Эксперты: Присвоение центру столицы статуса достопримечательного места приведет к повышению цен на недвижимость
Руководитель департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский сообщил журналистам о том, что он считает необходимым придать центру столицы статус достопримечательного места и определить порядок разрешенных там работ. По его словам, следует поквартально прописать, что можно и что нельзя делать в конкретном месте. «В течение года мы планируем разобраться с Садовым кольцом, чтобы там поквартально фиксировать требования», - добавил глава департамента.
В связи с этим специалисты коммуникационного агентства "PR-стиль" задали вопрос экспертам рынка жилой и коммерческой недвижимости о том, с какими сложностями могут столкнуться девелоперы при реализации проектов в центре города в случае, если территория внутри Садового кольца получит статус объекта культурного наследия. И насколько повлияет такой статус на итоговую цену квадратного метра жилой или коммерческой недвижимости.
Гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников считает, что с идеологической точки зрения это совершенно правильное предложение. Тем более, что многие здания в Москве действительно представляют собой памятники архитектуры отнюдь не «местного» значения. А бурное развитие бизнеса в последние десятилетие сказалось на их состоянии неоднозначно.
Однако, по мнению эксперта, также исторически сложилось, что в столице центр – не только исторический, но и деловой, и жилой. Поэтому, придание этой зоне особого статуса, который по идее должен наложить серьезные ограничения на проведение работ, значительно сузит и возможности девелоперов. Скорее всего, запреты будут касаться подземных работ, изменения фасадов, ограничения этажности. Соответственно, это приведет к тому, что ряд проектов станет очень дорогим в исполнении. В результате, девелоперы предпочтут реализовывать проекты в другой части города, либо вынуждены будут серьезно повышать цены и жилой и коммерческой недвижимости.
С другой стороны, говорит Д. Колокольников, это еще больше усугубит дефицит коммерческих площадей и квартир в центре, окончательно превратив любую недвижимость в центре в невосполняемый ресурс. И – соответственно – может повлечь за собой увеличение арендных ставок в коммерческом сегменте, а также стоимости аренды и продажи в жилом фонде. Замгендиректора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков полагает, что говорить сейчас о том, как повлияет статус культурного наследия на стоимость недвижимости в центре столицы – нельзя. Ведь совершенно не известно, как именно будет реализована эта программа. К примеру, если поквартальное фиксирование требований, будет выполнено в виде масштабного и планомерного аудита центральной части города, то это будет очень хорошо. В рамках такого аудита будет обнаружено достаточное количество и площадок под застройку, и домов, подходящих под реконструкцию, и заброшенных зданий.
С другой стороны, считает эксперт, если инициатива повлечет за собой серьезные ограничительные меры, которые достаточно сильно ударят по девелоперам, реализующим (или желающим реализовывать) проекты в центре Москвы, то это приведет к повышению стоимости недвижимости в центре города, говорит К. Барсуков.
Директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов отмечает, что если центру столицы будет придан статус достопримечательного места, это, безусловно, скажется на работе девелоперов, реализующих свои проекты в пределах Садового кольца. В частности, девелоперов могут обязать ограничить размеры объектов, их высотность, архитектурный облик.
Кроме того, считает эксперт, дополнительные требования могут сказаться на сроках реализации объектов в большую сторону. Все это повлияет на экономику проектов. Объекты, которые здесь реализуются, в силу местоположения и теперь относятся к высоким ценовым категориям. А если девелоперы получат дополнительные обременения, то это сделает «центральные» объекты еще более дорогими.
Кроме того, наверняка в некоторых кварталах будут введены ограничения по новой застройке (если не полный запрет на нее). В таком случае, девелоперы могут рассчитывать только на реконструкцию существующих объектов, а это в большинстве случаев более затратные работы, чем новое строительство. Все это может привести к тому, что новое предложение в пределах Садового кольца будет ограничено, что также на фоне высокого спроса не может не отразиться на цене, добавляет А. Глебов.
Существующая система защиты интересов дольщиков, описанная и реализуемая в рамках 214 ФЗ о защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, не создает гарантий для потребителей на все 100%, как в прочем и сама страховая система. К такому выводу пришли участники пресс-конференции Российской Гильдии Риэлторов на тему: «Запрет долевого участия в строительстве или страхование рисков дольщиков», проводимой в рамках деловой программы XXIV международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО».
Необходимо понимать, что строительство - это достаточно рискованная сфера в плане вложения инвестиций и сегодняшнее законодательное регулирование в этой сфере не позволяет всем застройщикам просчитать риски при вхождении в тот или иной инвестиционный проект.
Просчитывать риски тяжело не только гражданам, но это даже не всегда могут сделать сами застройщики, юридические лица, которые профильно занимаются данным бизнесом. Потому что, чтобы уметь просчитывать риски необходимо владеть многими инструментами и большим объемом знаний, которые связаны не только с исходно разрешительной проектной документацией, но и с умением оценивать бизнес - риски юридического лица в корректности финансирования тех или иных работ.
По этой причине сегодня осуществлять грамотный контроль и предлагать гарантии гражданам, вкладывающим деньги в строительство жилья можно в одном случае: когда этими деньгами управляет профессиональный оператор.
Вопрос: может ли быть таким профессиональным оператором - страховая компания, страхующая риски застройщиков? Ответ: нет, не может! Потому что недостаточно полного ознакомления исходной разрешительной проектной документации, необходимо понимать как осуществляется финансирование строительства, оценка и анализ ресурсов банка (или банков). Поэтому единственный способ сохранить объемы финансирования на рынке при введении запрета на получении денежных средств граждан застройщиками, это только работа на данном рынке кредитных организации, либо специальных операторов.
Страховые компании не могут в полной мере взять на себя риски страхования дольщиков, вкладывающих деньги в долевое строительство, потому что им для этого необходимо было бы ввести инструменты контроля финансирования стройки и освоения денежных средств, а это не профильная для них деятельность. По этой причине наиболее эффективными операторами рынка, по мнению спикеров пресс-конференции, могли бы быть банки, но российские банки не имеют необходимых инструментов контроля, потому что считают строительство венчурной сферой и не уделяют внимание развитию подобных инструментов.
Необходимо создавать специализированные возможности поощрения банков со стороны государства в случае их участия в системе финансирования строительства.
Сегодня крупнейшие банки неохотно участвуют в финансировании строительства, значит ниша пустует, но это не надолго. Банки недооценивают этот рынок и перспективу получения высокой прибыли. Ниша будет заполнена, вопрос, сколько времени потребуется на то, чтобы банки могли создать специализированные подразделения, способные эффективно контролировать строительство, и соответственно заполнили перспективную нишу.
Это единственный способ защитить права граждан. В крайнем случае, используя 214 ФЗ возможно лишь снизить риски инвестирования в строительство со стороны граждан, но полностью их избежать и исключить невозможно.
«Я против создание СРО, которые навязываются профессиональному сообществу. Ведь деньги, которые поступают в СРО строителей часто идут не по назначению, поэтому любые инструменты, связанные с созданием СРО Фондов консолидированной ответственности не снизит риски, а создадут дополнительные проблемы для эффективных застройщиков, умеющих и имеющих желание строить. Необходимо создавать инструменты финансирования, которые бы поддерживались со стороны государства, строительных организаций и которые бы, в свою очередь, стимулировали банки на усиленное кредитование застройщиков и параллельно -сокращение объемов участия физических лиц в долевом строительстве жилья», считает вице-президент РГР Константин Апрелев, сообщает пресс-служба РГР.