Эксперты: Работа в историческом центре столицы обходится девелоперам очень дорого
Компания «Главмосстрой», подконтрольная Олегу Дерипаске, отказывается от своего крупнейшего элитного проекта в столице. Застройщик планировал реконструировать 4квартала в районе Рождественского бульвара и построить на его месте 239 тыс. кв. м недвижимости. Сегодня, в условиях жестких ограничений на строительство в центре, этот проект стал убыточным, пишет сегодня РБК daily.
Проект комплексной реконструкции 7 кварталов (263-268 и 270) в Мещанском районе столицы, ограниченных Сретенкой и Трубной улицей, Рождественским бульваром и Садовым кольцом, был закреплен распоряжением правительства Москвы №1381 от 4 августа
Срок инвестконтракта с обоими участниками проекта истек 31 декабря
Вопрос о том, что инвестконтракт с «Главмосстроем» может быть разорван, сейчас рассматривается в Контрольном комитете города Москвы (Москонтроль). Представитель «Главмосстроя» рассказал, что компания поддерживает инициативу города о расторжении контракта. «Основной причиной невозможности реализации данного инвестконтракта явилось невыполнение городом своих обязательств», заявила пресс-секретарь «Главмосстроя» Светлана Андреева.
Компания настаивает на компенсации в 400 млн. рублей. Понести убытки «Главмосстрой» успел на расселении жителей кварталов, предназначенных под снос. По словам С. Андреевой, город не предоставил участки под стартовые дома для переселенцев и застройщику пришлось на свои деньги выкупить квартиры общей площадью более 2,2 тыс. кв. м. На это компания, по собственным подсчетам, потратила более 350 млн. рублей.
Кроме того, из-за ужесточения правил застройки в центре столицы инвестор был вынужден пересмотреть проект, уменьшив его до 130 тыс. кв. м. Это сделало стройку экономически невыгодной для «Главмосстроя», резюмируют в компании.
Работа в историческом центре столицы обходится девелоперам очень дорого, замечают участники рынка. «С учетом расселения объем вложений превысит 5-6 тыс. долларов за
Стоимость продажи готовых квартир в этом районе также высока - от 10 тыс. до 19 тыс. долларов за
Но на часть доходов О. Дерипаски претендуют столичные власти и силовики. Согласно инвестконтракту 40% жилой площади и паркингов в новых домах должно перейти в собственность города, в том числе половина отойдет сотрудникам ФСБ в рамках программы обеспечения жильем очередников. А значит, «Главмосстрой» должен был сразу умерить свои аппетиты максимум до 1,2 млрд. долларов. С учетом непредсказуемости объема затрат проект выглядит не самым привлекательным для инвесторов.
Дополнительной проблемой для «Главмосстроя» стала «невозможность оформления земельно-правовых отношений» с городом, который отказался взять на себя обязательство разработать проекты планировки кварталов. В результате инвестор не смог закрепить свои права на стройплощадку в центре столицы.
Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) Петербургского ЗакС инициировала поправку в Устав Санкт-Петербурга, согласно которой в перечень предметов совместного ведения РФ и Петербурга вносится деятельность в области архитектуры.
Как напомнила на заседании КГХ председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева, статья 3 Градостроительного кодекса РФ относит деятельность в области архитектуры к предметам совместного ведения Федерации и регионов. Участие региональной власти в архитектурной политике предусмотрено и федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». В то же время в действующей редакции Устава города эти полномочия Комитета по градостроительству и архитектуры не закреплены, вопреки названию и предназначению комитета.
Полномочия городской власти в сфере архитектурной политики были предметом дискуссии между прокуратурой города и КГА. С одной стороны, в состав проектной документации, утвержденный на федеральном уровне, входит раздел «Архитектурные решения». В то же время, согласно ч.5 ст. 49 того же Градкодекса РФ, архитектурные решения не являются предметом государственной экспертизы проектной документации. Городское градостроительное законодательство, в соответствии с Градкодексом, регламентирует размещение объектов капитального строительства соответственно их функциональному предназначению и нормативам обеспечения инфраструктурой, а законодательство в области охраны культурного наследия устанавливает режимы для памятников и исторических панорам города. Однако для сохранения индивидуального архитектурного облика города в целом необходима дополнительная законодательная база. Решения Градсовета, как и согласования главного архитектора по строящимся и реконструируемым объектам, имеют лишь рекомендательный характер.
В отсутствии полномочий органы региональной власти, по формальной букве закона, не могут устанавливать архитектурно-художественные требования к внешнему виду фасадов любых зданий. Соответственно, не имеет правовой базы и конкурсное проектирование, для развития которого было предназначено Положение о градостроительных и архитектурных конкурсах, а также условия конкурсов по проектам благоустройства территорий и ландшафтному дизайну.
Отсутствие закрепленных Уставом полномочий КГА в области архитектуры создает правовой пробел даже при исполнении требований федерального закона «О рекламе», согласно которому одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на установку рекламных конструкций является нарушение архитектурного облика сложившейся городской застройки. Между тем архитектурно-художественные требования на практике необходимо устанавливать и в отношении иных временных конструкций - в частности, торговых павильонов, а также капитальных объектов инфраструктуры городского транспорта, включая причальные сооружения.
«Нами разработан и утвержден архитектурно-художественный регламент Невского проспекта. Мы готовим аналогичные документы для других знаковых магистралей города - Каменноостровского, Московского проспектов. Но без закрепленных в Уставе полномочий получается, что все регламенты, предназначенные для сохранения и улучшения эстетики города, пишутся «в корзину», - отмечает Ю. Киселева, передает корреспондент АСН-Инфо.