Эксперты: Присвоение центру столицы статуса достопримечательного места приведет к повышению цен на недвижимость
Руководитель департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский сообщил журналистам о том, что он считает необходимым придать центру столицы статус достопримечательного места и определить порядок разрешенных там работ. По его словам, следует поквартально прописать, что можно и что нельзя делать в конкретном месте. «В течение года мы планируем разобраться с Садовым кольцом, чтобы там поквартально фиксировать требования», - добавил глава департамента.
В связи с этим специалисты коммуникационного агентства "PR-стиль" задали вопрос экспертам рынка жилой и коммерческой недвижимости о том, с какими сложностями могут столкнуться девелоперы при реализации проектов в центре города в случае, если территория внутри Садового кольца получит статус объекта культурного наследия. И насколько повлияет такой статус на итоговую цену квадратного метра жилой или коммерческой недвижимости.
Гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников считает, что с идеологической точки зрения это совершенно правильное предложение. Тем более, что многие здания в Москве действительно представляют собой памятники архитектуры отнюдь не «местного» значения. А бурное развитие бизнеса в последние десятилетие сказалось на их состоянии неоднозначно.
Однако, по мнению эксперта, также исторически сложилось, что в столице центр – не только исторический, но и деловой, и жилой. Поэтому, придание этой зоне особого статуса, который по идее должен наложить серьезные ограничения на проведение работ, значительно сузит и возможности девелоперов. Скорее всего, запреты будут касаться подземных работ, изменения фасадов, ограничения этажности. Соответственно, это приведет к тому, что ряд проектов станет очень дорогим в исполнении. В результате, девелоперы предпочтут реализовывать проекты в другой части города, либо вынуждены будут серьезно повышать цены и жилой и коммерческой недвижимости.
С другой стороны, говорит Д. Колокольников, это еще больше усугубит дефицит коммерческих площадей и квартир в центре, окончательно превратив любую недвижимость в центре в невосполняемый ресурс. И – соответственно – может повлечь за собой увеличение арендных ставок в коммерческом сегменте, а также стоимости аренды и продажи в жилом фонде. Замгендиректора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков полагает, что говорить сейчас о том, как повлияет статус культурного наследия на стоимость недвижимости в центре столицы – нельзя. Ведь совершенно не известно, как именно будет реализована эта программа. К примеру, если поквартальное фиксирование требований, будет выполнено в виде масштабного и планомерного аудита центральной части города, то это будет очень хорошо. В рамках такого аудита будет обнаружено достаточное количество и площадок под застройку, и домов, подходящих под реконструкцию, и заброшенных зданий.
С другой стороны, считает эксперт, если инициатива повлечет за собой серьезные ограничительные меры, которые достаточно сильно ударят по девелоперам, реализующим (или желающим реализовывать) проекты в центре Москвы, то это приведет к повышению стоимости недвижимости в центре города, говорит К. Барсуков.
Директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов отмечает, что если центру столицы будет придан статус достопримечательного места, это, безусловно, скажется на работе девелоперов, реализующих свои проекты в пределах Садового кольца. В частности, девелоперов могут обязать ограничить размеры объектов, их высотность, архитектурный облик.
Кроме того, считает эксперт, дополнительные требования могут сказаться на сроках реализации объектов в большую сторону. Все это повлияет на экономику проектов. Объекты, которые здесь реализуются, в силу местоположения и теперь относятся к высоким ценовым категориям. А если девелоперы получат дополнительные обременения, то это сделает «центральные» объекты еще более дорогими.
Кроме того, наверняка в некоторых кварталах будут введены ограничения по новой застройке (если не полный запрет на нее). В таком случае, девелоперы могут рассчитывать только на реконструкцию существующих объектов, а это в большинстве случаев более затратные работы, чем новое строительство. Все это может привести к тому, что новое предложение в пределах Садового кольца будет ограничено, что также на фоне высокого спроса не может не отразиться на цене, добавляет А. Глебов.
Покупка квартиры с целью сдачи в аренду – давно известный способ вложения свободных средств для частных инвесторов. Понятно, что наибольший доход от сдачи недвижимости в аренду сегодня могут получить владельцы столичных квартир. Однако, по данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» с точки зрения соотношения стоимости продажи и аренды жилья регионы намного выгоднее столиц.
Вкладывать средства в недвижимость, чтобы потом получать доход от сдачи ее в аренду – достаточно распространенный способ инвестирования. Москвичи освоили его давно: еще в постсоветское время. Не потерял такой подход актуальности и сегодня. «Сегодня многие покупают квартиры «на старость» - чтобы после выхода на пенсию можно было получать доход, - отмечает директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. – Рассматривают в качестве инвестиций и квартиру, купленную детям «на вырост». Впрочем, уже есть люди, которые «ушли на пенсию» будучи еще во вполне трудоспособном возрасте, обеспечивая себя за счет доходов от сдачи в аренду принадлежащей им недвижимости», говорит эксперт.
По данным исследования, проведенного специалистами федерального портала в 22 регионах России, сейчас наибольший доход от сдачи недвижимости в аренду могут получить жители Москвы, Петербурга и Краснодара. Стоимость среднестатистической двухкомнатной квартиры в столице составляет 35 тыс. рублей в месяц (ежегодный доход владельца составит 42 тыс. рублей), а в Петербурге и Краснодаре «двушку» можно сдать в аренду за 25 тыс. рублей в месяц (в год она принесет 300 тыс. рублей).
При этом проведенное исследование опровергло достаточно распространенное мнение о том, что сдавать недвижимость в регионах невыгодно: в 4 городах стоимость аренды двухкомнатных квартир приближается к тройке лидеров. В Ярославле и Екатеринбурге «двушку» можно сдать за 22 тыс. рублей в месяц (264 тыс. рублей в год), в Новосибирске – за 21 тыс. рублей (252 тыс. рублей в год), в Воронеже – за 19 тыс. рублей (228 тыс. рублей в год). Самый маленький доход принесет недвижимость в Курске и Брянске, где арендатор готов заплатить за двухкомнатную квартиру 6000 рублей в месяц (72 тыс. рублей в год).
Однако, если рассматривать приобретение квартиры с точки зрения сроков окупаемости, то картина складывается совершенно иная. Быстрее всего – за 8 лет – вернутся средства, вложенные в покупку квартиры в Краснодаре, Ярославле и Воронеже, за 9 лет – в Саратове, за 10 лет – в Екатеринбурге и Новосибирске. Из подмосковных городов быстрее всего окупится квартира в Коломне – за 11 лет, медленнее – в Сергиевом Посаде (19 лет).
Наименее выгодно покупать жилье в Курске и в Москве. Если рассчитывать только на сдачу этой недвижимости в аренду, то вложенные средства вернутся через 20 лет. Дольше будут возвращаться только деньги, вложенные в покупку квартиры в Брянске – 22 года.
Впрочем, это вовсе не означает, что москвичи не смогут выгодно вложить свои средства. Согласно результатам исследования, москвичам стоит обратить внимание на регионы, где купить квартиру можно за значительно меньшие деньги, а цена аренды достаточно высока. Например, на средства, вырученные от продажи двухкомнатной квартиры в Москве, можно приобрести три квартиры в Краснодаре и одну в Иванове. Тогда доход от сдачи в аренду составит 86 тыс. рублей (вместо 35 тыс. рублей от сдачи внаем московской «двушки»).
«Впрочем, сегодня мало кто серьезно рассчитывает получать доход от инвестиционных квартир. В большинстве случаев аренда лишь помогает компенсировать расходы на простаивающую недвижимость в ожидании ее выгодной реализации. Если не считать явных «дауншифтеров» и убежденных рантье, владельцы инвестиционных квартир просто пережидают спад на рынке, чтобы при возобновлении положительного тренда цены продолжить игру на растущем рынке», - объясняет В. Щеблецов.