Эксперты: Присвоение центру столицы статуса достопримечательного места приведет к повышению цен на недвижимость
Руководитель департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский сообщил журналистам о том, что он считает необходимым придать центру столицы статус достопримечательного места и определить порядок разрешенных там работ. По его словам, следует поквартально прописать, что можно и что нельзя делать в конкретном месте. «В течение года мы планируем разобраться с Садовым кольцом, чтобы там поквартально фиксировать требования», - добавил глава департамента.
В связи с этим специалисты коммуникационного агентства "PR-стиль" задали вопрос экспертам рынка жилой и коммерческой недвижимости о том, с какими сложностями могут столкнуться девелоперы при реализации проектов в центре города в случае, если территория внутри Садового кольца получит статус объекта культурного наследия. И насколько повлияет такой статус на итоговую цену квадратного метра жилой или коммерческой недвижимости.
Гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников считает, что с идеологической точки зрения это совершенно правильное предложение. Тем более, что многие здания в Москве действительно представляют собой памятники архитектуры отнюдь не «местного» значения. А бурное развитие бизнеса в последние десятилетие сказалось на их состоянии неоднозначно.
Однако, по мнению эксперта, также исторически сложилось, что в столице центр – не только исторический, но и деловой, и жилой. Поэтому, придание этой зоне особого статуса, который по идее должен наложить серьезные ограничения на проведение работ, значительно сузит и возможности девелоперов. Скорее всего, запреты будут касаться подземных работ, изменения фасадов, ограничения этажности. Соответственно, это приведет к тому, что ряд проектов станет очень дорогим в исполнении. В результате, девелоперы предпочтут реализовывать проекты в другой части города, либо вынуждены будут серьезно повышать цены и жилой и коммерческой недвижимости.
С другой стороны, говорит Д. Колокольников, это еще больше усугубит дефицит коммерческих площадей и квартир в центре, окончательно превратив любую недвижимость в центре в невосполняемый ресурс. И – соответственно – может повлечь за собой увеличение арендных ставок в коммерческом сегменте, а также стоимости аренды и продажи в жилом фонде. Замгендиректора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков полагает, что говорить сейчас о том, как повлияет статус культурного наследия на стоимость недвижимости в центре столицы – нельзя. Ведь совершенно не известно, как именно будет реализована эта программа. К примеру, если поквартальное фиксирование требований, будет выполнено в виде масштабного и планомерного аудита центральной части города, то это будет очень хорошо. В рамках такого аудита будет обнаружено достаточное количество и площадок под застройку, и домов, подходящих под реконструкцию, и заброшенных зданий.
С другой стороны, считает эксперт, если инициатива повлечет за собой серьезные ограничительные меры, которые достаточно сильно ударят по девелоперам, реализующим (или желающим реализовывать) проекты в центре Москвы, то это приведет к повышению стоимости недвижимости в центре города, говорит К. Барсуков.
Директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов отмечает, что если центру столицы будет придан статус достопримечательного места, это, безусловно, скажется на работе девелоперов, реализующих свои проекты в пределах Садового кольца. В частности, девелоперов могут обязать ограничить размеры объектов, их высотность, архитектурный облик.
Кроме того, считает эксперт, дополнительные требования могут сказаться на сроках реализации объектов в большую сторону. Все это повлияет на экономику проектов. Объекты, которые здесь реализуются, в силу местоположения и теперь относятся к высоким ценовым категориям. А если девелоперы получат дополнительные обременения, то это сделает «центральные» объекты еще более дорогими.
Кроме того, наверняка в некоторых кварталах будут введены ограничения по новой застройке (если не полный запрет на нее). В таком случае, девелоперы могут рассчитывать только на реконструкцию существующих объектов, а это в большинстве случаев более затратные работы, чем новое строительство. Все это может привести к тому, что новое предложение в пределах Садового кольца будет ограничено, что также на фоне высокого спроса не может не отразиться на цене, добавляет А. Глебов.
К такому выводу пришли участники заседания клуба «Энергосбережение и энергоэффективность», состоявшегося в Петербурге под председательством сенатора, члена комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Александра Починка. Самой проблематичной с точки зрения энергосбережения отраслью, по общему мнению, участников дискуссии, является теплоснабжение, передает корреспондент АСН-Инфо.
