КУГИ переходит к индивидуальной оценке величины платы за аренду горимущества
КУГИ намерен отойти от массовой методики определения величины арендной платы за принадлежащие городу нежилые помещения, которая действовала в городе много лет. Уже с этого года комитет намерен начать применять индивидуальную оценку. Пока она коснется примерно 20% объектов, которые город сдает в аренду. Такая мера, как говорят в КУГИ, призвана уравнять арендные ставки на городские помещения со ставками на открытом рынке (городская недвижимость дешевле в среднем на 30%), пишет «Коммерсант».
Как рассказала заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова в ходе круглого стола «Развитие стрит-ритейла в Петербурге: современные тренды», в комитете рассчитывают на то, что уже в течение 2012 года 20% объектов нежилой недвижимости будет переведено на индивидуальную систему определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города.
«У нас есть объекты, которые недооценены: ставки по ним ниже рыночных. Внедрение индивидуальной оценки позволит преодолеть этот разрыв. Также в перспективе мы планируем распространить подобную практику и на земельные участки», — говорит госпожа Смирнова. Сейчас у КУГИ заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений под торговые цели. По данным сайта КУГИ, в 2010 году арендные поступления за объекты нежилого фонда совокупно составили 7,5 млрд рублей (данных за 2011 год на сайте пока нет).
Как считают в комитете, сегодня доля КУГИ на рынке аренды нежилой недвижимости составляет примерно 25-30% от всего арендуемого нежилого фонда.
По данным экспертов рынка, по некоторым объектам разница между ставками КУГИ и рыночными ставками колеблется от 30 до 50%.
По словам управляющего партнера компании «Качкин и Партнеры» Дениса Качкина, методика массового расчета арендных ставок основана на формуле, которая включает в себя множество коэффициентов, например, расположение помещения. «По этой формуле ставка рассчитывается специалистами районных КУГИ за минуты. Индивидуальная оценка каждого помещения более затратна, но и более эффективна. КУГИ сейчас неэффективный собственник, а такой поголовный подход к оценке на выходе дает недопоступление денег в городской бюджет. Полагаю, новая система будет работать корректно, если этому не будет препятствовать коррупционный фактор, — рассказывает господин Качкин. — В основном КУГИ сдает в аренду встроенные помещения с помощью аукциона. Индивидуальная оценка будет рассчитывать минимальную стартовую ставку. С учетом того, что КУГИ — один из основных собственников встроенных помещений в городе, возможно, как раз в этом сегменте на рынке и у частных собственников может повыситься арендная ставка после введения новой системы оценки». По его мнению, индивидуальный подход к расчету ставки позволит убрать прослойку субарендаторов, которые наживаются на разнице между государственной и рыночной арендными ставками.
По словам специалистов, оценкой недвижимости занимается ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», однако фронт работы будет широкий, поэтому власти наверняка будут привлекать частных оценщиков. Госпожа Смирнова подтвердила, что КУГИ обращается к частным оценщикам, однако потом отчеты все равно проходят экспертизу в ГУИОН.
По данным компании «Аверс», в зависимости от помещения стоимость оценки может варьироваться от 15 тыс. рублей до 100 тыс. рублей, а по времени — от трех дней до двух недель. Как пояснила Мария Смирнова, первоначально КУГИ возьмет затраты по оценке недвижимости на себя.
На территории Центрального района Петербурга в настоящее время более чем на 200 объектах реализуются или планируются инвестиционные проекты.
«Вопреки пессимистичным прогнозам в 2011 году после строительства и реконструкции введено в эксплуатацию 9 новых объектов общей площадью более 30 тысяч кв.м., - рассказала глава администрации Мария Щербакова. - Центральный район сегодня переживает один из самых динамичных периодов своего развития – активными темпами идет реализация ряда крупных общегородских проектов: строительство, расселение ветхого и аварийного жилищного фонда, развитие инженерной инфраструктуры. В настоящее время Правительством Санкт-Петербурга принято решение о реконструкции или строительстве более 30 объектов района».
В центре города появляется опыт квартальной застройки. Речь идёт о развитии территорий Парадного и Смольного кварталов. На территории Парадного квартала будут размещены магазины, предприятия бытового обслуживания, общественного питания, аптеки, паркинги и жилье более чем для 3 000 человек.
«1-я и 2-я очереди объекта введены в эксплуатацию и по итогам городского смотра-конкурса по комплексному благоустройству Парадный квартал занял в 2011 году первое место в номинации «Самый благоустроенный квартал», - также подчеркнула глава администрации.
Как сообщили в отделе строительства и замлепользования администрации района, в основу проекта Смольного квартала легла идея отдельно стоящих в парке домов, свободно располагающихся в зелени старых деревьев. Строительство жилья с развитой инфраструктурой планируется более, чем для 1 000 человек. Ориентировочный срок окончания работ – начало 2014 года.
Также администрацией района согласована концепция развития территории Московской-Товарной, предусматривающая строительство порядка 1 млн. кв. метров недвижимости разного назначения. Это гостиницы, паркинги, бизнес-центры, начальная школа - детский сад на 470 мест, а также жилье для 7,5 тысяч человек.