Эксперты: Рациональность как новый тренд на рынке загородной недвижимости Подмосковья
Изменение предпочтений покупателей дорогого сегмента загородной недвижимости Подмосковья по итогам зимы отметили эксперты компании TWEED, специализирующейся на сделках с элитной недвижимостью.
Большие участки земли больше не пользуются прежним спросом, сильно упала популярность участков площадью от 20 соток и выше. Самым распространенным требованием к участку является площадь до 15 соток с домом примерно
Еще одно изменение коснулось качественного состава клиентов, интересующихся небольшими участками – те, кто раньше искал предложение в районе 10 млн. долларов, сейчас обратили свое пристальное внимание на предложения с бюджетом 2.5 млн. долларов.
Причины этому явлению можно усмотреть две: первая – в нашу жизнь все больше проникает западная модель отношения к среде обитания, вторая – кризис вывел на первые позиции рациональность. Покупатель дорогой загородной недвижимости все дальше уходит от вычурности, дома с золотыми потолками уже невозможно продать. Меняются ценности – происходит отказ от внешней помпезности в пользу внутреннего комфорта, семейных ценностей, здорового образа жизни.
Особенно явно такая тенденция прослеживается в поселках с обширной детской и спортивной инфраструктурой, как, например, в жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск», где дома изначально предлагались с участками от 2,5 до 8 соток - это связано с тем, что на территории комплекса расположена обширная образовательно-спортивная инфраструктура. Очевидно, что сегодняшний покупатель предпочитает, вместо того, чтобы оплачивать коммунально-эксплуатационные платежи огромных территорий, направлять средства на оплату специализированных детских школ или центров дополнительного образования.
То есть сейчас, по мнению покупателей, гораздо разумнее приобретать дом с небольшой территорией и в поселке с инфраструктурой широкого спектра, где все находится в шаговой доступности, чем особняк с огромной территорией, которая потребует серьезных вложений на обустройство и поддержание.
Дискуссия о том, каким должно быть жилье в пригороде мегаполиса в петербургском сообществе девелоперов, застройщиков и риэлторов идет на протяжении длительного времени, и акценты в ней постепенно смещаются, отметил в своем выступлении на круглом столе «Проблемы и перспективы развития строительства жилья на границе города и области», организованном редакцией газеты «Строительный еженедельник. Ленинградская область», председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. «Первые 10 лет говорили о том, что развитию строительства в Ленобласти мешает отсутствие дорог, теперь речь идет в целом об инфраструктуре – инженерной, социальной», - уточнил он.
Большая часть планов по строительству жилья, загородных коттеджных поселков, планировавшихся на землях сельхозначения в Ленобласти до кризиса, так и осталась на бумаге. «Вряд ли на рынке существует такая мощная компания, которая может себе позволить тянуть трубы на расстояние 240 км до такого поселка», - заметила заместитель гендиректор по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь. Проекты на значительном отдалении от Петербурга попросту не «просчитываются», считает гендиректор ГК «Пионер» - Санкт-Петербург» Юрий Грудин. «Чем дальше от города, тем дешевле становится цена на жилье, а затраты на инфраструктуру, наоборот, растут», - пояснил он.
Успешность реализации проекта «Отделстроя» «Новый Оккервиль», по словам Л. Окунь, во многом объясняется транспортной доступностью, приближенностью к Петербургу. «Мы начали строительство I очереди на полностью инженерно подготовленных за собственный счет территориях, и, кроме того, мы создали зону отдыха в 200 м от линии застройки», - добавила она.
Согласно данным опроса, которое провела УК «Старт-Девелопмент», порядка 60% петербуржцев хотело бы перебраться в пригород, сообщила директор по связям с общественность компании Евгения Стрельцова. Но при условии, что стандарты проживания в пригороде будут западными: удаленность от мегаполиса не более чем на 30-40 км по современной автомобильной трассе; качество коммунальных услуг и социальной инфраструктуры на уровне мегаполиса; и размер коммунальных платежей не выше, или даже ниже, чем в городе. Концепция строительства города-спутника Южный, застройщиком по которому выступает «Старт-Девелопмент», как заверила Е. Стрельцова, основана именно на таких стандартах.
Тенденция к созданию спутников, находит подтверждение не только в зарубежном, но и московском опыте, заместитель гендиректора NAI Becar Леонид Сандалов. Если сравнивать объемы ввода жилья, то Московская область лидирует по сравнению с Москвой, а Ленинградская область, наоборот, существенно отстает по этому показателю от Петербурга. «Правда, Петербург, если считать по протяженности административных границ, больше Москвы, у нас больше свободных территорий и есть возможность создавать намывные территории», - сказал он. Кроме того, как признал эксперт, жилье, строящееся в Московской области, продается в основном по ценам комфорт-класса, а спрос на жилье в Ленинградской области сосредоточен в более дешевом ценовом сегменте класса «эконом».
Согласно генплану, к 2025 г. каждый четвертый петербуржец будет жить на новых территориях, замечает П. Созинов, поскольку примерно две трети от общего объема нового строительства планируется на полностью свободных от застройки пятнах и только около четверти - в уже существующих спальных районах Петербурга.
Вместе с тем, по его мнению, строительство жилья на территории Ленобласти, до сих пор тормозилось по целому ряду причин. «Помимо застройки многоквартирными домами, существует еще и малоэтажка, - напомнил он. - Но как продавать жилье, например, в Белоострове, когда рядом с ним неожиданно для застройщика появляется промышленная зона? Элитное загородное жилье у нас зачастую располагается с эконом-классом. А на самых дорогих землях курортных районов Ленобласти нет инфраструктуры», интересуется эксперт.
Философия пригородной зоны в деловом сообществе Петербурга, еще только формируется, считает П. Созинов. Вместе с тем, по его мнению, девелоперы, безусловно обращают внимание на европейский и западный опыт. «Что такое Париж, в котором проживает 6 млн. человек по сравнению с округом Парижа, в котором в особой среде, со специфической инфраструктурой проживает 20 млн.? И многие петербургские компании реализуют свои проекты в этом округе», - замеает он.
В целом, как передает корреспондент АСН-Инфо, участники дискуссии сошлись во мнении, что развитие пригородов должно вестись не по принципу создания новых спальных районов, а с планированием сфер приложения труда, созданием пригородных деловых или индустриальных центров.
Зачастую бюджеты муниципалитетов в Ленобласти в разы меньше планируемых инвестиций. Так что, по словам Е. Стрельцовой, местные власти смотрят на инвестора, как продавцы советского магазина, в котором нет товаров для адекватной покупки. Существенно облегчить реализацию проектов развития пригородных территорий можно было бы за счет внесения изменений в налоговое законодательство, считает глава Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгений Домрачев. Если бы налоги с граждан взимались не по месту работу, а по месту регистрации, муниципалитеты были бы более заинтересованы в приросте населения.