Эксперты: Система защиты интересов дольщиков не создает 100% гарантий для потребителей как и страховая система
Существующая система защиты интересов дольщиков, описанная и реализуемая в рамках 214 ФЗ о защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, не создает гарантий для потребителей на все 100%, как в прочем и сама страховая система. К такому выводу пришли участники пресс-конференции Российской Гильдии Риэлторов на тему: «Запрет долевого участия в строительстве или страхование рисков дольщиков», проводимой в рамках деловой программы XXIV международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО».
Необходимо понимать, что строительство - это достаточно рискованная сфера в плане вложения инвестиций и сегодняшнее законодательное регулирование в этой сфере не позволяет всем застройщикам просчитать риски при вхождении в тот или иной инвестиционный проект.
Просчитывать риски тяжело не только гражданам, но это даже не всегда могут сделать сами застройщики, юридические лица, которые профильно занимаются данным бизнесом. Потому что, чтобы уметь просчитывать риски необходимо владеть многими инструментами и большим объемом знаний, которые связаны не только с исходно разрешительной проектной документацией, но и с умением оценивать бизнес - риски юридического лица в корректности финансирования тех или иных работ.
По этой причине сегодня осуществлять грамотный контроль и предлагать гарантии гражданам, вкладывающим деньги в строительство жилья можно в одном случае: когда этими деньгами управляет профессиональный оператор.
Вопрос: может ли быть таким профессиональным оператором - страховая компания, страхующая риски застройщиков? Ответ: нет, не может! Потому что недостаточно полного ознакомления исходной разрешительной проектной документации, необходимо понимать как осуществляется финансирование строительства, оценка и анализ ресурсов банка (или банков). Поэтому единственный способ сохранить объемы финансирования на рынке при введении запрета на получении денежных средств граждан застройщиками, это только работа на данном рынке кредитных организации, либо специальных операторов.
Страховые компании не могут в полной мере взять на себя риски страхования дольщиков, вкладывающих деньги в долевое строительство, потому что им для этого необходимо было бы ввести инструменты контроля финансирования стройки и освоения денежных средств, а это не профильная для них деятельность. По этой причине наиболее эффективными операторами рынка, по мнению спикеров пресс-конференции, могли бы быть банки, но российские банки не имеют необходимых инструментов контроля, потому что считают строительство венчурной сферой и не уделяют внимание развитию подобных инструментов.
Необходимо создавать специализированные возможности поощрения банков со стороны государства в случае их участия в системе финансирования строительства.
Сегодня крупнейшие банки неохотно участвуют в финансировании строительства, значит ниша пустует, но это не надолго. Банки недооценивают этот рынок и перспективу получения высокой прибыли. Ниша будет заполнена, вопрос, сколько времени потребуется на то, чтобы банки могли создать специализированные подразделения, способные эффективно контролировать строительство, и соответственно заполнили перспективную нишу.
Это единственный способ защитить права граждан. В крайнем случае, используя 214 ФЗ возможно лишь снизить риски инвестирования в строительство со стороны граждан, но полностью их избежать и исключить невозможно.
«Я против создание СРО, которые навязываются профессиональному сообществу. Ведь деньги, которые поступают в СРО строителей часто идут не по назначению, поэтому любые инструменты, связанные с созданием СРО Фондов консолидированной ответственности не снизит риски, а создадут дополнительные проблемы для эффективных застройщиков, умеющих и имеющих желание строить. Необходимо создавать инструменты финансирования, которые бы поддерживались со стороны государства, строительных организаций и которые бы, в свою очередь, стимулировали банки на усиленное кредитование застройщиков и параллельно -сокращение объемов участия физических лиц в долевом строительстве жилья», считает вице-президент РГР Константин Апрелев, сообщает пресс-служба РГР.
Большинство случаев, когда петербургским представителям малого бизнеса не удается выкупить в собственность арендуемые помещения по так называемому Закону о малой (льготной) приватизации (ФЗ-159), можно разделить на 3 группы, считает координатор «Лиги арендаторов госимущества» Яна Боровицкая. Об этом она рассказала в беседе с корреспондентом АСН-Инфо по итогам заседания Клуба деловой политики, прошедшего в Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палате, под председательством депутата, члена Комитета по собственности Госдумы РФ Алексея Плахотникова.
Во-первых, это те случаи, когда помещение, арендуемое несколькими организациями, в том числе компаниями малого бизнеса, выставляются на торги единым лотом. Такие ситуации неизбежно будут возникать, считает зампред Комитета по управлению имуществом (КУГИ) равительства Петербурга Олег Ляпустин. «У нас много направлений приватизации. И нет права не продавать госимущество», - заявил он, объяснив отсутствие процедуры раздела помещений при подготовке к торгам антикоррупционной логикой: «мы не должны создавать «лавочки» для дележа и торговли имуществом».
Кроме того, по словам зампреда КУГИ, с помощью торгов привлекаются инвестиции для реконструкции объектов недвижимости, нуждающихся в безотлагательном ремонте. И в случаях, когда городские структуры в течение 1,5-2 лет готовят проектную документацию для таких объектов, они берут на себя часть затрат, которые должен в дальнейшем компенсировать инвестор. «Инвестор не только вкладывает деньги в реконструкцию, он еще и компенсирует разницу между рыночной стоимостью будущего объекта и затратами на реконструкцию», - добавил чиновник.
Однако, как выяснилось в ходе заседания, некоторые компании малого бизнеса, готовы взять на себя затраты по реконструкции (они и ранее вкладывали средства в ремонт арендуемых помещений), но при условии, что предоставления права преимущественного выкупа, так как в открытом соревновании их шансы малы. Как отметила директор ЗАО «Союспецснаб» Елена Васильева, когда КУГИ СПб выставляет такие помещения на инвестиционные торги, оно тем самым прекращает право малого предпринимателя по ФЗ-159 на преимущественный выкуп, и получается, что региональное законодательство противоречит федеральному.
Случаи, когда помещения, арендуемые организациями малого бизнеса, включаются в адресный перечень для инвестиционных торгов в противовес федеральному законодательству – это еще одна большая группа затруднений в петербургской практике реализации ФЗ-159, считает Я. Боровицкая.
А третью такую группу, по ее данным, представляют случаи, когда на реализацию преимущественных прав выкупа претендуют сразу несколько компаний малого бизнеса. Как отметил при этом еще один участник заседания, депутат ЗакС Петербурга, глава депутатской комиссии по собственности Александр Ольховский, и в таких случаях, городские власти «ни в коем случае не должны устраняться: вот, дескать, мы вам отдали, а дальше разбирайтесь, как знаете, как с Хасанским рынком». У власти должен быть индивидуальный подход к решению таких проблем, сказал он.