Эксперты: Философия пригородного строительства в Петербурге концептуально еще не сложилась
Дискуссия о том, каким должно быть жилье в пригороде мегаполиса в петербургском сообществе девелоперов, застройщиков и риэлторов идет на протяжении длительного времени, и акценты в ней постепенно смещаются, отметил в своем выступлении на круглом столе «Проблемы и перспективы развития строительства жилья на границе города и области», организованном редакцией газеты «Строительный еженедельник. Ленинградская область», председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. «Первые 10 лет говорили о том, что развитию строительства в Ленобласти мешает отсутствие дорог, теперь речь идет в целом об инфраструктуре – инженерной, социальной», - уточнил он.
Большая часть планов по строительству жилья, загородных коттеджных поселков, планировавшихся на землях сельхозначения в Ленобласти до кризиса, так и осталась на бумаге. «Вряд ли на рынке существует такая мощная компания, которая может себе позволить тянуть трубы на расстояние 240 км до такого поселка», - заметила заместитель гендиректор по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь. Проекты на значительном отдалении от Петербурга попросту не «просчитываются», считает гендиректор ГК «Пионер» - Санкт-Петербург» Юрий Грудин. «Чем дальше от города, тем дешевле становится цена на жилье, а затраты на инфраструктуру, наоборот, растут», - пояснил он.
Успешность реализации проекта «Отделстроя» «Новый Оккервиль», по словам Л. Окунь, во многом объясняется транспортной доступностью, приближенностью к Петербургу. «Мы начали строительство I очереди на полностью инженерно подготовленных за собственный счет территориях, и, кроме того, мы создали зону отдыха в 200 м от линии застройки», - добавила она.
Согласно данным опроса, которое провела УК «Старт-Девелопмент», порядка 60% петербуржцев хотело бы перебраться в пригород, сообщила директор по связям с общественность компании Евгения Стрельцова. Но при условии, что стандарты проживания в пригороде будут западными: удаленность от мегаполиса не более чем на 30-40 км по современной автомобильной трассе; качество коммунальных услуг и социальной инфраструктуры на уровне мегаполиса; и размер коммунальных платежей не выше, или даже ниже, чем в городе. Концепция строительства города-спутника Южный, застройщиком по которому выступает «Старт-Девелопмент», как заверила Е. Стрельцова, основана именно на таких стандартах.
Тенденция к созданию спутников, находит подтверждение не только в зарубежном, но и московском опыте, заместитель гендиректора NAI Becar Леонид Сандалов. Если сравнивать объемы ввода жилья, то Московская область лидирует по сравнению с Москвой, а Ленинградская область, наоборот, существенно отстает по этому показателю от Петербурга. «Правда, Петербург, если считать по протяженности административных границ, больше Москвы, у нас больше свободных территорий и есть возможность создавать намывные территории», - сказал он. Кроме того, как признал эксперт, жилье, строящееся в Московской области, продается в основном по ценам комфорт-класса, а спрос на жилье в Ленинградской области сосредоточен в более дешевом ценовом сегменте класса «эконом».
Согласно генплану, к 2025 г. каждый четвертый петербуржец будет жить на новых территориях, замечает П. Созинов, поскольку примерно две трети от общего объема нового строительства планируется на полностью свободных от застройки пятнах и только около четверти - в уже существующих спальных районах Петербурга.
Вместе с тем, по его мнению, строительство жилья на территории Ленобласти, до сих пор тормозилось по целому ряду причин. «Помимо застройки многоквартирными домами, существует еще и малоэтажка, - напомнил он. - Но как продавать жилье, например, в Белоострове, когда рядом с ним неожиданно для застройщика появляется промышленная зона? Элитное загородное жилье у нас зачастую располагается с эконом-классом. А на самых дорогих землях курортных районов Ленобласти нет инфраструктуры», интересуется эксперт.
Философия пригородной зоны в деловом сообществе Петербурга, еще только формируется, считает П. Созинов. Вместе с тем, по его мнению, девелоперы, безусловно обращают внимание на европейский и западный опыт. «Что такое Париж, в котором проживает 6 млн. человек по сравнению с округом Парижа, в котором в особой среде, со специфической инфраструктурой проживает 20 млн.? И многие петербургские компании реализуют свои проекты в этом округе», - замеает он.
В целом, как передает корреспондент АСН-Инфо, участники дискуссии сошлись во мнении, что развитие пригородов должно вестись не по принципу создания новых спальных районов, а с планированием сфер приложения труда, созданием пригородных деловых или индустриальных центров.
Зачастую бюджеты муниципалитетов в Ленобласти в разы меньше планируемых инвестиций. Так что, по словам Е. Стрельцовой, местные власти смотрят на инвестора, как продавцы советского магазина, в котором нет товаров для адекватной покупки. Существенно облегчить реализацию проектов развития пригородных территорий можно было бы за счет внесения изменений в налоговое законодательство, считает глава Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгений Домрачев. Если бы налоги с граждан взимались не по месту работу, а по месту регистрации, муниципалитеты были бы более заинтересованы в приросте населения.
Практически все районы Ленинградской области, где активно развиваются проекты жилищного строительства, которые наиболее приближены к Петербургу (Выборгский, Приозерский, Всеволожский, Тосненский, Гатчинский) обеспечены градостроительной документацией, заявил сегодня на круглом столе, организованном редакцией газеты «Строительный еженедельник. Ленинградская область» глава областного Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Евгений Домрачев. «В градостроительном плане в этих районах у нас все нормально, - сказал он. – Основные трудности в развитии жилищного строительства связаны с инженерной подготовкой», передает корреспондент АСН-Инфо.
Признав, что уровень обеспечения головными источниками в целом, и источниками водоснабжения в особенности, отстает от насущных потребностей региона, чиновник вместе с тем отметил, что развитие инженерной инфраструктуры обусловлено более длительными сроками строительства, чем строительство жилья. В то же время девелоперские компании зачастую приходят к выводу о неокупаемости вложений в инфраструктуру.
Так, в частности, проблема дефицита источников водоснабжения особенно остро стоит перед муниципальными образованиями Муринское, Девяткинское, Заневское. В целом на территории этих муниципалитетов планируется построить около 0,5 млн. кв. м жилья. Но девелоперские компании постепенно отходят от решения этой проблемы, констатирует Е. Домрачев. В результате получается, что заниматься инженерным обеспечением, а также строительством дошкольных учреждений, должны муниципальные власти.
Ситуация, когда к главе муниципального образования, располагающего годовым бюджетом в 20 млн.рублей, приходит инвестор, рассчитывающий в рамках одной только I очереди проекта вложить 100 млн. рублей, сродни шоковой, заметил представитель МО «Тельмановское сельское поселение». И можно, по его словам, понять недовольство местных властей, когда на них «обрушивается» необходимость строительства детского сада, уборки мусора на новых территориях, притом, что новоселы работают и платят налоги на территории Петербурга. Хаотическое жилищное строительство за КАДом - эти своего рода новые спальные районы, отзовутся еще множеством проблем в будущем, предупредил он.
Подтверждением небезосновательности таких опасений может служить «исключительная», «патовая», по словам главы КГА Ленобласти, ситуация, возникшая в Ново-Горелово и вынудившая областные и городские власти заняться уточнением административных границ этого поселения. «Но дело не в границах – множество поселений прирастает жильем, не изменяя границ, - подчеркнул он. – Дело в необеспеченности инженерной инфраструктурой», добавил Е. Домрачев.