Эксперты: Философия пригородного строительства в Петербурге концептуально еще не сложилась
Дискуссия о том, каким должно быть жилье в пригороде мегаполиса в петербургском сообществе девелоперов, застройщиков и риэлторов идет на протяжении длительного времени, и акценты в ней постепенно смещаются, отметил в своем выступлении на круглом столе «Проблемы и перспективы развития строительства жилья на границе города и области», организованном редакцией газеты «Строительный еженедельник. Ленинградская область», председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. «Первые 10 лет говорили о том, что развитию строительства в Ленобласти мешает отсутствие дорог, теперь речь идет в целом об инфраструктуре – инженерной, социальной», - уточнил он.
Большая часть планов по строительству жилья, загородных коттеджных поселков, планировавшихся на землях сельхозначения в Ленобласти до кризиса, так и осталась на бумаге. «Вряд ли на рынке существует такая мощная компания, которая может себе позволить тянуть трубы на расстояние 240 км до такого поселка», - заметила заместитель гендиректор по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь. Проекты на значительном отдалении от Петербурга попросту не «просчитываются», считает гендиректор ГК «Пионер» - Санкт-Петербург» Юрий Грудин. «Чем дальше от города, тем дешевле становится цена на жилье, а затраты на инфраструктуру, наоборот, растут», - пояснил он.
Успешность реализации проекта «Отделстроя» «Новый Оккервиль», по словам Л. Окунь, во многом объясняется транспортной доступностью, приближенностью к Петербургу. «Мы начали строительство I очереди на полностью инженерно подготовленных за собственный счет территориях, и, кроме того, мы создали зону отдыха в 200 м от линии застройки», - добавила она.
Согласно данным опроса, которое провела УК «Старт-Девелопмент», порядка 60% петербуржцев хотело бы перебраться в пригород, сообщила директор по связям с общественность компании Евгения Стрельцова. Но при условии, что стандарты проживания в пригороде будут западными: удаленность от мегаполиса не более чем на 30-40 км по современной автомобильной трассе; качество коммунальных услуг и социальной инфраструктуры на уровне мегаполиса; и размер коммунальных платежей не выше, или даже ниже, чем в городе. Концепция строительства города-спутника Южный, застройщиком по которому выступает «Старт-Девелопмент», как заверила Е. Стрельцова, основана именно на таких стандартах.
Тенденция к созданию спутников, находит подтверждение не только в зарубежном, но и московском опыте, заместитель гендиректора NAI Becar Леонид Сандалов. Если сравнивать объемы ввода жилья, то Московская область лидирует по сравнению с Москвой, а Ленинградская область, наоборот, существенно отстает по этому показателю от Петербурга. «Правда, Петербург, если считать по протяженности административных границ, больше Москвы, у нас больше свободных территорий и есть возможность создавать намывные территории», - сказал он. Кроме того, как признал эксперт, жилье, строящееся в Московской области, продается в основном по ценам комфорт-класса, а спрос на жилье в Ленинградской области сосредоточен в более дешевом ценовом сегменте класса «эконом».
Согласно генплану, к 2025 г. каждый четвертый петербуржец будет жить на новых территориях, замечает П. Созинов, поскольку примерно две трети от общего объема нового строительства планируется на полностью свободных от застройки пятнах и только около четверти - в уже существующих спальных районах Петербурга.
Вместе с тем, по его мнению, строительство жилья на территории Ленобласти, до сих пор тормозилось по целому ряду причин. «Помимо застройки многоквартирными домами, существует еще и малоэтажка, - напомнил он. - Но как продавать жилье, например, в Белоострове, когда рядом с ним неожиданно для застройщика появляется промышленная зона? Элитное загородное жилье у нас зачастую располагается с эконом-классом. А на самых дорогих землях курортных районов Ленобласти нет инфраструктуры», интересуется эксперт.
Философия пригородной зоны в деловом сообществе Петербурга, еще только формируется, считает П. Созинов. Вместе с тем, по его мнению, девелоперы, безусловно обращают внимание на европейский и западный опыт. «Что такое Париж, в котором проживает 6 млн. человек по сравнению с округом Парижа, в котором в особой среде, со специфической инфраструктурой проживает 20 млн.? И многие петербургские компании реализуют свои проекты в этом округе», - замеает он.
В целом, как передает корреспондент АСН-Инфо, участники дискуссии сошлись во мнении, что развитие пригородов должно вестись не по принципу создания новых спальных районов, а с планированием сфер приложения труда, созданием пригородных деловых или индустриальных центров.
Зачастую бюджеты муниципалитетов в Ленобласти в разы меньше планируемых инвестиций. Так что, по словам Е. Стрельцовой, местные власти смотрят на инвестора, как продавцы советского магазина, в котором нет товаров для адекватной покупки. Существенно облегчить реализацию проектов развития пригородных территорий можно было бы за счет внесения изменений в налоговое законодательство, считает глава Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгений Домрачев. Если бы налоги с граждан взимались не по месту работу, а по месту регистрации, муниципалитеты были бы более заинтересованы в приросте населения.
