Участки без подряда остаются востребованы на загородном рынке Подмосковья
Участки без подряда, которые многие эксперты «списали со счетов» как хорошее антикризисное, но уже потерявшее актуальность предложение, осенью 2010 г. снова стали одним из самых востребованных форматов. По данным компании «ЗемАктив», полученным на основании анализа реальных сделок в поселках эконом-класса на расстоянии 60-100 км от МКАД, осенний объем продаж участков без подряда находится на уровне 2009 – весны 2010 г.
«О том, что формат «без подряда» остается популярным, свидетельствует и структура продаж в мультиформатных поселках. Например, в поселке «Анютины Глазки», расположенном в 82 км от МКАД по Новорижскому шоссе, после полугода продаж участки с подрядом еще есть, а вот предложения без подряда почти распроданы. – говорит генеральный директор компании Юлия Севериненко. – Другое дело, что сейчас объем предложения в данном сегменте резко вырос, что вполне справедливо привело к дифференциации спроса. Сегодня наиболее ликвидными являются поселки с хорошей динамикой строительных работ, либо высокой степени готовности, с подведенными коммуникациями. А вот проекты в начальной стадии, с непродуманной концепцией, действительно, не столь востребованы».
Об этом рассказал на Общероссийском форуме «Стратегическое планирование в регионах и городах России» гендиректор ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» («дочка» ОАО «РЖД») Михаил Грудинин.
«Мы изучили опыт 22 стран, наиболее эффективно использующих железнодорожные вокзалы, превратив их в интермодальные транспортно-пересадочные узлы, которые интегрируют вокруг себя различные транспортные потоки, - рассказал он. – Понятно, что место с большой нагрузкой по транспорту и пешеходам – это хорошая база для создания общественно-деловых зон. В ряде стран мы видим, что объем коммерческой недвижимости вокруг вокзала в 6 раз превышает площадь самого вокзального комплекса».
Эксплуатация вокзалов в крупных городах РФ передана отдельной структуре. ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» разработало концепцию повышения эффективности использования вокзальных комплексов, которая предполагает модернизацию 17 вокзалов – во Владивостоке, Мурманске, Орле, Иркутске, Екатеринбурге, Чите, Астрахани, Краснодаре, Волгограде, всех 5 сочинских вокзалов и 8 вокзалов Москвы.
«Политика РЖД в таких проектах – не вкладывать больше 30% от общей стоимости. Некоторые проекты удается реализовать целиком за счет средств частных инвесторов», - подчеркнул М.Грудинин. Он также пояснил, что ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» в реализации этих проектов возьмет на себя обязанности по разработке проектной документации, в том числе с проектированием улично-дорожной сети, и отчасти – инженерной подготовки.
«Я надеюсь, что программа будет одобрена уже 1 ноября, - сообщил М.Грудинин. – У нас уже практически готово соглашения по 16 вокзалам, еще 11 соглашений – на стадии подписания». В ходе этой работы РЖД планирует заключать соглашения не только с инвесторами, но и с правительствами регионов, и в некоторых случаях – с руководством МО. По его мнению, власти не менее инвесторов заинтересованы в модернизации привокзальных территорий, которые строились без учета сегодняшнего уровня автомобилизации населения и нынешних объемов грузопотоков, в результате чего вокзалы обрастают несанкционированными зонами парковок.
Первые проекты стартуют в 2011 г., в тех городах, где власти проявляют наибольшую заинтересованность в них. С властями Петербурга этот вопрос пока не обсуждался.
«Мы подсчитали, что окупаемость таких проектов за счет строительства объектов коммерческой недвижимости, составит не более 3,5 лет, рентабельность – 20%. Под создание этих проектов мы планируем выпуски ценных бумаг», - добавил М.Грудинин. Планируется также привлечение иностранных инвесторов с большим опытом работы в сфере развития и эксплуатации железнодорожных вокзалов.