Эксперт: Строительство огромного количества однокомнатных квартир неизбежно повлечет за собой редевелопмент
В рамках деловой программы выставки MIPIM на стенде Петербурга прошли сразу две конференции, на которых обсуждалось развитие городских окраин и ближайших пригородов: «Санкт-Петербург 2020: новое качество городских территорий» и «Территориальное планирование в современном мегаполисе».
Участники отметили две равнозначные тенденции, характерные для крупных европейских городов: все более плотная застройка в центре и одновременно - децентрализация и самостоятельное развитие новых районов, прежде всего, малоэтажных. Матти Кайансинкко, руководитель отдела градостроительных проектов мэрии Хельсинки, отметил, что в Финляндии развита культура жизни в пригородах и основная проблема для российских городов - это преодоление установки «все лучшее в центре». Участники отметили другой опыт - в Германии наметилась тенденция возврата населения в города - после многолетнего и последовательного переселения в пригороды. Однако это связано, прежде всего, с тем, что пригороды немецких городов развивались как спальные районы. Альтернативой может быть комплексное освоение, строительство городов-спутников с собственными местами приложения труда, тяготеющих к основному городу лишь культурно-бытовыми связями.
Как сообщил заместитель генерального директора компании «СТАРТ Девелопмент» Семен Смушкин, Петербург однозначно испытывает потребность расширяться. Главный вопрос, который надо будет решать - это какой тип освоения окраин выбирает крупный город. Самый простой - это строительство городов-спален. Однако, наиболее целесообразным является строительство городов-спутников, имеющих свою промышленность невредного производственного профиля, научно- исследовательские и другие учреждения, обеспечивающие население города местами приложения труда.
Второй важный вопрос - какой тип жилья предпочтителен для окраин Петербурга. «50% строящегося сейчас жилья - это однокомнатные квартиры, которые не могут удовлетворить, потребности полноценной семьи, - сообщил С. Смушкин, - Строительство огромного количества однокомнатных квартир со временем неизбежно повлечет за собой потребность в редевелопменте. Совсем иное город-спутник, где в том же ценовом диапазоне, что и однокомнатная квартира, будет стоить дом с участком. Такие районы не надо будет перестраивать через ни через 20 лет, ни через 40 лет. Они будут только развиваться», считает эксперт.
Это произойдет в том случае, если местные чиновники не успеют разработать и утвердить документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, а федеральные власти не продлят мораторий на вступление в силу закона, запрещающего администрациям без утвержденного пакета граддокументации изменять категории земли, резервировать земельные участки, разрабатывать проекты планировки, выдавать разрешения на строительство, такие данные публикует Информационно-аналитическая служба портала HouseHunter.Ru.
Предусмотренная Градкодексом многоуровневая система граддокументации (применительно к жилищному строительству) вкратце выглядит следующим образом. Генпланы определяют жилые зоны для застройки одноквартирными и многоквартирными домами. Правила землепользования и застройки устанавливают виды разрешенного строительства в жилых зонах. Нормативы градостроительного проектирования (местные и региональные) регулируют предельные параметры по этажности, плотности для всех типов застройки в жилых зонах.
По мнению авналитиков пока в Подмосковье складывается катастрофическая и, одновременно, парадоксальная ситуация с разработкой и утверждением граддокументации. По статистике портала HouseHunter.Ru и официальным данным, сегодня наиболее активное жилищное строительство ведется в Подольске (в 2010 г. введено 753 тыс. кв. м жилья), Балашихе (405 тыс. кв. м), Химках (338 тыс. кв. м), Одинцовском (678 тыс. кв. м), Ленинском (588 тыс. кв. м), Истринском (372 тыс. кв. м), Наро-Фоминском (365 тыс. кв. м), Люберецком (334 тыс. кв. м), Красногорском (316 тыс. кв. м), Раменском (274 тыс. кв. м), Пушкинском (240 тыс. кв. м), Мытищинском (230 тыс. кв. м) районах.
Однако именно территории с высокой интенсивностью жилищного строительства, расположенные в ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) являются аутсайдерами в сфере разработки и утверждения граддокументации. В этом несложно убедиться, ознакомившись со списком городов и районов, утвердивших генпланы и схемы терпланирования. По состоянию на февраль 2011 г., из 36 муниципальных районов схемы были утверждены только в Орехово-Зуевском и Коломенском районах. Генпланами обзавелись Домодедово, Балашиха, Бронницы, Протвино, Серпухов, Троицк, Дзержинский, Дубна, Железнодорожный, Коломна, Пущино, Фрязино, Лыткарино. Из 114 городских поселений генпланы приняты лишь в Раменском, Пироговском, Заречье. Из 193 сельских поселений имеют генпланы только два: Сосенское и Совхоз им. Ленина (в настоящее время на этих территориях ведется масштабная комплексная застройка).
В целом из 381 МО документы территориального планирования утвердили 7% населенных пунктов, разрабатывают и согласовывают 69%, а 24% вовсе не приступили к разработке граддокументации. По прогнозу Главархитектуры, к 1 января 2012 г. без утвержденных документов могут остаться 25% муниципальных районов, 8% городских округов, 46% городских и 67% сельских поселений (оценка была сделана в середине 2010 г.).
Каверза приключилась с региональными нормативами градпроектирования в Московской области. Этот документ был принят в 2010 г. и должен был вступить в силу с 1 января 2011 г. Нормативы содержали минимальные расчетные показатели обеспечения подмосковных городов и сельских поселений объектами социальной, инженерной инфраструктуры с учетом особенностей населенных пунктов. Кроме того, устанавливались градостроительные параметры развития территорий (шкалы высотности застройки, ее плотности и пр.). Главной целью нормативов градостроительного проектирования являлось сбалансированное развитие территорий.
Однако неожиданно для участников строительного рынка 30 декабря 2010 г. распоряжением подмосковного губернатора этот документ был кардинально отредактирован. Из него исчезли две ключевых таблицы. Первая устанавливала максимальную этажность жилых и нежилых зданий в зависимости от численности населения и особенностей населенных пунктов. Вторая регламентировала интенсивность застройки жилых территорий. Без изъятых данных документ утратил практический смысл. По сути, основным инструментом регулирования градостроительной деятельности вновь стал абстрактный вид разрешенного использования земельного участка (под многоэтажное и малоэтажное строительство).
Столь резкий разворот позволяет предположить, что в жестком регламентировании параметров застройки (включая этажность) не заинтересованы крупные домостроительные компании, развернувшие комплексные проекты строительства многоэтажного жилья на территории сельских поселений вблизи МКАД. Возможно, нормативы градпроектирования могли быть скорректированы в интересах столичной мэрии, которая намерена ограничить строительство жилья в Москве и вытеснить многоэтажную застройку на периферию, а также за МКАД.