Главными трендами 2010 г. на рынке коммерческой недвижимости Москвы стали постепенный рост спроса на офисную недвижимость, повышение ставок аренды, большое количество сделок по приобретению офисных активов, возобновление строительства (преимущественно – офисов класса А), снижение уровня вакантных площадей в офисах класса А и В+, рассказали аналитики компании S.A. Ricci / King Sturge в рамках пресс-конференции, посвященной подведению итогов 2010 г. и основным тенденциям на рынке коммерческой недвижимости.
Так, по оценке экспертов, в 2010 г. инвестиции в офисную недвижимость увеличились более чем в 2 раза по сравнению с показателем 2009 г. Общий объем сделок в 2010 г., включая инвестиционные сделки, сделки аренды/субаренды, купли-продажи и пересмотра/продления договора аренды составляет приблизительно 1,4 млн. кв. м.
Одним из главных трендов 2010 г. стало большое количество сделок по приобретению офисных зданий, как для собственных нужд, так и в качестве инвестиционных активов. Важно заметить, что только 16% капитала, инвестированного в офисную недвижимость в 2010 г., не является российским. В 2010 г. закрыты лишь 2 инвестиционные сделки с привлечением иностранного капитала: во II квартале немецкий инвестиционный фонд UFG Real Estate II приобрел у австрийского инвестфонда Akron Group БЦ Бахрушин Хауз за 38 млн. долларов; в IV квартале китайская государственная корпорация ChenTun купила офисный комплекс Гринвуд (
По итогам 2010 года на рынке ведущих консультантов доля компании S.A. Ricci / King Sturge составила 20%.
«В 2011 г. по нашим прогнозам возрастет число сделок аренды, купли-продажи и сократится доля сделок по пересмотру договоров аренды. Более того, увеличится средний объем арендуемых площадей, - отметил директор департамента офисной недвижимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge Алексей Богданов. - Наиболее активными будут компании индустриального, банковского и финансового секторов. Большое количество сделок купли-продажи/аренды при участии промышленных компаний делает вероятным продолжение этого тренда. В 2011 г. возможность аренды/приобретения новой офисной площади рассматривают такие крупные банки, как «Сбербанк России», «Райффайзен Банк» и «Россельхозбанк». Некоторые промышленные компании также рассматривают возможность аренды/приобретения новых офисных площадей», считает эксперт.
Главными трендами московского рынка торговой недвижимости в 2010 г. стали активное развитие крупных западных универмагов, смещение спроса на торговые помещения в категории «мода» от стрит-ритейла в пользу профессиональных торговых центров, заполнение пустовавших после кризиса помещений в новых масштабных ТЦ, увеличение листа ожидания по наиболее успешным московским ТЦ, потеря арендаторов в небольших ТЦ с премиальной ассортиментной матрицей и возникновение необходимости в реконцепции, существенное снижение спроса на новые помещения со стороны премиум- и люксовых торговых марок и стремительное развитие ряда сетей в сегменте «средний минус»- особенно в категориях «одежда и обувь», оживление спроса со стороны такой проблемной в предыдущие 1,5 года категории как «развлечения».
«Несмотря на снижение спроса со стороны нескольких категорий арендаторов по наиболее сильным торговым коридорам, актуальные цены продаж приближались к докризисному уровню за счет частных инвесторов, - рассказал директор департамента торговой недвижимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge Илья Шуравин. - Так, на Мясницкой ул. цена продажи доходила до 18 тыс. долларов, на Столешниковом переулке аренда подписывалась по ставке до 5 тыс. долларов», говорит он.
На рынке складской недвижимости основным показателем года стало снижение уровня вакантности с 19% до 4% к концу 2010 г. Также необходимо отметить беспрецедентно низкий объем вновь введенных в эксплуатацию объектов за всю историю современного рынка складской и индустриальной недвижимости.
Общий объем сделок в 2010 г., сделки аренды/субаренды, купли-продажи и пересмотра/продления договора аренды превысил 1,1 млн. кв. м. Одним из главных трендов 2010 г. стало укрупнение среднего размера сделки. Так в начале 2010 г. средний размер сделки составлял 9 тыс. кв. м, а к концу года увеличился до 15 тыс. кв. м.
Согласно прогнозам S.A.Ricci / King Sturge, в 2011 г. рост ставок аренды составит 10-15%. Предполагается, что рост спроса со стороны арендаторов по всем направлениям из-за вымывания объектов на самых востребованных направлениях. Переезд многих логистических и дистрибьюторских компаний за пределы Москвы в связи с последними изменениями политики правительства Москвы еще более подстегнет рост ставок аренды. Также прогнозируется рост числа спекулятивных проектов от 30 до 100 тыс. кв. м на расстоянии до