В настоящее время на рынке представлено достаточно большой выбор технических решений и приборов, необходимых для модернизации системы теплоснабжения, считает генеральный директор УК «Балтсервис» Олег Овчинников. Однако большая часть предложения не обеспечена надлежащими гарантиями, что вынуждает потенциальных покупателей детально изучать технологию, становиться специалистами в данной сфере. Притом, что чуть ли не каждый объект теплоснабжения обладает индивидуальными особенностями, отсутствуют и типовые решения, и экспертиза по оценке этих технологий. «Сегодня почти все заявляют о том, что их оборудование окупится в течение 5 лет, но за то, что получится на самом деле, постфактум никто отвечать не хочет, - поясняет он. – И что можно сказать о предложении с гарантией на 3 года и сроком окупаемости 5 лет?», вопрошает эксперт.
Сроки окупаемости по такому оборудованию, как правило, превышают 5 лет, возражает генеральный директор компании Digital Group Николай Есеневич. «То, что нельзя измерить, нельзя и улучшить», - заметил он, сославшись на отсутствие объективных данных по действующей в Петербурге централизованной и открытой системе теплоснабжения. «Возможно, нужно на уровне государственных органов провести комплексное обследование этой системы», - согласился О. Овчинников, добавив, что такое обследование могло бы стать «точкой отсчета» в деле энергосбережения.
Как рассказал на заседании клуба заместитель гендиректора, главный инженер ГУП «ТЭК СПб» Владимир Фомин, за последние годы в результате ремонтных и модернизационных мероприятий предприятию удается добиться снижения температуры подачи горячей воды на входе в дома со 120 до 108 °С – при сохранении температуры ее возврата на уровне норматива (52°С). Однако «ТЭК СПб» по-прежнему получает массу писем, половина из которых посвящена жалобам на «недотоп», а другая половина – жалобам на «перетоп».
В ответ на обращения о «недотопе» ГУП проводит проверки, в результате которых часто выясняется, что вода застаивается в батареях по причине неграмотно проведенного ремонта, сделанного теми или иными жильцами по собственной инициативе и собственными силами. При этом мутная, застоявшаяся в батареях вода, в виду открытой, общей системы теплоснабжения и горячего водоснабжения, поступает и в краны.
А в ответ на жалобы о «перетопе» в «ТЭК СПб» рекомендуют жильцам устанавливать в квартирах за собственный счет клапаны, регулирующие подачу горячей воды по трубам центрального отопления. Такой совет, как считает председатель правления петербургской Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова, может привести к «ужасающим» последствиям.
«Ставить регуляторы хорошо в европейских городах, где имеется горизонтальная система розлива воды для отопления. В Петербурге же она в основном вертикальная. Вы представляете себе, что начнется, если все установят регуляторы на стояки?!» - возразила она. «Если уж и ставить регуляторы, то это нужно делать на входе даже не в отдельно взятый дом, и только после модернизации системы теплоснабжения», - поддержала директор петербургского центра «РАЭЦ» Ольга Голдина.
«Мы видим, как можно добиться реальных результатов при модернизации системы освещения, особенно наружного», - добавил, сославшись на практику реализации петербургского проекта «Энергоэффективный квартал», глава НП «Городское объединение домовладельцев» Николай Питиримов. Тот факт, что добиться экономии от установки датчиков движения для электрического освещения лестниц возможно, подтвердила со своей стороны и М. Акимова. Она также добавила, что некоторой популярностью в Петербурге пользуются приборы учета холодной воды.
Но попытка внедрения энергосберегающего оборудования на систему отопления, по словам Н. Питиримова, наталкивается на проблему привлечения инвестиций на самом первом этапе. «Никто не берется кредитовать такие проекты из-за отсутствия гарантий технического решения», - уточнил он.
Существует, по его мнению, два варианта решения этой проблемы. Во-первых, можно создавать гарантийные фонды по аналогии с зарубежным опытом. А, во-вторых, можно было бы доверить собственникам, поскольку они выступают в качестве инвесторов таких преобразований, доверить составление проектно-сметной документации. «В любом случае, вначале должна быть смета, а уже потом можно определяться с источником финансирования», - сказал он.
Однако не исключено, что по крайне мере, за экспертным заключением по энергосберегающему оборудованию вскоре можно будет обратиться в госструктуру. «Сейчас в Петербурге создается ГУ «Центр энергосбережения», которому будет поручено заниматься сбором и анализом информации о технологиях и продукции в этой области», - сообщила О. Гольдина.