Москва. Вексель вместо договора
Московские строители нашли способ обойти барьеры, выставленные им законом «О долевом участии в строительстве». Застройщики вместо заключения договора инвестирования теперь просто продают покупателю векселя на сумму, равную стоимости квартиры.
Строительные компании считают, что интересы клиента защищены законом. Но юристы возражают: при покупке векселя можно потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.
Напомним, что закон «О долевом участии в строительстве» вводит обязательную государственную регистрацию сделок со строящимися квартирами, что, в частности, делает невозможным продажу квартир до получения всего комплекта документов на объект. Так вот, как рассказал заместитель руководителя департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев, многие крупные компании после принятия закона решили просто перейти на вексельные схемы, по его мнению, снимающие всякую ответственность с застройщиков.
Строго говоря, вексельные схемы (см. справку) появились не вчера – ряд компаний уже несколько лет заключает такие сделки. Просто после принятия закона «О долевом участии в строительстве» эта практика стала массовой, говорят аналитики департамента финансового мониторинга и экономического анализа Института стратегического анализа и планирования (ИСАП). Председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров уточнил, что применяются и другие схемы обхода закона, однако все они могут быть оспорены в суде.
Вексель, по словам Сидорова, удобен застройщикам. Он является ценной бумагой, удостоверяющей обязательство векселедателя уплатить при наступлении указанного срока определенную сумму векселедержателю. Однако в векселе нельзя указывать данные, относящиеся к квартире. «По истечении срока векселя гражданин может получить не квартиру, а лишь деньги, и это не будет противоречить закону», – отмечают в ИСАП.
«Если компания достаточно крупная и проверенная, в определенных случаях на вексельную схему можно согласиться, но риск все равно будет высоким», – считает Артем Сидоров. С другой стороны, данная ситуация опасна и для векселедателя: «когда векселя переводные, они могут оказаться в одних руках, и, если у застройщика возникнут проблемы к истечению срока векселя, возможны непредвиденные исходы», – отмечают в ИСАП.
Сами строительные компании уверены, что вексельная схема не является способом обхода закона «О долевом участии в строительстве», а подписываемые договоры в полной мере защищают интересы покупателя. Так, по словам пресс-секретаря ОАО «Квартал» Анны Швидуновой, векселя входят в практику не для того, чтобы отменить или заменить собой договор инвестирования, а чтобы обеспечить продажу квартиры до момента получения застройщиком разрешения на строительство объекта. Как считает Дмитрий Орлов из «МИЭЛЬ-Недвижимость», потребитель должен смотреть, какая фирма продает жилье и что за вексель ему предлагают купить. «Одно дело, если это вексель, к примеру, Сбербанка, другое – если малоизвестной компании. В последнем случае проверка должна быть на уровне аудиторской», – поясняет Орлов. А заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «Новая Площадь» Евгений Фетисов просто полагает, что основной причиной использования вексельных схем является недоработанность закона «О долевом участии в строительстве» и ожидание участниками рынка принятия поправок к нему.
Как работает вексельная схема
В вексельной схеме с покупателем могут заключить два договора. Предварительный договор о намерениях описывает условия получения квартиры, ее технические характеристики и предполагаемую дату заключения основного контракта. Он не подпадает под закон «О долевом строительстве», так как ни одна из сторон не несет финансовых обязательств по нему. Отдельно заключается вексельный договор, в котором «случайным образом» может совпасть стоимость самого векселя и суммы, указанной в предварительном договоре.
По материалам газеты «Бизнес»
Подписывайтесь на нас:
Появление на Рублево-Успенском шоссе 700 тыс. кв. метров жилья городского типа приведет, как уверяют эксперты, к оттоку с этого направления состоятельных людей.Объединенная промышленная корпорация (ОПК), управляющая активами Межпромбанка собирается возвести 700 000 кв. м жилья городского типа на Рублево-Успенском шоссе.
Риэлтеры опасаются, что появление многоэтажек на Рублевке приведет к тому, что состоятельные жители начнут ее покидать. Строить многоэтажные дома ОПК будет напротив поселка Петрово-Дальнее, неподалеку от места, где Истра впадает в Москву-реку, сообщил член совета директоров этой компании Владимир Желонкин. «Раньше эти земли принадлежали совхозу "Ленинский луч", потом их приобрела инвесткомпания, у которой ОПК постепенно скупила 347 га. Сейчас на этом месте открытое поле», – уточнил Желонкин. Сумму сделки и название компании, которая в интересах ОПК скупала земли, Желонкин не раскрывает. Эксперты рынка загородной недвижимости полагают, что земли обошлись ОПК не более чем в $100 млн.
По словам г-на Желонкина, комплекс будет состоять из индивидуальных коттеджей и жилых домов высотой от двух до пяти этажей, а также инфраструктуры – детского сада, школы, торговых и развлекательных заведений. «На жилую застройку придется 720 000 кв. м. Проект рассчитан на 10 000 жителей», – говорит Желонкин и добавляет, что строительство начнется в конце 2005 года и продлится семь лет. Инвестиции в проект в корпорации оценивают более чем в $1 млрд. По мнению Желонкина, предположительно половину денег вложит сама корпорация, а вторую часть – компания-застройщик, которая еще не выбрана. До ОПК об аналогичном проекте на загородном рынке заявляли лишь однажды. «Нафта-Москва» полтора месяца назад сообщала о том, что планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на 430 га земли на Новорижском шоссе вблизи МКАД. «Нафта-Москва» оценивала свой проект в $3 млрд. Комментировать планы конкурента в компании отказались, сославшись на слишком раннюю стадию обоих проектов, но заметили, что все заявленные планы остаются в силе. Однако эксперты не исключают, что оба девелопера пересмотрят планы еще до начала строительства.
«Рынок не переварит такого большого количества качественных предложений почти на одном направлении», – говорит независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group, уверен, что потенциальные потребители проект не оценят. «Состоятельные покупатели – народ консервативный: если дом, то Рублевка, если элитная квартира, то Остоженка», – замечает он.
Риэлтеры вспоминают, что в построенном в Жуковке пятиэтажном доме квартиры продавались не один год. «За городом люди хотят видеть поле и лес, а не многоэтажки», – утверждает один из риэлтеров. Если Рублевка начнет «расти ввысь», часть жителей может ее покинуть, опасаются риэлтеры. «Рублевка всегда была местом компактного проживания состоятельных людей. Соседству людей другого социального статуса они не обрадуются», – говорит представитель риэлтерской компании. Альтернативу Рублевке, по предположению Сергея Елисеева, директора по маркетингу корпорации «Инком-Недвижимость», могут составить менее обжитые Новорижское или Киевское шоссе. ОПК планирует продавать квадратный метр от $2000 в коттеджах и от $2300 в многоэтажках при площади квартир от 150 до 200 кв. м, утверждает Желонкин.
Сергей Елисеев считает, что это очень дорого. «За те же $500 000 на Рублевке можно купить коттедж», – говорит он. По его мнению, проект больше напоминает массовую застройку городским жильем, поэтому цены должны быть сравнимы с ценами в домах бизнес-класса в Одинцове, где квадратный метр нетиповой застройки стоит не дороже $1000.
Особенно сильно риэлтеры опасаются транспортной перегрузки Рублево-Успенского шоссе. «Десять тысяч жителей – это еще десять тысяч машин. Рублевка этого не выдержит», – говорит Елисеев.
Сами обитатели Рублевки восприняли проект с удивлением и настороженностью. «Какой смысл покупать квартиру за городом», – предположил крупный чиновник, живущий на Рублевке. «Сначала надо сделать новое шоссе, а потом планировать новые поселки. Я считаю, что сейчас Рублевка – это Шанхай», – замечает депутат Госдумы.
