РЖД готовит масштабную программу ГЧП по развитию вокзальных комплексов
Об этом рассказал на Общероссийском форуме «Стратегическое планирование в регионах и городах России» гендиректор ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» («дочка» ОАО «РЖД») Михаил Грудинин.
«Мы изучили опыт 22 стран, наиболее эффективно использующих железнодорожные вокзалы, превратив их в интермодальные транспортно-пересадочные узлы, которые интегрируют вокруг себя различные транспортные потоки, - рассказал он. – Понятно, что место с большой нагрузкой по транспорту и пешеходам – это хорошая база для создания общественно-деловых зон. В ряде стран мы видим, что объем коммерческой недвижимости вокруг вокзала в 6 раз превышает площадь самого вокзального комплекса».
Эксплуатация вокзалов в крупных городах РФ передана отдельной структуре. ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» разработало концепцию повышения эффективности использования вокзальных комплексов, которая предполагает модернизацию 17 вокзалов – во Владивостоке, Мурманске, Орле, Иркутске, Екатеринбурге, Чите, Астрахани, Краснодаре, Волгограде, всех 5 сочинских вокзалов и 8 вокзалов Москвы.
«Политика РЖД в таких проектах – не вкладывать больше 30% от общей стоимости. Некоторые проекты удается реализовать целиком за счет средств частных инвесторов», - подчеркнул М.Грудинин. Он также пояснил, что ОАО «РЖД – Развитие вокзалов» в реализации этих проектов возьмет на себя обязанности по разработке проектной документации, в том числе с проектированием улично-дорожной сети, и отчасти – инженерной подготовки.
«Я надеюсь, что программа будет одобрена уже 1 ноября, - сообщил М.Грудинин. – У нас уже практически готово соглашения по 16 вокзалам, еще 11 соглашений – на стадии подписания». В ходе этой работы РЖД планирует заключать соглашения не только с инвесторами, но и с правительствами регионов, и в некоторых случаях – с руководством МО. По его мнению, власти не менее инвесторов заинтересованы в модернизации привокзальных территорий, которые строились без учета сегодняшнего уровня автомобилизации населения и нынешних объемов грузопотоков, в результате чего вокзалы обрастают несанкционированными зонами парковок.
Первые проекты стартуют в 2011 г., в тех городах, где власти проявляют наибольшую заинтересованность в них. С властями Петербурга этот вопрос пока не обсуждался.
«Мы подсчитали, что окупаемость таких проектов за счет строительства объектов коммерческой недвижимости, составит не более 3,5 лет, рентабельность – 20%. Под создание этих проектов мы планируем выпуски ценных бумаг», - добавил М.Грудинин. Планируется также привлечение иностранных инвесторов с большим опытом работы в сфере развития и эксплуатации железнодорожных вокзалов.
По данным «Логис – Загородная Недвижимость» летом 2010 г. рост продаж в сегменте «дальних дач» увеличился на 50% по сравнению с тем же периодом 2009 г. «Говоря о стоимости, можно отметить, что средняя цена сделки возросла на 17% по сравнению с летом 2009 г.», - говорит, коммерческий директор компании Артем Горлюб.
Наиболее востребованы участки средней и большой площади: 54% клиентов предпочитают участки от 15 до 25 соток с домами 240 кв.м. (средняя цена сделки 5,2 млн. рублей); 46% клиентов – участки от 10 до 20 соток с домами от 150 до 200 кв. м (3,7 млн.). При покупке домовладений большинство клиентов (около 54%) пользуются длительной рассрочкой – минимальный первоначальный взнос 20%. Вариант с первоначальным платежом 50% от стоимости контракта подходит 20% покупателей; 100% оплаты выбрали 26%.
За лето 2010 г. на рынке появилось около 20 новых проектов. В основном это поселки бизнес- и эконом-класса, находящиеся в 30-60 км.от МКАД, либо т.н. коттеджные поселки, предлагающие на продажу только участки без подряда – 30%, 5% квартиры в таунхаусах, 65% предлагают участки с подрядом на строительство. В сегменте дальних дач находится 20% от общего количества предложений, остальные 80% сконцентрированы на расстоянии от 20 км до 60 км от МКАД.
По прогнозам экспертов «Логис», осенью количество новых предложений в сегменте дальних дач возрастет предположительно на 10-15%.