Объем вакантных складских площадей в Московском регионе в III квартале 2010 г. снизился до 7,4%
По данным Jones Lang LaSalle, основной характеристикой III квартала 2010 г. с сегменте складской недвижимости стала активизация спроса. Объем купленных и арендованных площадей составил 464100 кв. м. За I-III кварталы 2010 г. было арендовано и приобретено 996400 кв. м складских площадей, что превышает показатель всего 2009 г. (938970 кв. м).
В III квартале 2010 г. объем завершенных проектов составил 40000 кв. м. Введено было всего несколько небольших проектов. За I-III кварталы 2010 г. введено 290000 кв. м. В целом объем ввода в 2010 г. будет одним из самых низких за последние годы.
Наиболее активными арендаторами оставались торговые операторы. Повысилась активность производственных компаний. Наибольшей популярностью у арендаторов пользовалась южная часть московского региона.
Благодаря активизации спроса и низкому объему нового ввода в III квартале 2010 г. доля свободных площадей существенно снизилась, с 13,8%, до 7,4%.
Максимальные арендные ставки выросли к концу III квартала 2010 г. на 4,5% и составили 115 долл./кв. м/год. Аренда складов класса В обычно на 15-20% дешевле, чем класса А. Московский рынок по-прежнему остается одним из самых дорогих в Европе.
В Москве состоялся 2-й курс обучающей программы «Новое в управлении недвижимостью или как снизить риски и увеличить доходность объектов коммерческой недвижимости», организованный Гильдией управляющих и девелоперов.
В рамках программы ведущие эксперты и игроки рынка говорили об актуальных тенденциях в управлении коммерческой недвижимостью – механизмах привлечения и удержания арендаторов, снижении рисков и увеличении доходности объектов коммерческой недвижимости, оптимизации расходов по эксплуатации объектов недвижимости, специфике управления объектом с множеством собственников.
По мнению специалистов NAI Becar, время, когда принятие решение об аренде объекта, базировалось только на его стоимости уходит. Опрос 1200 арендаторов коммерческой недвижимости в Европе показал, что на удовлетворенность арендными ставками влияет возможность получать дополнительные услуги, оперативно урегулировать проблемы, возникшие в процессе эксплуатации помещений и хорошая коммуникационная база.
Лишь 4% съезжающих и недовольных обслуживанием арендаторов, будут выражать неудовольствие перед тем, как переехать. В качестве наиболее эффективных механизмов удержания арендаторов, эксперты считают открытый диалог и выявление потребностей арендаторов и реализацию программ превентивных мер по их удержанию.
Наиболее эффективным механизмом привлечения арендаторов, по мнению ЗАО «ВТБ-Девелопмент», является «правильный» имидж объекта в глазах потенциального арендатора на разных этапах жизненного цикла объекта и регулирование соотношения издержек и полученного результата в рамках проведения PR-кампании.
В настоящее время бюджет стартовой годовой рекламной кампании для объектов коммерческой недвижимости составляет порядка 60 тысяч долларов. В дальнейшем ежегодные затраты на поддержание имиджа – не меньше 4-5 тысяч долларов. Этой суммы достаточно, чтобы поддерживать и усиливать достигнутый уровень известности, регулярно заполняя рекламные и информационные пространства.
Рекламный бюджет торгового центра объемом 30-40 тысяч кв. м составляет порядка 300-400 тысяч долл. Как правило, бюджет строится исходя из затрат арендаторов ТЦ и УК; в благоприятной ситуации они распределяются в соотношении 50 на 50.
Важнейшей категорией в управлении объектом недвижимости является оптимизация расходов по эксплуатации. По мнению экспертов NAI Becar, практически во всех существующих на сегодняшний день объектах коммерческой недвижимости, без ущерба для качества предоставляемых услуг, сократить персонал можно на 10-20%.
По мнению специалистов ГК «Норбит», внедрение информационных систем управления недвижимостью позволяют УК обеспечить рост производительности труда, просматривать ключевые показатели функционирования бизнеса в режиме реального времени, оперативно готовить необходимый набор отчетов и данных для предоставления их заинтересованным лицам. Комбинированный субподряд снижает эксплуатационные издержки до 60%. Значительную экономию дает оптимизация налогообложения.
«Существующая динамика рынка такова, что, если ты мгновенно не реагируешь на оперативные изменения рынка управления и эксплуатации объектов, ты очень быстро теряешь клиента, - говорит вице-президент ГУД, президент NAI Becar Александр Шарапов. – За последние пару лет рынок недвижимости очень серьезно поменялся и заставил игроков или уйти с рынка или приспособиться. Последнее требует постоянного мониторинга новых идей, методов и технологий property & facility management и оперативного реагирования на новые условия бизнеса».