КУГИ переходит к индивидуальной оценке величины платы за аренду горимущества
КУГИ намерен отойти от массовой методики определения величины арендной платы за принадлежащие городу нежилые помещения, которая действовала в городе много лет. Уже с этого года комитет намерен начать применять индивидуальную оценку. Пока она коснется примерно 20% объектов, которые город сдает в аренду. Такая мера, как говорят в КУГИ, призвана уравнять арендные ставки на городские помещения со ставками на открытом рынке (городская недвижимость дешевле в среднем на 30%), пишет «Коммерсант».
Как рассказала заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова в ходе круглого стола «Развитие стрит-ритейла в Петербурге: современные тренды», в комитете рассчитывают на то, что уже в течение 2012 года 20% объектов нежилой недвижимости будет переведено на индивидуальную систему определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города.
«У нас есть объекты, которые недооценены: ставки по ним ниже рыночных. Внедрение индивидуальной оценки позволит преодолеть этот разрыв. Также в перспективе мы планируем распространить подобную практику и на земельные участки», — говорит госпожа Смирнова. Сейчас у КУГИ заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений под торговые цели. По данным сайта КУГИ, в 2010 году арендные поступления за объекты нежилого фонда совокупно составили 7,5 млрд рублей (данных за 2011 год на сайте пока нет).
Как считают в комитете, сегодня доля КУГИ на рынке аренды нежилой недвижимости составляет примерно 25-30% от всего арендуемого нежилого фонда.
По данным экспертов рынка, по некоторым объектам разница между ставками КУГИ и рыночными ставками колеблется от 30 до 50%.
По словам управляющего партнера компании «Качкин и Партнеры» Дениса Качкина, методика массового расчета арендных ставок основана на формуле, которая включает в себя множество коэффициентов, например, расположение помещения. «По этой формуле ставка рассчитывается специалистами районных КУГИ за минуты. Индивидуальная оценка каждого помещения более затратна, но и более эффективна. КУГИ сейчас неэффективный собственник, а такой поголовный подход к оценке на выходе дает недопоступление денег в городской бюджет. Полагаю, новая система будет работать корректно, если этому не будет препятствовать коррупционный фактор, — рассказывает господин Качкин. — В основном КУГИ сдает в аренду встроенные помещения с помощью аукциона. Индивидуальная оценка будет рассчитывать минимальную стартовую ставку. С учетом того, что КУГИ — один из основных собственников встроенных помещений в городе, возможно, как раз в этом сегменте на рынке и у частных собственников может повыситься арендная ставка после введения новой системы оценки». По его мнению, индивидуальный подход к расчету ставки позволит убрать прослойку субарендаторов, которые наживаются на разнице между государственной и рыночной арендными ставками.
По словам специалистов, оценкой недвижимости занимается ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», однако фронт работы будет широкий, поэтому власти наверняка будут привлекать частных оценщиков. Госпожа Смирнова подтвердила, что КУГИ обращается к частным оценщикам, однако потом отчеты все равно проходят экспертизу в ГУИОН.
По данным компании «Аверс», в зависимости от помещения стоимость оценки может варьироваться от 15 тыс. рублей до 100 тыс. рублей, а по времени — от трех дней до двух недель. Как пояснила Мария Смирнова, первоначально КУГИ возьмет затраты по оценке недвижимости на себя.
Финская компания Industry Park East Management, акционерами которой являются Konecranes и Rautaruukki, подписали с правительством Ленинградской области договор о строительстве индустриального парка для финских предприятий малого и среднего бизнеса, работающих в области металлообработки и легкого машиностроения.
Парк будет построен в поселке им. Морозова Всеволожского района, расположенном на берегу Ладожского озера, в
30 мая этого года Industry Park East Management планирует заключить договор с администрацией Всеволожского района об аренде участка площадью
Первую очередь планируется ввести в 2014 году, вторую и третью — в 2015 и 2016, соотвестственно. Планируется, что они состаят еще по 5 тыс. кв. м площадей каждая. Однако планы могут значительно корректироваться, поскольку строительство будет вестись по мере заключения предварительных контрактов с будущими арендаторами.
В первую очередь, в индустриальном парке разместится производство небольших компаний-субподрядчиков Ruukki и Konecranes. По словам Мартти Хуттунена, спрос на их продукцию будет обеспечен, в первую очередь, со стороны иностранных автоконцернов. В частности, в
Уже 2015 год, по расчетам Industry Park East Management, должен стать прибыльным для индустриального парка. А за 2016 год, после окончания строительства, чистая выручка должна составить 15 млн евро. Также к этому сроку в индустриальном парке уже должно размещаться 15-20 резидентов с численностью персонала от 600 сотрудников, а их совокупный оборот — составлять 100 млн евро. Это минимальные суммы, и наверняка они будут превышены, считает Мартти Хуттунен.