По материалам cottage.ru
Риэлтеры опасаются, что появление многоэтажек на Рублевке приведет к тому, что состоятельные жители начнут ее покидать. Строить многоэтажные дома ОПК будет напротив поселка Петрово-Дальнее, неподалеку от места, где Истра впадает в Москву-реку, сообщил член совета директоров этой компании Владимир Желонкин. «Раньше эти земли принадлежали совхозу "Ленинский луч", потом их приобрела инвесткомпания, у которой ОПК постепенно скупила 347 га. Сейчас на этом месте открытое поле», – уточнил Желонкин. Сумму сделки и название компании, которая в интересах ОПК скупала земли, Желонкин не раскрывает. Эксперты рынка загородной недвижимости полагают, что земли обошлись ОПК не более чем в $100 млн.
По словам г-на Желонкина, комплекс будет состоять из индивидуальных коттеджей и жилых домов высотой от двух до пяти этажей, а также инфраструктуры – детского сада, школы, торговых и развлекательных заведений. «На жилую застройку придется 720 000 кв. м. Проект рассчитан на 10 000 жителей», – говорит Желонкин и добавляет, что строительство начнется в конце 2005 года и продлится семь лет. Инвестиции в проект в корпорации оценивают более чем в $1 млрд. По мнению Желонкина, предположительно половину денег вложит сама корпорация, а вторую часть – компания-застройщик, которая еще не выбрана. До ОПК об аналогичном проекте на загородном рынке заявляли лишь однажды. «Нафта-Москва» полтора месяца назад сообщала о том, что планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на 430 га земли на Новорижском шоссе вблизи МКАД. «Нафта-Москва» оценивала свой проект в $3 млрд. Комментировать планы конкурента в компании отказались, сославшись на слишком раннюю стадию обоих проектов, но заметили, что все заявленные планы остаются в силе. Однако эксперты не исключают, что оба девелопера пересмотрят планы еще до начала строительства.
«Рынок не переварит такого большого количества качественных предложений почти на одном направлении», – говорит независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group, уверен, что потенциальные потребители проект не оценят. «Состоятельные покупатели – народ консервативный: если дом, то Рублевка, если элитная квартира, то Остоженка», – замечает он.
Риэлтеры вспоминают, что в построенном в Жуковке пятиэтажном доме квартиры продавались не один год. «За городом люди хотят видеть поле и лес, а не многоэтажки», – утверждает один из риэлтеров. Если Рублевка начнет «расти ввысь», часть жителей может ее покинуть, опасаются риэлтеры. «Рублевка всегда была местом компактного проживания состоятельных людей. Соседству людей другого социального статуса они не обрадуются», – говорит представитель риэлтерской компании. Альтернативу Рублевке, по предположению Сергея Елисеева, директора по маркетингу корпорации «Инком-Недвижимость», могут составить менее обжитые Новорижское или Киевское шоссе. ОПК планирует продавать квадратный метр от $2000 в коттеджах и от $2300 в многоэтажках при площади квартир от 150 до 200 кв. м, утверждает Желонкин.
Сергей Елисеев считает, что это очень дорого. «За те же $500 000 на Рублевке можно купить коттедж», – говорит он. По его мнению, проект больше напоминает массовую застройку городским жильем, поэтому цены должны быть сравнимы с ценами в домах бизнес-класса в Одинцове, где квадратный метр нетиповой застройки стоит не дороже $1000.
Особенно сильно риэлтеры опасаются транспортной перегрузки Рублево-Успенского шоссе. «Десять тысяч жителей – это еще десять тысяч машин. Рублевка этого не выдержит», – говорит Елисеев.
Сами обитатели Рублевки восприняли проект с удивлением и настороженностью. «Какой смысл покупать квартиру за городом», – предположил крупный чиновник, живущий на Рублевке. «Сначала надо сделать новое шоссе, а потом планировать новые поселки. Я считаю, что сейчас Рублевка – это Шанхай», – замечает депутат Госдумы.
По материалам cottage.ru
Подписывайтесь на нас: