Эксперты не ожидают значительного роста цен на жилье Петербурга в 2011-2012 гг.
Цены на недвижимость до конца
В целом эксперты были достаточно единодушны. По мнению директора по маркетингу компании «Мир недвижимости» Ильи Логинова, «существенного роста цен не будет. При этом ситуация в значительной степени будет зависеть от количества введенных в эксплуатацию объектов, развития ипотеки и действий правительства в области снижения административных барьеров».
Если ипотека заработает активно, и банки снизят ставки по кредитам – рост цен неизбежен, считает начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин. При этом он добавляет, что существенное снижение процентных ставок относительно нынешних значений – достаточно маловероятно, соответственно и скачка цен не будет. В то же время, по мнению эксперта, рост цен может быть спровоцирован и уменьшением объемов ввода жилья, поскольку в 2011-2012 гг. может сказаться застой строительства в период кризиса.
Рынок недвижимости эластичен по спросу, но не эластичен по предложению, добавляет заместитель директора Центрального отделения компании «Русский фонд недвижимости» Эдуард Гоголев. Как только вырастет спрос, вырастет и цена, считает он.
Сейчас нет интереса к рынку недвижимости со стороны инвесторов, говорит заместитель директора департамента Новое строительство АН «Итака» Яна Долотова. Пока люди не отойдут от кризиса, ситуация не изменится.
Современный рынок недвижимости зависит от ипотечных сделок, и чем живее будет рынок ипотеки, тем живее – рынок недвижимости, считает исполнительный директор компании «Юринфо-Недвижимость» Николай Лавров.
По мнению гендиректора компании «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, роста цен не ожидается и на вторичном рынке недвижимости. Если проанализировать сегодняшний объем предложения, то он достаточно велик, отметил он.
В целях дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и формирования новых инструментов рефинансирования ипотеки АИЖК разработало программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. Она создана для дополнения и поддержки программы инвестиций ВЭБ.
В рамках новой программы АИЖК планирует выкупать старшие транши ипотечных облигаций участников рынка. Общий объем программы – 20 млрд. рублей.
Объем облигаций старшего транша, предлагаемый к выкупу одним оригинатором, должен составлять не менее 1 и не более 5 млрд. рублей. При этом обязательство по выкупу младшего транша несет оригинатор.
АИЖК приобретает старшие транши с определенным уровнем надежности. Эмитентам облигаций или выпускам старших траншей должен быть присвоен как минимум один рейтинг долгосрочной кредитоспособности по обязательствам в иностранной валюте по международной шкале не ниже уровня «ВВВ-» по классификации рейтинговых агентств Fitch-Ratings, Standard & Poor’s, либо уровень «Ваа3» по классификации рейтингового агентства «Moody’s Investors Service. Альтернативой может служить обеспечение в виде солидарного поручительства АИЖК.
Облигации, которые будут приобретаться Агентством, должны быть номинированы в рублях и соответствовать требованиям закона «Об ипотечных ценных бумагах». По аналогии с основными условиями предоставления АИЖК поручительства по ипотечным облигациям, первоначальный взнос по кредитам, входящим в ипотечное покрытие, должен составлять не менее 30% от оценочной стоимости предмета ипотеки, определенной независимым оценщиком. Валютой кредитов могут быть российские рубли, доллары или евро.
Ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной или плавающей – в привязке к ставке рефинансирования Центрального банка РФ, но должна быть однородной по всему пулу кредитов. Требуемая ставка купона по старшему траншу установлена на уровне 8,75% годовых при фиксированной ставке и ставки рефинансирования ЦБ + 2,7% годовых – при плавающей ставке по облигациям.
Программой также предусмотрена возможность предоставления оригинаторам промежуточного финансирования на срок, достаточный для накопления установленного объема пула ипотечных кредитов. При этом, с целью стимулирования скорейшего выпуска ипотечных ценных бумаг величина ставки по займам устанавливается в зависимости от срока пользования заемными средствами и составляет от 0,5 до 1,5% годовых дополнительно к ставке купона по старшему траншу облигаций.
По словам гендиректора АИЖК Александра Семеняки, «выкуп старших траншей ипотечных облигаций является новой формой рефинансирования, которую АИЖК предлагает в первую очередь крупным и средним банкам, в том числе и неработающим по стандартам АИЖК. Оферта АИЖК по сути является опционом, который защищает банк от риска роста процентных ставок на срок до 2 лет. Важно стимулировать банки выпускать ипотечные облигации не только с целью размещения на рынке, но и для переупаковки ипотечных кредитов в облигации с последующим рефинансированием в Банке России».
Заявки на участие в программе принимаются АИЖК до 1 января 2011 г. Срок действия программы – до 31 декабря 2012 г.