Эксперты: Ипотека загородного дома - покупатель оживился, проблемы остались
По мнению ряда экспертов, рынок загородной жилой недвижимости выходит из посткризисной стагнации. И хотя по-прежнему немногие потенциальные потребители рассматривают коттеджи и таунхаусы в качестве основного дома, в
Для реализации коттеджных поселков и других объектов малоэтажной недвижимости застройщики в числе прочих мер предлагают потенциальному потребителю участие в ипотечных программах. Такие разработанные совместно с банком продукты способствуют росту продаж.
«Наличие партнерского соглашения, как правило, означает то, что банк рассмотрел все документы, связанные с освоением земельного участка, на котором будет находиться коттеджный поселок. Это значит, что специалисты банка косвенно подтверждают наличие необходимой исходно-разрешительной документации и благоприятную ситуацию на проекте, если подписывают подобное соглашение с застройщиком и предлагают клиенту взять ипотечный кредит под залог земельного участка в таком поселке; либо под залог имущественных прав, если речь идет о договоре подряда, по которому в будущем должен возникнуть объект завершенного строительства. Естественно, если банк не верит в то, что девелопер способен в обозначенные проектной документацией сроки выполнить взятые на себя обязательства по строительству объектов инфраструктуры и домов, он не будет брать в качестве обеспечения участок такого рода поселка», - говорит председатель Совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.
Директор по развитию компании Good Wood Александр Дубовенко, добавляет: «По своему опыту могу сказать, что ипотека всегда положительно сказывается на проекте. Так при совместных с застройщиком банковских программах продажи могут увеличиваться в 2 раза». По оценке финансового директора УК «Экодолье» Павла Головача, когда объект аккредитован, продажи, как правило, возрастают на 40-50%.
Тем не менее, по сравнению с городской ипотека загородной недвижимости пока остается мало востребованной покупателями. «Если до кризиса доля ипотечных сделок составляла до 60% сделок от общего числа, которые проходят на рынке. Сегодня эта доля значительно снизилась, составляет не более 10%», - констатирует В. Мищенко. «Связано это в первую очередь с тем, что люди после кризиса трепетнее относятся к кредитным обязательствам, стараются сберегать больше денег. Но все это до поры до времени, пока цены на рынок загородной недвижимости не стали расти с большей динамикой, что, по нашим прогнозам, должно уже произойти», - добавляет он.
Следует отметить и то, что в процессе организации взаимовыгодного альянса девелоперы как и прежде сталкиваются с множеством банковских требований и ограничений, которые замедляют их совместную работу. И все же некоторые компании-застройщики настроены оптимистично. В Kaskad Family рассчитывают, что в ближайший год требования банков по части аккредитации проектов на рынке загородной недвижимости снизятся. «Аккредитация проекта будет занимать меньшее время, и внутренний механизм банков будет позволять достаточно оперативно проводить клиентов через процедуру скоринга и оформление сделок по купле–продаже недвижимого имущества», - подчеркивает В. Мищенко. Он считает, что партнерское сотрудничество будет наиболее эффективным, «когда банки, имея некий опыт взаимодействия с девелопером и обладая соответствующими финансовыми ресурсами, будут готовы кредитовать застройщиков на наиболее ранней стадии развития строительства, а также давать низкие ставки ипотечных кредитов, даже когда еще не зарегистрировано право собственности на воспроизводимый объект жилищного строительства». «Также мы очень рассчитываем на то, что будут реально работать стандарты по малоэтажному строительству агентств по ипотечному и жилищному кредитованию, что позволит банкам продавать закладные, получать дополнительную ликвидность и брать дополнительные объемы», - добавляет представитель Kaskad Family.
Основной причиной медленного развития ипотечных программ на рынке загородного жилья, по словам П. Головача, следует считать «отсутствие залогового инструмента на этапе строительства (аналогичного Договору Долевого Участия)». Среди положительных факторов эксперт отмечает принятие Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продукта «Малоэтажное жилье», разработанного совместно с УК «Экодолье» и успешно реализуемого этой компанией в Оренбурге.
П. Головач также признает, что «на текущий момент у крупных банков, которые не продают продукт АИЖК «Малоэтажное жилье», вообще нет ипотечных программ для малоэтажного жилья на этапе строительства», разработка и внедрение которых особенно важны для развития рынка.
А. Дубовенко объясняет трудности взаимодействия с банками зачастую недостаточным профессионализмом менеджмента. «Нежелание сотрудников банков разобраться в продукте, в схеме финансирования – вот с чем нам приходится постоянно сталкиваться. К сожалению, необходимо потратить массу сил и времени, прежде чем удастся запустить совместные проекты. Например, существуют 100% безрисковые схемы для банков. Кредит на строящееся домовладение на 1 год. При такой схеме объем средств, которыми реально рискует альянс (банк+застройщик) равен нулю, так как в каждый момент времени фактически инвестируются только те деньги, которые поступают в виде ежемесячных платежей. Но банк не хочет разбираться. Есть регламент: не кредитовать стройку, и все тут. Еще момент. Есть два принципиально разных с точки зрения банка продукта: серийное малоэтажное жилье, которое имеет высокую ликвидность и может быть быстро реализовано в случае проблем с заемщиком, и индивидуальное жилье с высокими рисками и непонятными ценами. Банк не хочет отличать одно от другого. И даже если застройщик готов выступать гарантом и в случае проблем с заемщиками самостоятельно выкупать жилье у банка, все равно банк не готов рассматривать такой вариант», говорит эксперт.
«У нас большая история строительства мусороперабатывающих заводов, и мы всегда заканчиваем то, что начинаем», - заявил вчера на пресс-конференции, посвященной победе греческого консорциума Helector S.А.-Aktor Concess ion S.A.. в международном инвестиционном конкурсе, организованном Правительством Санкт-Петербурга, на право строительства и эксплуатации мусороперерабатывающего завода в Янино генеральный директор Aktor S.A. по Восточной Европе и СНГ Симос Панагиотидис.
Он поблагодарил петербургские власти за доверие, а также за профессионализм и прозрачность в организации конкурсных процедур, и сообщил о намерении консорциума участвовать и в других аналогичных конкурсах в Петербурге. Напомним, как ранее сообщало АСН-Инфо, губернатор Петербурга Валентина Матвиенко подтвердила намерение городских властей провести еще несколько конкурсов по строительству мусороперерабатывающих заводов на основе государственно-частного партнерства.
Как сообщил глава городского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) Алексей Чичканов, речь идет о строительстве еще 3-4 мусороперерабатывающих заводов для нужд Петербурга. По его словам, чтобы приступить к строительству завода в Янино, необходимо подготовить имущественно-правовую документацию по объекту и совершить финансовое закрытие. «Притом, что фактические инвестиции могут втрое превысить фактическую стоимость действующего мусороперабатывающего завода в Янино, я полагаю, что проблем с финансовым закрытием не будет», - сказал он.
Предварительно глава КИСП оценил объем инвестиций греческого консорциума в Янино примерно в 300 млн. евро. При этом порядка 75% от этой суммы, по его словам, будет направлено непосредственно на строительство и оборудование завода.
Греческие партнеры, в свою очередь, отказались на данном этапе уточнить будущую стоимость переработки, непосредственно влияющую на тариф за вывоз и культивацию отходов, ограничившись замечанием о том, что в условиях конкурса указывались ее предельные величины. Однако, как подтвердил А. Чиканов, этот параметр, безусловно, учитывался в приоритетном порядке при оценке конкурсных заявок, и конкурент консорциума - австрийская компания Strabag A.G. представила менее выгодное предложение по нему.
Напомним также, что, согласно условиям конкурса, город обязуется ежегодно поставлять заводу не менее 350 тыс. тТБО. Ввод завода в эксплуатацию должен состояться не позднее
Как сообщил в ответ на вопрос АСН-Инфо, руководитель проекта Helector Костас Триантафилу, полный срок окупаемости действующего кипрского аналога будущего завода в Янино с учетом погашения кредита и инвестиционных затрат составляет 10 лет. При условии модификации мощность завода в Янино может быть увеличена с 350 до 460 тыс. т в год. Но и эта цифра, по его словам, в принципе не является предельной. Предполагается, также что на заводе будет создано порядка 70-80 мест для рабочих и специалистов.