Эксперт: Кризис научил быстрее строить жилье, быстрее продавать
Объемы ввода жилья в единичных объектах в Петербурге резко сокращаются, отметила сегодня в своем выступлении на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования», прошедшей в рамках Жилищного проекта, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Так, по ее словам, в 2010 г. более половины от совокупного объема ввода жилья в Петербурге было построено в составе проектов комплексного освоения территорий, и еще порядка 40% - в составе проектов крупных жилых комплексов, сообщает корреспондент АСН-инфо.
Объемы точечной застройки в Петербурге существенно сократились в посткризисный период, констатирует эксперт. «В отличие от единичных объектов, в проектах комплексного освоения территорий действует эффект масштаба. Эта схема была обкатана ведущими застройщиками еще до кризиса. Тут важно много и быстро строить, чтобы быстрее продавать», - поясняет она.
Дело не только в дефиците финансовых средств, которые могли привлечь застройщики. Быстрый оборот также привлекателен с точки зрения потенциальных покупателей и дольщиков, пытающихся избежать рисков. «В результате кризиса часть строительных компаний ушла в нишу продавцов либо только уже готового жилья, либо жилья на высокой стадии готовности. Другие обещали строить быстрее, и гарантией исполнения обещаний была репутация этих компаний. Так, например, очень быстро раскупалось жилье в составе проекта «Славянка», которое строилось всего год», - говорит О.Трошева. Иные компании вводили рассрочки по платежам. Так, в 2010 г. появились продажи по беспроцентной рассрочке и рассрочке с нулевым первым взносом.
Кроме того, большое внимание в посткризисный период ведущие компании уделяли качеству жилья. «К разработке последних проектов массового жилья часто привлекались известные архитектурные бюро, совершенствовались планировочные решения, в ряде проектов отмечалось снижение этажности, многие компании вводили собственные стандарты отделки», - перечисляет Трошева. Все это в целом, по ее мнению, говорит о том, что «массовое жилье последних лет – это уже не вполне типовое жилье».
Это произойдет в том случае, если местные чиновники не успеют разработать и утвердить документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, а федеральные власти не продлят мораторий на вступление в силу закона, запрещающего администрациям без утвержденного пакета граддокументации изменять категории земли, резервировать земельные участки, разрабатывать проекты планировки, выдавать разрешения на строительство, такие данные публикует Информационно-аналитическая служба портала HouseHunter.Ru.
Предусмотренная Градкодексом многоуровневая система граддокументации (применительно к жилищному строительству) вкратце выглядит следующим образом. Генпланы определяют жилые зоны для застройки одноквартирными и многоквартирными домами. Правила землепользования и застройки устанавливают виды разрешенного строительства в жилых зонах. Нормативы градостроительного проектирования (местные и региональные) регулируют предельные параметры по этажности, плотности для всех типов застройки в жилых зонах.
По мнению авналитиков пока в Подмосковье складывается катастрофическая и, одновременно, парадоксальная ситуация с разработкой и утверждением граддокументации. По статистике портала HouseHunter.Ru и официальным данным, сегодня наиболее активное жилищное строительство ведется в Подольске (в 2010 г. введено 753 тыс. кв. м жилья), Балашихе (405 тыс. кв. м), Химках (338 тыс. кв. м), Одинцовском (678 тыс. кв. м), Ленинском (588 тыс. кв. м), Истринском (372 тыс. кв. м), Наро-Фоминском (365 тыс. кв. м), Люберецком (334 тыс. кв. м), Красногорском (316 тыс. кв. м), Раменском (274 тыс. кв. м), Пушкинском (240 тыс. кв. м), Мытищинском (230 тыс. кв. м) районах.
Однако именно территории с высокой интенсивностью жилищного строительства, расположенные в ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) являются аутсайдерами в сфере разработки и утверждения граддокументации. В этом несложно убедиться, ознакомившись со списком городов и районов, утвердивших генпланы и схемы терпланирования. По состоянию на февраль 2011 г., из 36 муниципальных районов схемы были утверждены только в Орехово-Зуевском и Коломенском районах. Генпланами обзавелись Домодедово, Балашиха, Бронницы, Протвино, Серпухов, Троицк, Дзержинский, Дубна, Железнодорожный, Коломна, Пущино, Фрязино, Лыткарино. Из 114 городских поселений генпланы приняты лишь в Раменском, Пироговском, Заречье. Из 193 сельских поселений имеют генпланы только два: Сосенское и Совхоз им. Ленина (в настоящее время на этих территориях ведется масштабная комплексная застройка).
В целом из 381 МО документы территориального планирования утвердили 7% населенных пунктов, разрабатывают и согласовывают 69%, а 24% вовсе не приступили к разработке граддокументации. По прогнозу Главархитектуры, к 1 января 2012 г. без утвержденных документов могут остаться 25% муниципальных районов, 8% городских округов, 46% городских и 67% сельских поселений (оценка была сделана в середине 2010 г.).
Каверза приключилась с региональными нормативами градпроектирования в Московской области. Этот документ был принят в 2010 г. и должен был вступить в силу с 1 января 2011 г. Нормативы содержали минимальные расчетные показатели обеспечения подмосковных городов и сельских поселений объектами социальной, инженерной инфраструктуры с учетом особенностей населенных пунктов. Кроме того, устанавливались градостроительные параметры развития территорий (шкалы высотности застройки, ее плотности и пр.). Главной целью нормативов градостроительного проектирования являлось сбалансированное развитие территорий.
Однако неожиданно для участников строительного рынка 30 декабря 2010 г. распоряжением подмосковного губернатора этот документ был кардинально отредактирован. Из него исчезли две ключевых таблицы. Первая устанавливала максимальную этажность жилых и нежилых зданий в зависимости от численности населения и особенностей населенных пунктов. Вторая регламентировала интенсивность застройки жилых территорий. Без изъятых данных документ утратил практический смысл. По сути, основным инструментом регулирования градостроительной деятельности вновь стал абстрактный вид разрешенного использования земельного участка (под многоэтажное и малоэтажное строительство).
Столь резкий разворот позволяет предположить, что в жестком регламентировании параметров застройки (включая этажность) не заинтересованы крупные домостроительные компании, развернувшие комплексные проекты строительства многоэтажного жилья на территории сельских поселений вблизи МКАД. Возможно, нормативы градпроектирования могли быть скорректированы в интересах столичной мэрии, которая намерена ограничить строительство жилья в Москве и вытеснить многоэтажную застройку на периферию, а также за МКАД.