Эксперты рынка недвижимости с оптимизмом заглядывают в 2011 г.

В 2010 г. рынок недвижимости ощущал на себе последствия кризиса. С одной стороны, в связи с заморозкой строительства в течение 2 лет этот год станет аутсайдером по объему ввода жилья. По признанию премьер-министра Владимира Путина, в России было построено всего 43 млн. кв. м, тогда как Минэкономразвития рассчитывало на 57 млн. кв. м. С другой стороны, в условиях ограниченного предложения рынок накрыла волна отложенного спроса. Судя по данным Росреестра, объем продаж квартир в Москве в 2010 г. перекроет докризисный уровень 2007 г.: с января по ноябрь 2010 г. в столице было заключено более 75 тыс. сделок, тогда как за весь 2007 г. - 77,4 тыс. Как рынок недвижимости пережил текущий год и стоит ли ждать роста цен на квартиры в 2011 г., рассказали крупнейшие девелоперы.

Так, по мнению генерального директора «Дон-Строй Инвест» Алены Дерябиной, главный итог 2010 г - стабилизация рынка недвижимости после тяжелого экономического периода 2008-2009 гг. Важнейшую роль в этой стабилизации сыграло возвращение на рынок банков - с одной стороны, как источника финансирования девелоперских проектов, с другой - как института ипотечного кредитования. После полутора лет фактического отсутствия инструмента ипотеки на рынке новостроек сегодня наблюдается явная положительная динамика в этом вопросе. Ключевую роль здесь сыграло развитие совместных программ банков и девелоперов, в рамках которых устанавливаются льготные условия на аккредитованные банком объекты. Можно сказать, что это закономерное следствие системных изменений рынка в целом - прихода банков в девелоперский бизнес в результате реструктуризации ранее выданных строителям кредитов. Подконтрольный актив прозрачен и понятен для банка и не вызывает опасений в смысле повышенных рисков, поэтому требования и условия ипотеки по этим объектам значительно смягчаются. Что же касается перспектив 2011 г., говорит эксперт, то «мы не ждем каких-либо масштабных изменений по сравнению с текущим моментом ни со стороны спроса, ни в структуре предложения. Вероятнее всего, основной объем рынка будут представлять достраиваемые объекты, обеспеченные покупательским спросом за счет высокой степени готовности. После резких взлетов и падений предыдущих лет стабильный плавный рост - именно то, что нужно рынку для окончательного восстановления и дальнейшего здорового развития», считает А. Дерябина.

Заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба полагает, что кризис, до которого доля дешевых новостроек постоянно уменьшалась, показал, что спрос на эконом-класс никуда не исчез и желание девелоперов возводить и продавать более дорогие дома бизнес- и deluxe-класса не совсем совпадает с желаниями покупателей приобрести жилье максимально дешево. Те девелоперы, кто вовремя уловил эту тенденцию, смогли воспользоваться кризисом и занять значительную часть на рынке новостроек. Если говорить о перспективах развития эконом-класса в Москве, то можно прогнозировать следующее: комплексная застройка будет в дальнейшем вестись на площадках, полученных в результате вывода промышленных предприятий, а также освобождаемых в рамках программ сноса ветхого жилья. Эконом-класс продолжит свое движение в сторону МКАД, все больше удаляясь от Третьего транспортного кольца. Это обусловлено тем, что более близкие к центру площадки теперь (по мере подъема экономики и благосостояния покупателей) будут застраиваться преимущественно бизнес-классом. Эконом-класс в Московской области также возводится в первую очередь вдали от Москвы и от районных центров, говорит И. Дзюба.

Коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити - XXI век» Виталий Разуваев оценивает уходящий год так: «Сейчас потребители, у которых есть деньги, не откладывают приобретение квартиры: появилось много приемлемых и по цене, и по качеству вариантов. Более того, любой человек, который отслеживает ситуацию в отрасли или на макроуровне, отмечает тенденцию выздоровления экономики. Это влечет за собой рост доходов, улучшение кредитного климата и в конечном итоге повышение платежеспособности покупателей. В свою очередь рынок недвижимости в силу различных обстоятельств не способен реагировать быстро на изменяющийся спрос. Поэтому в будущем мы столкнемся с ситуацией, когда вновь возникнет дефицит предложения, который приведет к очередному росту цен. В этих условиях тактика выжидания из расчета дальнейшего удешевления недвижимости сейчас является ошибочной, что доказывается хорошими продажами по многим объектам. В таких условиях рост цен неминуем, считает эксперт. « По нашим оценкам, он составит в 2011 г. 12—15%. Свидетельство тому - положительная динамика цен на сырье и активность на фондовых площадках. Налицо потенциальный спрос на недвижимость, имеющий в своей основе желание людей улучшать свои жилищные условия. Это и будет толкать цены вверх в 2011 г.», говорит В. Разуваев.

Заместитель гендиректора корпорации «Главстрой» Игорь Евтушевский считает, что в начале 2010 г. еще присутствовала неопределенность в понимании того, как поведет себя рынок. Но тот, кто вышел с товаром в сегменте эконом-класса, быстро раскрутил продажи до объема 60-70% от докризисных. К концу 2010 г. и цены практически вернулись к докризисным: то, что начинали продавать в Москве в районе 100 тыс. рублей за 1 кв. м, сегодня уже идет на уровне 115 тыс. рублей. В бизнес-классе ситуация иная: он никак не может «отмерзнуть». Продажи пошли, но серьезных положительных тенденций нет. Покупатель по-прежнему отказывается от более статусного и, соответственно, более дорогого жилья и делает выбор в пользу товара первой необходимости. Дальнейшее развитие московского рынка недвижимости, говорит И. Евтушевский, будет связано как с появлением новых правил, регламентирующих инвестиционную деятельность и вопросы строительства, так и со скоростью их появления. Старых, действовавших при прежней администрации, уже нет, новых не появилось. Никаких решений на уровне сформированной Градостроительно-земельной комиссии города не принято. И если этого не произойдет в ближайшее время, то на 2012 г. и последующие пару лет задел создан не будет. Это отрицательно скажется на объемах предложения. При этом давление на московский рынок будет усиливаться, потому что ожидаемый рост ВВП подразумевает и рост платежеспособного спроса. Приходит покупатель на рынок, а там практически пусто. И те немногие компании, у которых хоть что-то есть, будут соответственно реагировать: если за товаром очередь, то ответ продавца очевиден, полагает эксперт.

Первый вице-президент Capital Group Валентина Становова говорит, что несмотря на позитивные изменения, связанные с выходом девелоперского сектора из кризиса, 2010 г. не был простым, а 2011-й обещает стать годом еще более кардинальных перемен для рынка недвижимости, возможно, началом нового витка развития. Прежде всего, этому способствуют объективные факторы со стороны спроса и предложения. С весны 2009 г. активность покупателей росла лавинообразно: сыграли роль отложенный спрос, позитив в отношении выхода из кризиса, поиск ликвидных инструментов для сбережений и инвестиций. К настоящему времени мы видим, что большинство покупателей той первой волны решили свои задачи и что сегодня отсутствие стимулирующих факторов со стороны предложения фактически поставило рынок на паузу. Однако потребность в недвижимости не стала меньше. Большие ожидания связаны с повышением активности градостроительной политики. Не секрет, отмечает эксперт, что одной из причин настороженного отношения инвесторов к проектам недвижимости является непрозрачность девелоперского рынка. Как только будут сформулированы четкие правила игры, можно прогнозировать приток иностранных инвесторов, со стороны банков — появление более лояльных условий ипотечного кредитования, а также заметную активизацию покупателей. Сделанные на данный момент заявления мэра Москвы о доработке Генплана города, развитии дорожной инфраструктуры, строительстве паркингов и другие инициативы позволяют надеяться на то, что качество девелопмента Москвы получит подкрепление и на уровне градостроительной составляющей. Заданные на данный момент направления позволяют нам с оптимизмом смотреть в будущее и рассчитывать не менее чем на 15-процентный рост рынка, полагает В. Становова, пишет сегодня РБКdaily.