры «в черную». По оценкам компании доходность такого проекта для частного арендодателя составит 10-11%, в то время как доход от аренды обычной квартиры составляет примерно 8-9%. Это связано с тем, что апартаменты можно сдать по более высокой цене за счет высокого уровня сервиса, который предоставляет профессиональная управляющая компания. Кроме того, удобство представляет то, что управляющая компания берет на себя все обязательства по поиску арендатора, уборке, контролю за состоянием жилья и т.д.
Сейчас рынок доходных домов и апарт-отелей в Петербурге развит слабо: представлено всего порядка 10 проектов. Но уже сейчас можно говорить об актуальности этих проектов среди арендаторов; преимущественно речь идет об аренде жилья крупными российскими и зарубежными компаниями, открывающими офисы в Петербурге, для своих высокооплачиваемых специалистов. Арендовать жилье в апарт-отеле будет стоить в 2-2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, и проще и надежнее, чем арендовать обычные квартиры. Кроме того, в отличие от гостиничных номеров, апартаменты обустроены кухней и, как правило, бывают более просторными. «Аренда жилья в доходном доме или апарт-отеле – это удачный компромисс между обычной квартирой и гостиницей, адекватное соотношение цены и условий проживания», - рассуждает Елена Амирова, гендиректор агентства недвижимости Home estate.
Эксперты считают, что предложение и спрос на рынке приобретут более четкие очертания через 5-6 лет; тогда инвестирование в доходные дома и апарт-отели станет одним из наиболее популярных способов вложения средств для петербуржцев.
С 2013 года стоимость арендной платы для 1000 нежилых помещений, принадлежащих городу, может вырасти на треть. Комитет по управлению городским имуществом вчера рассказал о своих планах по переходу от массовой к индивидуальной методике определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города.
Как пояснил председатель КУГИ Дмитрий Куракин, индивидуальная оценка будет применяться не ко всем объектам, принадлежащим городу, которые сдаются в аренду, а только к высокодоходной части. Около 11 тыс. объектов КУГИ сдает в аренду, из них 7,5 тыс. — в коммерческую аренду (остальные сдаются по договору о безвозмездном пользовании и на прочих льготных условиях). В свою очередь, из этих 7,5 тыс. только 1000 является высокодоходной. «Из 6,5 млрд рублей, получаемых городом арендных выплат, высокодоходная часть приносит 2 млрд рублей. Я считаю, что она может приносить минимум 3 млрд рублей в год. На том, что арендная ставка не соответствует рыночной цене, наживаются некоторые арендаторы, которые ничем не занимаются, кроме сдачи помещения в субаренду», — говорит он.
Председатель КУГИ рассчитывает, что комитет успеет представить необходимые поправки в закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» в Законодательное собрание города до того, как орган завершит весеннюю сессию. «До конца 2012 года мы намерены полностью подготовить все правовые акты и внедрить механизм индивидуальной оценки уже в следующем году, — говорит он. — Кроме того, в 2013 году мы проведем государственный конкурс, чтобы выбрать оценщиков. Их работу будет контролировать ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН)».
В комитете отметили, что ставка будет меняться и для арендаторов с действующими договорами аренды: после переоценки ставки арендодатель направит арендатору уведомление — и плата изменится с даты получения этого уведомления, пишет «Коммерсант».
«На мой взгляд, отказаться от методики массовой оценки нельзя, так как она необходима для определения стартовой цены аукциона и для тех случаев, когда необходимо оценить непривлекательный объект. Дело в том, что затраты на индивидуальную оценку такого объекта будут сопоставимы или даже превышать размер дохода от этого объекта», — говорит господин Куракин. В комитете сообщили, что стоимость индивидуальной оценки в комитете составит примерно 50 тыс. рублей.
Господин Куракин отмечает, что в некоторых объектах субарендаторы платят в два раза дороже арендной платы, установленной городом. «Доходы от объекта делятся пополам между бюджетом города и арендатором. Есть, конечно, вероятность того, что с приведением ставок к рыночным субаренда может уйти в тень, но с этим мы будем бороться административными методами, делать «контрольные закупки». В целом хочу отметить, что мы стараемся защитить добросовестных субарендаторов. По нашей статистике, примерно половина всех арендаторов делает просрочки по платежам, а 30 процентов делает незаконные перепланировки», — говорит он.
В комитете ожидают, что арендная ставка по высокодоходным объектам может вырасти примерно на 30% после внедрения индивидуальной оценки.