Эксперты: Ипотека загородного дома - покупатель оживился, проблемы остались

25.01.2011 15:08

По мнению ряда экспертов, рынок загородной жилой недвижимости выходит из посткризисной стагнации. И хотя по-прежнему немногие потенциальные потребители рассматривают коттеджи и таунхаусы в качестве основного дома, в 2011 г. специалисты прогнозируют дальнейший рост спроса на загородные объекты эконом-класса и участки без подряда, сообщается в пресс-релизе компании AHConferences.

Для реализации коттеджных поселков и других объектов малоэтажной недвижимости застройщики в числе прочих мер предлагают потенциальному потребителю участие в ипотечных программах. Такие разработанные совместно с банком продукты способствуют росту продаж.

«Наличие партнерского соглашения, как правило, означает то, что банк рассмотрел все документы, связанные с освоением земельного участка, на котором будет находиться коттеджный поселок. Это значит, что специалисты банка косвенно подтверждают наличие необходимой исходно-разрешительной документации и благоприятную ситуацию на проекте, если подписывают подобное соглашение с застройщиком и предлагают клиенту взять ипотечный кредит под залог земельного участка в таком поселке; либо под залог имущественных прав, если речь идет о договоре подряда, по которому в будущем должен возникнуть объект завершенного строительства. Естественно, если банк не верит в то, что девелопер способен в обозначенные проектной документацией сроки выполнить взятые на себя обязательства по строительству объектов инфраструктуры и домов, он не будет брать в качестве обеспечения участок такого рода поселка», - говорит председатель Совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.

Директор по развитию компании Good Wood Александр Дубовенко, добавляет: «По своему опыту могу сказать, что ипотека всегда положительно сказывается на проекте. Так при совместных с застройщиком банковских программах продажи могут увеличиваться в 2 раза». По оценке финансового директора УК «Экодолье» Павла Головача,  когда объект аккредитован, продажи, как правило, возрастают на 40-50%.

Тем не менее, по сравнению с городской ипотека загородной недвижимости пока остается мало востребованной покупателями. «Если до кризиса доля ипотечных сделок составляла до 60% сделок от общего числа, которые проходят на рынке. Сегодня эта доля значительно снизилась, составляет не более 10%», - констатирует В. Мищенко. «Связано это в первую очередь с тем, что люди после кризиса трепетнее относятся к кредитным обязательствам, стараются сберегать больше денег. Но все это до поры до времени, пока цены на рынок загородной недвижимости не стали расти с большей динамикой, что, по нашим прогнозам, должно уже произойти», - добавляет он.

Следует отметить и то, что в процессе организации взаимовыгодного альянса девелоперы как и прежде сталкиваются с множеством банковских требований и ограничений, которые замедляют их совместную работу. И все же некоторые компании-застройщики настроены оптимистично. В Kaskad Family рассчитывают, что в ближайший год требования банков по части аккредитации проектов на рынке загородной недвижимости снизятся. «Аккредитация проекта будет занимать меньшее время, и внутренний механизм банков будет позволять достаточно оперативно проводить клиентов через процедуру скоринга и оформление сделок по купле–продаже недвижимого имущества», - подчеркивает В. Мищенко. Он считает, что партнерское сотрудничество будет наиболее эффективным, «когда банки, имея некий опыт взаимодействия с девелопером и обладая соответствующими финансовыми ресурсами, будут готовы кредитовать застройщиков на наиболее ранней стадии развития строительства, а также давать низкие ставки ипотечных кредитов, даже когда еще не зарегистрировано право собственности на воспроизводимый объект жилищного строительства». «Также мы очень рассчитываем на то, что будут реально работать стандарты по малоэтажному строительству агентств по ипотечному и жилищному кредитованию, что позволит банкам продавать закладные, получать дополнительную ликвидность и брать дополнительные объемы», - добавляет представитель Kaskad Family.

Основной причиной медленного развития ипотечных программ на рынке загородного жилья, по словам П. Головача, следует считать «отсутствие залогового инструмента на этапе строительства (аналогичного Договору Долевого Участия)». Среди положительных факторов эксперт отмечает принятие Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продукта «Малоэтажное жилье», разработанного совместно с УК «Экодолье» и успешно реализуемого этой компанией в Оренбурге.

П. Головач также признает, что «на текущий момент у крупных банков, которые не продают продукт АИЖК «Малоэтажное жилье», вообще нет ипотечных программ для малоэтажного жилья на этапе строительства», разработка и внедрение которых особенно важны для развития рынка.

А. Дубовенко объясняет трудности взаимодействия с банками зачастую недостаточным профессионализмом менеджмента. «Нежелание сотрудников банков разобраться в продукте, в схеме финансирования – вот с чем нам приходится постоянно сталкиваться. К сожалению, необходимо потратить массу сил и времени, прежде чем удастся запустить совместные проекты. Например, существуют 100% безрисковые схемы для банков. Кредит на строящееся домовладение на 1 год. При такой схеме объем средств, которыми реально рискует альянс (банк+застройщик) равен нулю, так как в каждый момент времени фактически инвестируются только те деньги, которые поступают в виде ежемесячных платежей. Но банк не хочет разбираться. Есть регламент: не кредитовать стройку, и все тут. Еще момент. Есть два принципиально разных с точки зрения банка продукта: серийное малоэтажное жилье, которое имеет высокую ликвидность и может быть быстро реализовано в случае проблем с заемщиком, и индивидуальное жилье с высокими рисками и непонятными ценами. Банк не хочет отличать одно от другого. И даже если застройщик готов выступать гарантом и в случае проблем с заемщиками самостоятельно выкупать жилье у банка, все равно банк не готов рассматривать такой вариант», говорит эксперт.

ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

По итогам 2010 г. на рынке недвижимости Подмосковья эксперты отмечают снижение цен
20.01.2011 13:05

Применительно к первичному рынку земельных участков (поселки без подряда) наблюдается стабилизация рублевых цен на землю с тенденцией к снижению, считают аналитики «Группы ЗЕМЕР», которые подвели окончательные итоги 2010 г. с использованием методики ценовых индексов.

Так, если в 2009 г. среднерыночные показатели за месяц демонстрировали колебания до 3%, то в 2010 г. разброс средних по рынку цен наблюдался в пределах 1,5%. Среднегодовой уровень стоимости сотки земли в поселках без подряда зафиксирован на уровне 265500 рублей по итогам 2010 г. Для сравнения, в 2009 г. этот показатель составил 270300 рублей.

Таким образом, в 2010 г. индекс изменения среднерыночной цены на первичном рынке составил -1,8%. Снижение среднерыночной стоимости розничной земли происходит в связи с появлением на рынке более доступных по цене предложений (как правило, это все более удаленные от МКАД объекты) и, параллельно с этим, благодаря уходу с рынка ликвидных объектов по более высокой цене.

Максимальный среднерыночный показатель уровня цен на участки без подряда зафиксирован в феврале 2010 г. (268500 рублей за сотку), а в марте на рынок массово начали выходить новые дачные поселки эконом-класса, что привело к снижению средней по рынку цены.

Среднерыночные цены на землю в долларовом выражении в 2010 г., напротив, выросли по сравнению с показателями 2009 г. и составили 8745 долларов (в 2009 г. - 8550 долларов). Так же, как и в 2009 г., колебания среднемесячных цен достигло 3-6%. Это происходит единственно из-за колебания валютного курса. Долларовые цены все меньше являются ориентиром и расчетной единицей для Подмосковного и российского в целом загородного рынка.

Зависимость изменения среднерыночных цен на участки без подряда от удаленности от МКАД не выявлена. Единственная яркая тенденция – существенное снижение среднерыночной цены в диапазоне от 50 до 100 км от МКАД в декабре 2010 г. В целом же, среднегодовой уровень цен на участки без подряда в диапазоне до 50 км от МКАД составил 382000 рублей, свыше 50 км от МКАД – 127500 рублей (в декабре – 124500 рублей) за сотку.

Если анализировать зависимость изменения цен на первичном рынке в долларовом выражении, то среднерыночные показатели в диапазоне до 50 км от МКАД стабильны, а в диапазоне свыше 50 км от МКАД существенно колеблются в течение года. Это объясняется тем, что относительно элитный рынок земельных участков (до 50 км от МКАД) использует, как правило, долларовый эквивалент в ценообразовании, в то время как более доступный сегмент (свыше 50 км от МКАД) практически сплошь представлен рублевыми ценами. Таким образом, в данном сегменте максимально влияние колебания валютного курса, что отражается на среднерыночных показателях.

Из всех анализируемых в методике ценовых индексов направлений Новорижское шоссе вносит максимальный вклад в снижение среднерыночных показателей первичного рынка. Так, по итогам декабря средняя стоимость сотки по этому направлению составила 331500 рублей, что на 1,73% ниже, чем за предыдущий период. Более стабильны Ярославское и Симферопольское направления.

Вторичный рынок сегодня представляют собой розничные участки в деревнях, дачные поселки, в том числе под снос, предложения в новых поселках, где около 20% предложений выставлено на вторичную продажу. Около 30% предложений на вторичном рынке исчезло из продажи в октябре-ноябре 2008 г. в связи с тем, что продавцы не хотели терять деньги на продаже и заморозили объекты. Больше всего снижалась цена на участки в элитных поселках, их продавали с 50% скидкой, в районе 600 тыс. рублей за сотку. Скидки в сегменте бизнес-класса составили до 30% по итогам 2010 г.

Вторичный рынок земельных участков традиционно более субъективен в силу особенностей предложения (продавцы, в основном, физические лица). По данным «Группы ЗЕМЕР», в 2010 г. этот сегмент земельного рынка продолжил ощутимое падение. Так, если по итогам 2009 г. средняя стоимость предложений составляла 221000 рублей, то в 2010 г. показатели опустились до 207500 рублей. Индекс изменения среднерыночной стоимости участков на вторичном рынке составил, таким образом, -6,1% по итогам 2010 г. Вторичный рынок, в основном, представляет собой совокупность неликвидных (либо переоцененных) объектов, цена на которые продолжает падать, как и в целом по земельному рынку, если говорить о «неликвиде». Максимальный месячный индекс снижения цен (-5,2%) был зафиксирован в январе 2010 г., когда многие продавцы предлагали значительные дисконты на свои участки. Во II квартале 2010 г. вторичный рынок начал незначительный рост в пределах 0,5% в месяц, однако декабрь ушедшего года снова показал отрицательную динамику.

По итогам декабря 2010 г., больше всего потеряли в цене так называемые альтернативные направления (Горьковское, Каширское, Новорязанское шоссе) – до -0,6% по сравнению с показателями предыдущего месяца. По состоянию на декабрь 2010 г., минимальные средние цены зафиксированы на Симферопольском и Новорязанском направлениях (168300 и 169000 рублей соответственно).

Что касается зависимости среднерыночных цен на вторичном рынке земельных участков от удаленности от МКАД, то своеобразным «рекордсменом» по снижению цен в конце 2010 г. стал диапазон от 60 до 100 км от МКАД, где сосредоточено большинство так называемых «дальних дач» современного рынка. Индекс падения стоимости здесь достиг 1% в месяц, в то время как диапазон до 15 км от МКАД и свыше 100 км от МКАД пострадал значительно меньше, сообщает портал Zemer.ru.

ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас: