Эксперты: C 1 января 2012 г. может стать невозможным запуск новых девелоперских проектов в большинстве районов Московской области
Это произойдет в том случае, если местные чиновники не успеют разработать и утвердить документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, а федеральные власти не продлят мораторий на вступление в силу закона, запрещающего администрациям без утвержденного пакета граддокументации изменять категории земли, резервировать земельные участки, разрабатывать проекты планировки, выдавать разрешения на строительство, такие данные публикует Информационно-аналитическая служба портала HouseHunter.Ru.
Предусмотренная Градкодексом многоуровневая система граддокументации (применительно к жилищному строительству) вкратце выглядит следующим образом. Генпланы определяют жилые зоны для застройки одноквартирными и многоквартирными домами. Правила землепользования и застройки устанавливают виды разрешенного строительства в жилых зонах. Нормативы градостроительного проектирования (местные и региональные) регулируют предельные параметры по этажности, плотности для всех типов застройки в жилых зонах.
По мнению авналитиков пока в Подмосковье складывается катастрофическая и, одновременно, парадоксальная ситуация с разработкой и утверждением граддокументации. По статистике портала HouseHunter.Ru и официальным данным, сегодня наиболее активное жилищное строительство ведется в Подольске (в 2010 г. введено 753 тыс. кв. м жилья), Балашихе (405 тыс. кв. м), Химках (338 тыс. кв. м), Одинцовском (678 тыс. кв. м), Ленинском (588 тыс. кв. м), Истринском (372 тыс. кв. м), Наро-Фоминском (365 тыс. кв. м), Люберецком (334 тыс. кв. м), Красногорском (316 тыс. кв. м), Раменском (274 тыс. кв. м), Пушкинском (240 тыс. кв. м), Мытищинском (230 тыс. кв. м) районах.
Однако именно территории с высокой интенсивностью жилищного строительства, расположенные в ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) являются аутсайдерами в сфере разработки и утверждения граддокументации. В этом несложно убедиться, ознакомившись со списком городов и районов, утвердивших генпланы и схемы терпланирования. По состоянию на февраль 2011 г., из 36 муниципальных районов схемы были утверждены только в Орехово-Зуевском и Коломенском районах. Генпланами обзавелись Домодедово, Балашиха, Бронницы, Протвино, Серпухов, Троицк, Дзержинский, Дубна, Железнодорожный, Коломна, Пущино, Фрязино, Лыткарино. Из 114 городских поселений генпланы приняты лишь в Раменском, Пироговском, Заречье. Из 193 сельских поселений имеют генпланы только два: Сосенское и Совхоз им. Ленина (в настоящее время на этих территориях ведется масштабная комплексная застройка).
В целом из 381 МО документы территориального планирования утвердили 7% населенных пунктов, разрабатывают и согласовывают 69%, а 24% вовсе не приступили к разработке граддокументации. По прогнозу Главархитектуры, к 1 января 2012 г. без утвержденных документов могут остаться 25% муниципальных районов, 8% городских округов, 46% городских и 67% сельских поселений (оценка была сделана в середине 2010 г.).
Каверза приключилась с региональными нормативами градпроектирования в Московской области. Этот документ был принят в 2010 г. и должен был вступить в силу с 1 января 2011 г. Нормативы содержали минимальные расчетные показатели обеспечения подмосковных городов и сельских поселений объектами социальной, инженерной инфраструктуры с учетом особенностей населенных пунктов. Кроме того, устанавливались градостроительные параметры развития территорий (шкалы высотности застройки, ее плотности и пр.). Главной целью нормативов градостроительного проектирования являлось сбалансированное развитие территорий.
Однако неожиданно для участников строительного рынка 30 декабря 2010 г. распоряжением подмосковного губернатора этот документ был кардинально отредактирован. Из него исчезли две ключевых таблицы. Первая устанавливала максимальную этажность жилых и нежилых зданий в зависимости от численности населения и особенностей населенных пунктов. Вторая регламентировала интенсивность застройки жилых территорий. Без изъятых данных документ утратил практический смысл. По сути, основным инструментом регулирования градостроительной деятельности вновь стал абстрактный вид разрешенного использования земельного участка (под многоэтажное и малоэтажное строительство).
Столь резкий разворот позволяет предположить, что в жестком регламентировании параметров застройки (включая этажность) не заинтересованы крупные домостроительные компании, развернувшие комплексные проекты строительства многоэтажного жилья на территории сельских поселений вблизи МКАД. Возможно, нормативы градпроектирования могли быть скорректированы в интересах столичной мэрии, которая намерена ограничить строительство жилья в Москве и вытеснить многоэтажную застройку на периферию, а также за МКАД.
Петербургу удалось убедить федеральные инстанции в абсурдности процедуры, которую предусматривало исполнение Постановления Правительства РФ N2 от 16.01.2010, передает корреспондент АСН-Инфо. Согласно этому документу, документация по всем строительным проектам в Петербурге подлежала согласованию в Росохранкультуре, поскольку Санкт-Петербург ранее принятыми нормативными актами был включен в перечень исторических поселений. После упразднения Росохранкультуры соответствующие функции перешли к Министерству культуры РФ. Однако на практике согласование документов, которые Петербург регулярно отправлял в столицу, фактически так и не осуществлялось.
Как рассказала 10 марта на заседании Совета по культурному наследию председатель КГИОП Вера Дементьева, на прошлой неделе она изложила мнение правительства Петербурга по вышеназванному вопросу на совещании в Департаменте промышленности и инфраструктуры аппарата Правительства РФ, в котором участвовали представители Минкультуры, Минрегионразвития и Генпрокуратуры РФ. Глава КГИОП обратила внимание федеральных чиновников на расхождения в списках исторических поселений, ранее включавшихся в федеральные программы. В то же время сам термин «историческое поселение», согласно ст. 59 закона N73-ФЗ «Об охране культурного наследия», означает любой населенный пункт, в котором имеется более одного памятника истории и культуры либо ценного градоформирующего объекта.
Помимо этого, глава КГИОП напомнила федеральным чиновникам о том, что в Петербурге, в отличие от большинства региональных центров России, разработан и введен в действие закон «О границе зон охраны объектов культурного наследия», который и регламентирует исполнение ст.60 закона N73-ФЗ об особом градостроительном регулировании в исторических поселениях. По мнению В. Дементьевой, требования Постановления N2 могут распространяться на те города, где местное охранное законодательство не разработано, и таким образом, стимулировать его внедрение.
По ее словам главы КГИОП, позиция Петербурга была признана аргументированной участниками совещания, а также в более детальной дискуссии в Минкультуры. «Мы договорились о том, что на уровне Минкультуры потребуется согласование лишь в случаях, предполагающих изменение границ объектов культурного наследия, режимов или их параметров», - сообщила В. Дементьева.