Санкт-Петербург. Маленький участок – большие проблемы
ООО «Меридиан» разрешено продлить сроки окончания строительства бизнес-центра на Васильевском острове без применения к компании штрафных санкций. Возведение объекта было остановлено из-за начавшегося судебного разбирательства.Инвестор возводит бизнес-центр по проекту ЗАО «Балтийская инжиниринговая компания» на участке площадью 475 кв. метров, который находится по адресу: Малый проспект, дом 50. Постановление городского правительства, разрешающее строительство, вышло в декабре 2003 года. Инвестор обязался сдать объект в апреле 2005 года, перечислить $160 тыс. в бюджет города, а также провести обследование технического состояния соседних домов, осуществлять их мониторинг во время строительства, не «бить сваи», не работать ночью и застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами.
Компания получила разрешение на производство подготовительных работ в УГАСН. Однако, как явствует из письма в ГУ «Управление инвестиций» генерального директора ООО «Меридиан» Александра Тимоненко, 22 июля 2004 года работы были приостановлены «на основании определения Василеостровского суда, на рассмотрении которого находилось заявление группы граждан о признании незаконным постановления Правительства Санкт-Петербурга».
Суть искового заявления формулировалась как нарушение права на «получение полной и достоверной информации о предполагаемом строительстве и права на благоприятную среду жизнедеятельности».
Компания подала встречный иск об отмене обеспечительных мер в виде приостановления строительства и «об обязании заявителей предоставить обеспечение возможных убытков компании, вызванных приостановлением действия постановления». 6 октября 2004 года Василеостровский районный суд отказал инвестору, после чего компания подала частную жалобу. Судебная коллегия, проверив материалы дела, нашла, что «определение суда о приостановлении действия оспариваемого постановления как обеспечительной меры» является незаконным, и отметила, что судом были оставлены без внимания доводы ООО «Меридиан» о причинении убытков в результате приостановления строительства. В результате судебная коллегия отменила определения Василеостровского районного суда и направила дело в суд для повторного рассмотрения по существу.
В ноябре 2004 года разрешение на строительство было возобновлено. Однако вынужденная остановка нарушила график работ. Выяснились и другие, затрудняющие деятельность строителей обстоятельства. В апреле 2005 года генеральный директор компании проинформировал ГУ «Управление инвестиций» о том, что выявилась «необходимость проведения дополнительных работ, влияющих на продолжительность строительства».
В частности, результаты наблюдения за развитием осадки зданий, прилегающих к строительной площадке, показали необходимость проведения дополнительных работ по усилению фундаментов и поврежденной кладки стен. По договору от 16 апреля 2004 года на стенах зданий, примыкающих к строительной площадке, были установлены 15 «деформационных марок закрытого типа». Как явствует из заключения ООО «Геотехническое инженерное бюро "Питер-Гиб"», с февраля по март 2005 года на площадке было изготовлено 18 буровых свай в непосредственной близости от межевых стен соседних домов. «Анализ полученных результатов наблюдения показал, что процесс изготовления буровых свай привел к осадкам межевых стен соседних домов. Осадка этих домов за последние 10 дней составила 0...16 миллиметров, а суммарная осадка – 5...30 миллиметров, что близко к предельно допустимым величинам. В период изготовления свай в межоконных перемычках первого ряда фасадной и дворовой стены раскрылись старые деформационные трещины, отмеченные в «Техническом отчете по результатам обследования строительных конструкций» этого здания, выполненного ЗАО «Геореконструкция-Фундаментпроект» в 2003 году. Было отмечено, что «раскрытие старых трещин визуально не превысило 1...2 миллиметра, никакой опасности для проживающих в доме повреждения кладки стен не представляют, и то, что работы по выполнению свайных фундаментов можно возобновить, учитывая, что сваи на самых опасных участках «пятна» застройки (возле соседних домов) уже изготовлены».
Инвестору рекомендовано продолжить наблюдение за возможным развитием осадки соседних домов, установить на трещинах маяки, выполнить работы по усилению фундаментов межевых стен и участков поврежденной кладки. «Если после завершения свайных работ нарастание осадки не превысит 1...2 миллиметра за 10 дней, а суммарная осадка не превысит допустимых нормами значений, рекомендуется выполнить ремонт кладки и штукатурного слоя, восстановить поврежденные элементы по специально разработанному проекту».
Окончание строительства теперь намечено на февраль 2006 года. По состоянию на 30 марта 2005 года на объекте выполнено 100% проектирования и 60% работ по устройству фундамента здания.
По материалам «Строительного Еженедельника»
Компания получила разрешение на производство подготовительных работ в УГАСН. Однако, как явствует из письма в ГУ «Управление инвестиций» генерального директора ООО «Меридиан» Александра Тимоненко, 22 июля 2004 года работы были приостановлены «на основании определения Василеостровского суда, на рассмотрении которого находилось заявление группы граждан о признании незаконным постановления Правительства Санкт-Петербурга».
Суть искового заявления формулировалась как нарушение права на «получение полной и достоверной информации о предполагаемом строительстве и права на благоприятную среду жизнедеятельности».
Компания подала встречный иск об отмене обеспечительных мер в виде приостановления строительства и «об обязании заявителей предоставить обеспечение возможных убытков компании, вызванных приостановлением действия постановления». 6 октября 2004 года Василеостровский районный суд отказал инвестору, после чего компания подала частную жалобу. Судебная коллегия, проверив материалы дела, нашла, что «определение суда о приостановлении действия оспариваемого постановления как обеспечительной меры» является незаконным, и отметила, что судом были оставлены без внимания доводы ООО «Меридиан» о причинении убытков в результате приостановления строительства. В результате судебная коллегия отменила определения Василеостровского районного суда и направила дело в суд для повторного рассмотрения по существу.
В ноябре 2004 года разрешение на строительство было возобновлено. Однако вынужденная остановка нарушила график работ. Выяснились и другие, затрудняющие деятельность строителей обстоятельства. В апреле 2005 года генеральный директор компании проинформировал ГУ «Управление инвестиций» о том, что выявилась «необходимость проведения дополнительных работ, влияющих на продолжительность строительства».
В частности, результаты наблюдения за развитием осадки зданий, прилегающих к строительной площадке, показали необходимость проведения дополнительных работ по усилению фундаментов и поврежденной кладки стен. По договору от 16 апреля 2004 года на стенах зданий, примыкающих к строительной площадке, были установлены 15 «деформационных марок закрытого типа». Как явствует из заключения ООО «Геотехническое инженерное бюро "Питер-Гиб"», с февраля по март 2005 года на площадке было изготовлено 18 буровых свай в непосредственной близости от межевых стен соседних домов. «Анализ полученных результатов наблюдения показал, что процесс изготовления буровых свай привел к осадкам межевых стен соседних домов. Осадка этих домов за последние 10 дней составила 0...16 миллиметров, а суммарная осадка – 5...30 миллиметров, что близко к предельно допустимым величинам. В период изготовления свай в межоконных перемычках первого ряда фасадной и дворовой стены раскрылись старые деформационные трещины, отмеченные в «Техническом отчете по результатам обследования строительных конструкций» этого здания, выполненного ЗАО «Геореконструкция-Фундаментпроект» в 2003 году. Было отмечено, что «раскрытие старых трещин визуально не превысило 1...2 миллиметра, никакой опасности для проживающих в доме повреждения кладки стен не представляют, и то, что работы по выполнению свайных фундаментов можно возобновить, учитывая, что сваи на самых опасных участках «пятна» застройки (возле соседних домов) уже изготовлены».
Инвестору рекомендовано продолжить наблюдение за возможным развитием осадки соседних домов, установить на трещинах маяки, выполнить работы по усилению фундаментов межевых стен и участков поврежденной кладки. «Если после завершения свайных работ нарастание осадки не превысит 1...2 миллиметра за 10 дней, а суммарная осадка не превысит допустимых нормами значений, рекомендуется выполнить ремонт кладки и штукатурного слоя, восстановить поврежденные элементы по специально разработанному проекту».
Окончание строительства теперь намечено на февраль 2006 года. По состоянию на 30 марта 2005 года на объекте выполнено 100% проектирования и 60% работ по устройству фундамента здания.
По материалам «Строительного Еженедельника»
Подписывайтесь на нас:
Через два года арендные ставки на офисные площади класса A и B в Москве, возможно, стабилизируются и даже снизятся.
В 2005-2007 годах, по предварительным прогнозам, а Москве будет построено огромное количество офисных площадей классов А и В – около 3-5 млн кв. м. Для этого сегмента рынка такое резкое увеличение объемов – настоящее событие. Однако рост предложения офисов обычно так же естественно ведет к стабилизации арендных ставок и даже к их понижению.
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Подписывайтесь на нас: