Эксперты: Рынок офисной недвижимости столицы в 2010 г. развивался по сценарию умеренного оптимизма

25.01.2011 13:23

На рынке офисной недвижимости столицы оправдался сценарий умеренного оптимизма, такой вывод сделали специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», сопоставив прогнозы развития рынка офисной недвижимости в 2010 г., с реальными результатами.

Основным прогнозом на 2010 г. было улучшение сложившейся ситуации по всем сегментам коммерческой недвижимости в целом, и по рынку офисов в частности. Предполагался рост деловой активности и повышение спроса на офисную недвижимость в силу значительного снижения ценовых показателей и дефицита нового предложения. Рост арендных ставок в течение года ожидался на уровне 10-15%. Наибольшая положительная динамика предполагалась на офисные помещения класса А, в силу перераспределения структуры спроса в их пользу. Рост цен продажи офисных помещений класса А прогнозировался на уровне 10-15%, для класса В- не ожидался вовсе.

По итогам I квартала 2010 г. стало понятно, что на ситуацию офисной аренды продолжает влиять кризис. Совершенные сделки по аренде маленьких площадей не смогли поглотить большой объем вышедшего на рынок предложения офисной недвижимости (сформированного за период 2008-2009гг.), что удерживало объем вакантных площадей на высоком уровне 20-25%. Конкуренция вынуждала арендодателей идти на уступки по ценам.

Улучшение рыночной ситуации началось во II квартале, в конце которого был зафиксирован рост средних арендных ставок на уровне 2%. Наряду с этим продолжилось снижение объемов нового строительства объектов офисной недвижимости. За первую половину 2010 г. было введено в эксплуатацию порядка 0,5 млн. кв. м офисов, что на 25% ниже аналогичного показателя 2009 г. Данные события, со ссылкой на начало экономической стабилизации и повышение уровня доходов бизнеса, способствовали формированию завышенных ожиданий среди собственников по дальнейшему росту цен. Зачастую финансовые ожидания собственников и возможности арендаторов не совпадали, что приводило к отказу от сделок. Структура спроса на аренду офисов продолжила смещаться в сторону небольших помещений размером до 250 кв. м, на большие по площади блоки спрос снизился в 2 раза.

III квартал стал переломным для офисного рынка, поскольку он характеризовался увеличением объема сделок и повышением арендных ставок на 5-7% с начала 2010 г. Но рост в большей степени был достигнут за счет реализации отложенного спроса, который сформировался ранее. Основной спрос пришелся на офисные площади класса А (около 80%) и помещения, расположенные внутри или вблизи Садового кольца. В то же время, если на офисные площади в центре Москвы собственники перестали предлагать скидки, поскольку наблюдали увеличение спроса, то в районе ТТК уровень вакантных площадей оставался высоким, и дисконты являлись стандартной практикой.

Главным событием конца 2010 г. года стала смена политической власти в столице, и связанными с этим изменениями в сфере строительства и регулирования рынка коммерческой недвижимости. Запрет на строительство офисных центров внутри ТТК привел к еще большей «централизации» спроса, который сконцентрировался внутри Садового кольца.

В то же время ожидаемого роста объема спроса под занавес 2010 г. не произошло. Незначительный рост ставок в пределах 5-10% с начала года на ряд объектов нельзя назвать стабильной положительной тенденцией рынка и показателем его активного восстановления.

Весь 2010 г. характеризовался низким количеством сделок купли-продажи офисной недвижимости, которые закрывались, как правило, с существенным дисконтом. Наибольшим спросом пользовались маленькие помещения площадью от 100 до 250 кв. м, расположенные в пределах ТТК, с выполненными отделочными работами и оформленными правами собственности. Зачастую объекты выставлялись на продажу с целью мониторинга рынка на предмет активности покупателей и определения реальных ценовых показателей. Свою роль на рынке также сыграли банки, реализующие залоговые объекты офисной недвижимости. В силу завышенных цен продаж, спрос на данные объекты был минимальным. Единичными покупателями выступали крупные корпорации, приобретающие помещения исключительно для личного использования.

«Наиболее реалистичным сценарием в данной ситуации станет сохранение достигнутого уровня офисного сектора с минимальными колебаниями арендных ставок. Каких-либо заметных изменений на рынке купли-продажи офисной недвижимости стоит ожидать не ранее II квартала 2011 г., когда произойдет активизация бизнеса и повышение спроса», - говорит директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»Юрий Тараненко.

 

ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: МИЭЛЬ
Подписывайтесь на нас:

По итогам 2010 г. на рынке недвижимости Подмосковья эксперты отмечают снижение цен
20.01.2011 13:05

Применительно к первичному рынку земельных участков (поселки без подряда) наблюдается стабилизация рублевых цен на землю с тенденцией к снижению, считают аналитики «Группы ЗЕМЕР», которые подвели окончательные итоги 2010 г. с использованием методики ценовых индексов.

Так, если в 2009 г. среднерыночные показатели за месяц демонстрировали колебания до 3%, то в 2010 г. разброс средних по рынку цен наблюдался в пределах 1,5%. Среднегодовой уровень стоимости сотки земли в поселках без подряда зафиксирован на уровне 265500 рублей по итогам 2010 г. Для сравнения, в 2009 г. этот показатель составил 270300 рублей.

Таким образом, в 2010 г. индекс изменения среднерыночной цены на первичном рынке составил -1,8%. Снижение среднерыночной стоимости розничной земли происходит в связи с появлением на рынке более доступных по цене предложений (как правило, это все более удаленные от МКАД объекты) и, параллельно с этим, благодаря уходу с рынка ликвидных объектов по более высокой цене.

Максимальный среднерыночный показатель уровня цен на участки без подряда зафиксирован в феврале 2010 г. (268500 рублей за сотку), а в марте на рынок массово начали выходить новые дачные поселки эконом-класса, что привело к снижению средней по рынку цены.

Среднерыночные цены на землю в долларовом выражении в 2010 г., напротив, выросли по сравнению с показателями 2009 г. и составили 8745 долларов (в 2009 г. - 8550 долларов). Так же, как и в 2009 г., колебания среднемесячных цен достигло 3-6%. Это происходит единственно из-за колебания валютного курса. Долларовые цены все меньше являются ориентиром и расчетной единицей для Подмосковного и российского в целом загородного рынка.

Зависимость изменения среднерыночных цен на участки без подряда от удаленности от МКАД не выявлена. Единственная яркая тенденция – существенное снижение среднерыночной цены в диапазоне от 50 до 100 км от МКАД в декабре 2010 г. В целом же, среднегодовой уровень цен на участки без подряда в диапазоне до 50 км от МКАД составил 382000 рублей, свыше 50 км от МКАД – 127500 рублей (в декабре – 124500 рублей) за сотку.

Если анализировать зависимость изменения цен на первичном рынке в долларовом выражении, то среднерыночные показатели в диапазоне до 50 км от МКАД стабильны, а в диапазоне свыше 50 км от МКАД существенно колеблются в течение года. Это объясняется тем, что относительно элитный рынок земельных участков (до 50 км от МКАД) использует, как правило, долларовый эквивалент в ценообразовании, в то время как более доступный сегмент (свыше 50 км от МКАД) практически сплошь представлен рублевыми ценами. Таким образом, в данном сегменте максимально влияние колебания валютного курса, что отражается на среднерыночных показателях.

Из всех анализируемых в методике ценовых индексов направлений Новорижское шоссе вносит максимальный вклад в снижение среднерыночных показателей первичного рынка. Так, по итогам декабря средняя стоимость сотки по этому направлению составила 331500 рублей, что на 1,73% ниже, чем за предыдущий период. Более стабильны Ярославское и Симферопольское направления.

Вторичный рынок сегодня представляют собой розничные участки в деревнях, дачные поселки, в том числе под снос, предложения в новых поселках, где около 20% предложений выставлено на вторичную продажу. Около 30% предложений на вторичном рынке исчезло из продажи в октябре-ноябре 2008 г. в связи с тем, что продавцы не хотели терять деньги на продаже и заморозили объекты. Больше всего снижалась цена на участки в элитных поселках, их продавали с 50% скидкой, в районе 600 тыс. рублей за сотку. Скидки в сегменте бизнес-класса составили до 30% по итогам 2010 г.

Вторичный рынок земельных участков традиционно более субъективен в силу особенностей предложения (продавцы, в основном, физические лица). По данным «Группы ЗЕМЕР», в 2010 г. этот сегмент земельного рынка продолжил ощутимое падение. Так, если по итогам 2009 г. средняя стоимость предложений составляла 221000 рублей, то в 2010 г. показатели опустились до 207500 рублей. Индекс изменения среднерыночной стоимости участков на вторичном рынке составил, таким образом, -6,1% по итогам 2010 г. Вторичный рынок, в основном, представляет собой совокупность неликвидных (либо переоцененных) объектов, цена на которые продолжает падать, как и в целом по земельному рынку, если говорить о «неликвиде». Максимальный месячный индекс снижения цен (-5,2%) был зафиксирован в январе 2010 г., когда многие продавцы предлагали значительные дисконты на свои участки. Во II квартале 2010 г. вторичный рынок начал незначительный рост в пределах 0,5% в месяц, однако декабрь ушедшего года снова показал отрицательную динамику.

По итогам декабря 2010 г., больше всего потеряли в цене так называемые альтернативные направления (Горьковское, Каширское, Новорязанское шоссе) – до -0,6% по сравнению с показателями предыдущего месяца. По состоянию на декабрь 2010 г., минимальные средние цены зафиксированы на Симферопольском и Новорязанском направлениях (168300 и 169000 рублей соответственно).

Что касается зависимости среднерыночных цен на вторичном рынке земельных участков от удаленности от МКАД, то своеобразным «рекордсменом» по снижению цен в конце 2010 г. стал диапазон от 60 до 100 км от МКАД, где сосредоточено большинство так называемых «дальних дач» современного рынка. Индекс падения стоимости здесь достиг 1% в месяц, в то время как диапазон до 15 км от МКАД и свыше 100 км от МКАД пострадал значительно меньше, сообщает портал Zemer.ru.

ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас: