В МФК оптимально сочетание офисов и апартаментов
Сегодня самым оптимальным сочетанием сегментов коммерческой недвижимости, представленных в многофункциональных комплексах (МФК), является комбинация двух форматов: офисы и апартаменты, считают специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
В частности, выборка из 6 самых значимых столичных МФК, в которых сейчас предлагаются апартаменты к продаже и/или аренде, показала, что сочетание: офисы класса А и апартаменты встречается в каждом многофункциональном комплексе, в совокупности занимая от 60% до 85% общей площади.
«На сегодня такой расклад вполне объясним. Спрос на покупку и аренду апартаментов, расположенных в деловых районах города, формируют преимущественно топ-менеджеры и собственники бизнеса, - говорит директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. - Помещение для проживания приобретается или арендуется в том же здании, в котором находится головой офис компании. Часто апартаменты приобретаются под представительские цели. Покупателями или арендаторами также могут быть компании, которые заинтересованы в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на длительный срок региональных и зарубежных сотрудников. Апартаменты в составе МФК – это формат бизнес-жилья», считает эксперт.
В качестве примера можно привести МФК «Город столиц», общей площадью 289 тыс.кв. м, почти равными долями представлены три сегмента: апартаменты, офисы и торгово-рекреационная часть. Сегодня к продаже предлагаются полностью готовые к проживанию апартаменты по цене 10000-25000 долларов за кв. м, стоимость продажи офисных площадей находится в диапазоне 8000 -18000 долларов за кв. м, а стоимость аренды составляет 850-950 долларов кв.м./год.
В МФК «Легенды Цветного», общей площадью 112 тыс. кв. м можно найти офисные помещения класса А, расположенные на 6 этажах, и апартаменты, расположенные на 8 верхних этажах. Торговая галерея занимает только первый этаж. Базовые арендные ставки на офисные площади составляют 900-1000 долларов за кв.м/год, апартаменты же предлагаются только на продажу по цене 8700-17500 долларов за кв. м.
МФК «Theloft», общей площадью 20 тыс.кв. м продает апартаменты и офисы. Апартаменты занимают около 70% общей площади комплекса. При этом цена продажи, как для офисов, так и для апартаментов практически одинаковы – в диапазоне 4000-5700 долларов за кв. м.
«При всем многообразии сочетаний форматов в МФК, на сегодняшний день обязательным, если не основополагающим атрибутом любого современного многофункционального комплекса становится достаточное количество машино-мест, что существенно увеличивает привлекательность объекта коммерческой недвижимости. В случае продажи апартаментов в составе МФК, уровень обеспеченности должен соответствовать ЖК бизнес-класса и составлять 1-1,3 м/м на квартиру. Эта норма выдерживается и даже в ряде случаев в 2 раза выше, справедливости ради нужно отметить, что и стоимость машино-места достаточно высока»,- заключает Ю. Тараненко.
Сезонные тенденции спроса, которые наблюдаются в последнее время на рынке недвижимости проследили специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», и составили «календарь» покупок жилья.
Февраль и март характеризуются достаточно стабильной ситуацией на рынке, и количество сделок планомерно увеличиваться. Традиционно, сначала активизируется спрос на недорогие объекты экономкласса, в апреле появляются запросы на более дорогие объекты.
«Покупатели недвижимости более дорого сегмента, как правило, стремятся завершить все сделки до майских праздников, и спокойно ухать отдыхать. Такую тенденцию мы наблюдаем уже много лет» - отметил генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.
Также можно наблюдать, что, начиная с марта, увеличивается количество сделок с квартирами без отделки. Это связано с тем, что покупатели предпочитают к лету завершить все юридические и правовые дела, и начать ремонт, так как традиционно теплые месяцы – время ремонтов.
В конце апреля и в мае прослеживается следующая тенденция – возрастает количество альтернативных сделок, когда семьи с детьми улучшают свои жилищные условия. Такое оживление связано с тем, что родители пытаются решить квартирный вопрос в промежутке, между окончанием текущего учебного года, и началом нового, чтобы дети могли начать очередной учебный год в новой школе.
Как правило, июнь и июль – время «несрочных» покупок. Можно предположить, что в эти месяцы предпочитают приобретать недвижимость те, кто не привязан к жестким срокам. Летом продавцы охотнее идут на торг, так как покупателей не так много, и можно совершить максимально выгодную покупку. В августе на рынок выходят те, кто опасается традиционного осеннего повышения цен, и старается успеть приобрести недвижимость по летней стоимости.
Осенью, с окончанием периода отпусков, восстанавливается активный спрос, начинает проходить большее количество сделок, возрастает количество выставленных на продажу объектов, несколько поднимаются цены. С рынка вымываются наиболее дешевые объекты, вновь увеличивается количество альтернативных сделок.
В ноябре возрастает численность сделок, в том числе и в дорогом сегменте. Скорее всего, обусловлено это теми же причинами – покупатели стремятся решить все вопросы с недвижимостью и как можно раньше отправиться на зимние каникулы.
«В высоком сегменте люди традиционно привязывают свои сделки к большим перерывам в работе, к праздникам. Спрос на дорогое жилье фактически отсутствует в период массовых отпусков. Есть определенные периоды наиболее активного спроса, который включает и элитные объекты – с марта по апрель и ноябрь» - замечает А. Шленов.
Конец года характеризуется неоднородностью покупательского спроса – в это время, прежде всего, завершаются альтернативные цепочки в сегменте экономкласса.