Эксперты: В 2011 г. в Москве возрастет число сделок аренды, купли-продажи и сократится доля сделок по пересмотру договоров аренды
Главными трендами 2010 г. на рынке коммерческой недвижимости Москвы стали постепенный рост спроса на офисную недвижимость, повышение ставок аренды, большое количество сделок по приобретению офисных активов, возобновление строительства (преимущественно – офисов класса А), снижение уровня вакантных площадей в офисах класса А и В+, рассказали аналитики компании S.A. Ricci / King Sturge в рамках пресс-конференции, посвященной подведению итогов 2010 г. и основным тенденциям на рынке коммерческой недвижимости.
Так, по оценке экспертов, в 2010 г. инвестиции в офисную недвижимость увеличились более чем в 2 раза по сравнению с показателем 2009 г. Общий объем сделок в 2010 г., включая инвестиционные сделки, сделки аренды/субаренды, купли-продажи и пересмотра/продления договора аренды составляет приблизительно 1,4 млн. кв. м.
Одним из главных трендов 2010 г. стало большое количество сделок по приобретению офисных зданий, как для собственных нужд, так и в качестве инвестиционных активов. Важно заметить, что только 16% капитала, инвестированного в офисную недвижимость в 2010 г., не является российским. В 2010 г. закрыты лишь 2 инвестиционные сделки с привлечением иностранного капитала: во II квартале немецкий инвестиционный фонд UFG Real Estate II приобрел у австрийского инвестфонда Akron Group БЦ Бахрушин Хауз за 38 млн. долларов; в IV квартале китайская государственная корпорация ChenTun купила офисный комплекс Гринвуд (
По итогам 2010 года на рынке ведущих консультантов доля компании S.A. Ricci / King Sturge составила 20%.
«В 2011 г. по нашим прогнозам возрастет число сделок аренды, купли-продажи и сократится доля сделок по пересмотру договоров аренды. Более того, увеличится средний объем арендуемых площадей, - отметил директор департамента офисной недвижимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge Алексей Богданов. - Наиболее активными будут компании индустриального, банковского и финансового секторов. Большое количество сделок купли-продажи/аренды при участии промышленных компаний делает вероятным продолжение этого тренда. В 2011 г. возможность аренды/приобретения новой офисной площади рассматривают такие крупные банки, как «Сбербанк России», «Райффайзен Банк» и «Россельхозбанк». Некоторые промышленные компании также рассматривают возможность аренды/приобретения новых офисных площадей», считает эксперт.
Главными трендами московского рынка торговой недвижимости в 2010 г. стали активное развитие крупных западных универмагов, смещение спроса на торговые помещения в категории «мода» от стрит-ритейла в пользу профессиональных торговых центров, заполнение пустовавших после кризиса помещений в новых масштабных ТЦ, увеличение листа ожидания по наиболее успешным московским ТЦ, потеря арендаторов в небольших ТЦ с премиальной ассортиментной матрицей и возникновение необходимости в реконцепции, существенное снижение спроса на новые помещения со стороны премиум- и люксовых торговых марок и стремительное развитие ряда сетей в сегменте «средний минус»- особенно в категориях «одежда и обувь», оживление спроса со стороны такой проблемной в предыдущие 1,5 года категории как «развлечения».
«Несмотря на снижение спроса со стороны нескольких категорий арендаторов по наиболее сильным торговым коридорам, актуальные цены продаж приближались к докризисному уровню за счет частных инвесторов, - рассказал директор департамента торговой недвижимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge Илья Шуравин. - Так, на Мясницкой ул. цена продажи доходила до 18 тыс. долларов, на Столешниковом переулке аренда подписывалась по ставке до 5 тыс. долларов», говорит он.
На рынке складской недвижимости основным показателем года стало снижение уровня вакантности с 19% до 4% к концу 2010 г. Также необходимо отметить беспрецедентно низкий объем вновь введенных в эксплуатацию объектов за всю историю современного рынка складской и индустриальной недвижимости.
Общий объем сделок в 2010 г., сделки аренды/субаренды, купли-продажи и пересмотра/продления договора аренды превысил 1,1 млн. кв. м. Одним из главных трендов 2010 г. стало укрупнение среднего размера сделки. Так в начале 2010 г. средний размер сделки составлял 9 тыс. кв. м, а к концу года увеличился до 15 тыс. кв. м.
Согласно прогнозам S.A.Ricci / King Sturge, в 2011 г. рост ставок аренды составит 10-15%. Предполагается, что рост спроса со стороны арендаторов по всем направлениям из-за вымывания объектов на самых востребованных направлениях. Переезд многих логистических и дистрибьюторских компаний за пределы Москвы в связи с последними изменениями политики правительства Москвы еще более подстегнет рост ставок аренды. Также прогнозируется рост числа спекулятивных проектов от 30 до 100 тыс. кв. м на расстоянии до
В
Наиболее востребованными на первичном рынке Москвы и области по-прежнему являются одно- и двухкомнатные квартиры, на их долю приходится около 75% запросов покупателей. Приоритеты по площади сместились в сторону небольших метражей, на что застройщики отреагировали появлением на рынке квартир-студий, площадью от
В
При этом порядка 95% желающих приобрести квартиру в области, ориентируются на определенный город и только 5% готовы рассматривать любое направление в пределах 10-
Основная доля покупателей (53%), независимо от того покупают они жилье в Москве или Подмосковье, ориентируется на стоимость квартиры в пределах 3-5 млн. рублей. Порядка 14% клиентов планируют потратить на покупку 5-8 млн. рублей, 16% – 8-15 млн. рублей, 15% выбирают варианты до 3 млн. рублей, 2% готовы рассматривать квартиры по цене 15-20 млн. рублей.
По данным исследования «МИЭЛЬ-Новостройки», в основном, квартиры приобретаются для собственного проживания, с целью улучшения жилищных условий, на долю таких покупок приходится около 56%. Квартиру в новом районе комплексной застройки желают купить 43% покупателей, районы сложившейся застройки предпочитают 38% потенциальных покупателей.
«С начала кризиса для покупателей не только в сегменте экономкласса, но и в бизнес-классе, на первый план вышла общая стоимость квартиры, вторым по важности фактором стала стадия готовности дома, а также репутация застройщика. По мере стабилизации экономической ситуации в целом, и на рынке недвижимости, в частности, покупатели стали обращать больше внимания на такие факторы как местоположение, инфраструктуру и планировочные решения, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Из элементов инфраструктуры самым главным для покупателей являются наличие и доступность детских учреждений (детские сады, школы, кружки, секции и т. д.) этот фактор отмечают 42% покупателей, далее по степени значимости идет наличие магазинов, спортивных объектов, медицинских учреждений и развлечений.