Применительно к первичному рынку земельных участков (поселки без подряда) наблюдается стабилизация рублевых цен на землю с тенденцией к снижению, считают аналитики «Группы ЗЕМЕР», которые подвели окончательные итоги 2010 г. с использованием методики ценовых индексов.
Так, если в 2009 г. среднерыночные показатели за месяц демонстрировали колебания до 3%, то в 2010 г. разброс средних по рынку цен наблюдался в пределах 1,5%. Среднегодовой уровень стоимости сотки земли в поселках без подряда зафиксирован на уровне 265500 рублей по итогам 2010 г. Для сравнения, в 2009 г. этот показатель составил 270300 рублей.
Таким образом, в 2010 г. индекс изменения среднерыночной цены на первичном рынке составил -1,8%. Снижение среднерыночной стоимости розничной земли происходит в связи с появлением на рынке более доступных по цене предложений (как правило, это все более удаленные от МКАД объекты) и, параллельно с этим, благодаря уходу с рынка ликвидных объектов по более высокой цене.
Максимальный среднерыночный показатель уровня цен на участки без подряда зафиксирован в феврале 2010 г. (268500 рублей за сотку), а в марте на рынок массово начали выходить новые дачные поселки эконом-класса, что привело к снижению средней по рынку цены.
Среднерыночные цены на землю в долларовом выражении в 2010 г., напротив, выросли по сравнению с показателями 2009 г. и составили 8745 долларов (в 2009 г. - 8550 долларов). Так же, как и в 2009 г., колебания среднемесячных цен достигло 3-6%. Это происходит единственно из-за колебания валютного курса. Долларовые цены все меньше являются ориентиром и расчетной единицей для Подмосковного и российского в целом загородного рынка.
Зависимость изменения среднерыночных цен на участки без подряда от удаленности от МКАД не выявлена. Единственная яркая тенденция – существенное снижение среднерыночной цены в диапазоне от 50 до 100 км от МКАД в декабре 2010 г. В целом же, среднегодовой уровень цен на участки без подряда в диапазоне до 50 км от МКАД составил 382000 рублей, свыше 50 км от МКАД – 127500 рублей (в декабре – 124500 рублей) за сотку.
Если анализировать зависимость изменения цен на первичном рынке в долларовом выражении, то среднерыночные показатели в диапазоне до 50 км от МКАД стабильны, а в диапазоне свыше 50 км от МКАД существенно колеблются в течение года. Это объясняется тем, что относительно элитный рынок земельных участков (до 50 км от МКАД) использует, как правило, долларовый эквивалент в ценообразовании, в то время как более доступный сегмент (свыше 50 км от МКАД) практически сплошь представлен рублевыми ценами. Таким образом, в данном сегменте максимально влияние колебания валютного курса, что отражается на среднерыночных показателях.
Из всех анализируемых в методике ценовых индексов направлений Новорижское шоссе вносит максимальный вклад в снижение среднерыночных показателей первичного рынка. Так, по итогам декабря средняя стоимость сотки по этому направлению составила 331500 рублей, что на 1,73% ниже, чем за предыдущий период. Более стабильны Ярославское и Симферопольское направления.
Вторичный рынок сегодня представляют собой розничные участки в деревнях, дачные поселки, в том числе под снос, предложения в новых поселках, где около 20% предложений выставлено на вторичную продажу. Около 30% предложений на вторичном рынке исчезло из продажи в октябре-ноябре 2008 г. в связи с тем, что продавцы не хотели терять деньги на продаже и заморозили объекты. Больше всего снижалась цена на участки в элитных поселках, их продавали с 50% скидкой, в районе 600 тыс. рублей за сотку. Скидки в сегменте бизнес-класса составили до 30% по итогам 2010 г.
Вторичный рынок земельных участков традиционно более субъективен в силу особенностей предложения (продавцы, в основном, физические лица). По данным «Группы ЗЕМЕР», в 2010 г. этот сегмент земельного рынка продолжил ощутимое падение. Так, если по итогам 2009 г. средняя стоимость предложений составляла 221000 рублей, то в 2010 г. показатели опустились до 207500 рублей. Индекс изменения среднерыночной стоимости участков на вторичном рынке составил, таким образом, -6,1% по итогам 2010 г. Вторичный рынок, в основном, представляет собой совокупность неликвидных (либо переоцененных) объектов, цена на которые продолжает падать, как и в целом по земельному рынку, если говорить о «неликвиде». Максимальный месячный индекс снижения цен (-5,2%) был зафиксирован в январе 2010 г., когда многие продавцы предлагали значительные дисконты на свои участки. Во II квартале 2010 г. вторичный рынок начал незначительный рост в пределах 0,5% в месяц, однако декабрь ушедшего года снова показал отрицательную динамику.
По итогам декабря 2010 г., больше всего потеряли в цене так называемые альтернативные направления (Горьковское, Каширское, Новорязанское шоссе) – до -0,6% по сравнению с показателями предыдущего месяца. По состоянию на декабрь 2010 г., минимальные средние цены зафиксированы на Симферопольском и Новорязанском направлениях (168300 и 169000 рублей соответственно).
Что касается зависимости среднерыночных цен на вторичном рынке земельных участков от удаленности от МКАД, то своеобразным «рекордсменом» по снижению цен в конце 2010 г. стал диапазон от 60 до 100 км от МКАД, где сосредоточено большинство так называемых «дальних дач» современного рынка. Индекс падения стоимости здесь достиг 1% в месяц, в то время как диапазон до 15 км от МКАД и свыше 100 км от МКАД пострадал значительно меньше, сообщает портал Zemer.ru.
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо