В МФК оптимально сочетание офисов и апартаментов
Сегодня самым оптимальным сочетанием сегментов коммерческой недвижимости, представленных в многофункциональных комплексах (МФК), является комбинация двух форматов: офисы и апартаменты, считают специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
В частности, выборка из 6 самых значимых столичных МФК, в которых сейчас предлагаются апартаменты к продаже и/или аренде, показала, что сочетание: офисы класса А и апартаменты встречается в каждом многофункциональном комплексе, в совокупности занимая от 60% до 85% общей площади.
«На сегодня такой расклад вполне объясним. Спрос на покупку и аренду апартаментов, расположенных в деловых районах города, формируют преимущественно топ-менеджеры и собственники бизнеса, - говорит директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. - Помещение для проживания приобретается или арендуется в том же здании, в котором находится головой офис компании. Часто апартаменты приобретаются под представительские цели. Покупателями или арендаторами также могут быть компании, которые заинтересованы в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на длительный срок региональных и зарубежных сотрудников. Апартаменты в составе МФК – это формат бизнес-жилья», считает эксперт.
В качестве примера можно привести МФК «Город столиц», общей площадью 289 тыс.кв. м, почти равными долями представлены три сегмента: апартаменты, офисы и торгово-рекреационная часть. Сегодня к продаже предлагаются полностью готовые к проживанию апартаменты по цене 10000-25000 долларов за кв. м, стоимость продажи офисных площадей находится в диапазоне 8000 -18000 долларов за кв. м, а стоимость аренды составляет 850-950 долларов кв.м./год.
В МФК «Легенды Цветного», общей площадью 112 тыс. кв. м можно найти офисные помещения класса А, расположенные на 6 этажах, и апартаменты, расположенные на 8 верхних этажах. Торговая галерея занимает только первый этаж. Базовые арендные ставки на офисные площади составляют 900-1000 долларов за кв.м/год, апартаменты же предлагаются только на продажу по цене 8700-17500 долларов за кв. м.
МФК «Theloft», общей площадью 20 тыс.кв. м продает апартаменты и офисы. Апартаменты занимают около 70% общей площади комплекса. При этом цена продажи, как для офисов, так и для апартаментов практически одинаковы – в диапазоне 4000-5700 долларов за кв. м.
«При всем многообразии сочетаний форматов в МФК, на сегодняшний день обязательным, если не основополагающим атрибутом любого современного многофункционального комплекса становится достаточное количество машино-мест, что существенно увеличивает привлекательность объекта коммерческой недвижимости. В случае продажи апартаментов в составе МФК, уровень обеспеченности должен соответствовать ЖК бизнес-класса и составлять 1-1,3 м/м на квартиру. Эта норма выдерживается и даже в ряде случаев в 2 раза выше, справедливости ради нужно отметить, что и стоимость машино-места достаточно высока»,- заключает Ю. Тараненко.
К такому выводу пришли участники заседания клуба «Энергосбережение и энергоэффективность», состоявшегося в Петербурге под председательством сенатора, члена комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Александра Починка. Самой проблематичной с точки зрения энергосбережения отраслью, по общему мнению, участников дискуссии, является теплоснабжение, передает корреспондент АСН-Инфо.
В настоящее время на рынке представлено достаточно большой выбор технических решений и приборов, необходимых для модернизации системы теплоснабжения, считает генеральный директор УК «Балтсервис» Олег Овчинников. Однако большая часть предложения не обеспечена надлежащими гарантиями, что вынуждает потенциальных покупателей детально изучать технологию, становиться специалистами в данной сфере. Притом, что чуть ли не каждый объект теплоснабжения обладает индивидуальными особенностями, отсутствуют и типовые решения, и экспертиза по оценке этих технологий. «Сегодня почти все заявляют о том, что их оборудование окупится в течение 5 лет, но за то, что получится на самом деле, постфактум никто отвечать не хочет, - поясняет он. – И что можно сказать о предложении с гарантией на 3 года и сроком окупаемости 5 лет?», вопрошает эксперт.
Сроки окупаемости по такому оборудованию, как правило, превышают 5 лет, возражает генеральный директор компании Digital Group Николай Есеневич. «То, что нельзя измерить, нельзя и улучшить», - заметил он, сославшись на отсутствие объективных данных по действующей в Петербурге централизованной и открытой системе теплоснабжения. «Возможно, нужно на уровне государственных органов провести комплексное обследование этой системы», - согласился О. Овчинников, добавив, что такое обследование могло бы стать «точкой отсчета» в деле энергосбережения.
Как рассказал на заседании клуба заместитель гендиректора, главный инженер ГУП «ТЭК СПб» Владимир Фомин, за последние годы в результате ремонтных и модернизационных мероприятий предприятию удается добиться снижения температуры подачи горячей воды на входе в дома со 120 до 108 °С – при сохранении температуры ее возврата на уровне норматива (52°С). Однако «ТЭК СПб» по-прежнему получает массу писем, половина из которых посвящена жалобам на «недотоп», а другая половина – жалобам на «перетоп».
В ответ на обращения о «недотопе» ГУП проводит проверки, в результате которых часто выясняется, что вода застаивается в батареях по причине неграмотно проведенного ремонта, сделанного теми или иными жильцами по собственной инициативе и собственными силами. При этом мутная, застоявшаяся в батареях вода, в виду открытой, общей системы теплоснабжения и горячего водоснабжения, поступает и в краны.
А в ответ на жалобы о «перетопе» в «ТЭК СПб» рекомендуют жильцам устанавливать в квартирах за собственный счет клапаны, регулирующие подачу горячей воды по трубам центрального отопления. Такой совет, как считает председатель правления петербургской Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова, может привести к «ужасающим» последствиям.
«Ставить регуляторы хорошо в европейских городах, где имеется горизонтальная система розлива воды для отопления. В Петербурге же она в основном вертикальная. Вы представляете себе, что начнется, если все установят регуляторы на стояки?!» - возразила она. «Если уж и ставить регуляторы, то это нужно делать на входе даже не в отдельно взятый дом, и только после модернизации системы теплоснабжения», - поддержала директор петербургского центра «РАЭЦ» Ольга Голдина.
«Мы видим, как можно добиться реальных результатов при модернизации системы освещения, особенно наружного», - добавил, сославшись на практику реализации петербургского проекта «Энергоэффективный квартал», глава НП «Городское объединение домовладельцев» Николай Питиримов. Тот факт, что добиться экономии от установки датчиков движения для электрического освещения лестниц возможно, подтвердила со своей стороны и М. Акимова. Она также добавила, что некоторой популярностью в Петербурге пользуются приборы учета холодной воды.
Но попытка внедрения энергосберегающего оборудования на систему отопления, по словам Н. Питиримова, наталкивается на проблему привлечения инвестиций на самом первом этапе. «Никто не берется кредитовать такие проекты из-за отсутствия гарантий технического решения», - уточнил он.
Существует, по его мнению, два варианта решения этой проблемы. Во-первых, можно создавать гарантийные фонды по аналогии с зарубежным опытом. А, во-вторых, можно было бы доверить собственникам, поскольку они выступают в качестве инвесторов таких преобразований, доверить составление проектно-сметной документации. «В любом случае, вначале должна быть смета, а уже потом можно определяться с источником финансирования», - сказал он.
Однако не исключено, что по крайне мере, за экспертным заключением по энергосберегающему оборудованию вскоре можно будет обратиться в госструктуру. «Сейчас в Петербурге создается ГУ «Центр энергосбережения», которому будет поручено заниматься сбором и анализом информации о технологиях и продукции в этой области», - сообщила О. Гольдина.