АИЖК намерено покупать облигации с ипотечным покрытием
В целях дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и формирования новых инструментов рефинансирования ипотеки АИЖК разработало программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. Она создана для дополнения и поддержки программы инвестиций ВЭБ.
В рамках новой программы АИЖК планирует выкупать старшие транши ипотечных облигаций участников рынка. Общий объем программы – 20 млрд. рублей.
Объем облигаций старшего транша, предлагаемый к выкупу одним оригинатором, должен составлять не менее 1 и не более 5 млрд. рублей. При этом обязательство по выкупу младшего транша несет оригинатор.
АИЖК приобретает старшие транши с определенным уровнем надежности. Эмитентам облигаций или выпускам старших траншей должен быть присвоен как минимум один рейтинг долгосрочной кредитоспособности по обязательствам в иностранной валюте по международной шкале не ниже уровня «ВВВ-» по классификации рейтинговых агентств Fitch-Ratings, Standard & Poor’s, либо уровень «Ваа3» по классификации рейтингового агентства «Moody’s Investors Service. Альтернативой может служить обеспечение в виде солидарного поручительства АИЖК.
Облигации, которые будут приобретаться Агентством, должны быть номинированы в рублях и соответствовать требованиям закона «Об ипотечных ценных бумагах». По аналогии с основными условиями предоставления АИЖК поручительства по ипотечным облигациям, первоначальный взнос по кредитам, входящим в ипотечное покрытие, должен составлять не менее 30% от оценочной стоимости предмета ипотеки, определенной независимым оценщиком. Валютой кредитов могут быть российские рубли, доллары или евро.
Ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной или плавающей – в привязке к ставке рефинансирования Центрального банка РФ, но должна быть однородной по всему пулу кредитов. Требуемая ставка купона по старшему траншу установлена на уровне 8,75% годовых при фиксированной ставке и ставки рефинансирования ЦБ + 2,7% годовых – при плавающей ставке по облигациям.
Программой также предусмотрена возможность предоставления оригинаторам промежуточного финансирования на срок, достаточный для накопления установленного объема пула ипотечных кредитов. При этом, с целью стимулирования скорейшего выпуска ипотечных ценных бумаг величина ставки по займам устанавливается в зависимости от срока пользования заемными средствами и составляет от 0,5 до 1,5% годовых дополнительно к ставке купона по старшему траншу облигаций.
По словам гендиректора АИЖК Александра Семеняки, «выкуп старших траншей ипотечных облигаций является новой формой рефинансирования, которую АИЖК предлагает в первую очередь крупным и средним банкам, в том числе и неработающим по стандартам АИЖК. Оферта АИЖК по сути является опционом, который защищает банк от риска роста процентных ставок на срок до 2 лет. Важно стимулировать банки выпускать ипотечные облигации не только с целью размещения на рынке, но и для переупаковки ипотечных кредитов в облигации с последующим рефинансированием в Банке России».
Заявки на участие в программе принимаются АИЖК до 1 января 2011 г. Срок действия программы – до 31 декабря 2012 г.
По мнению экспертов, целью законопроекта «О внесении дополнений и изменений в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», прошедшего I чтение в ЗакСе, является усиление контроля за реализацией инвестпроектов, а также за охраной и использованием приватизированных памятников.
«Изменения касаются, прежде всего, условий покупки участков и объектов. Сейчас Санкт-Петербург просто продает участки и объекты и теряет над ними контроль, лишая себя возможности предъявлять претензии инвестору в случае нереализации инвестпроекта, - комментирует Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» (K&P). – Поправки позволяют городу включать в текст договора купли-продажи обязательные для исполнения инвестором условия. Например, это может быть обязательство построить детский сад на данном земельном участке или провести ремонт фасада здания».
Перечень инвестусловий в данном законопроекте также скорректирован. К условию о соблюдении срока инвестирования добавилось указание на необходимость соблюдать также ограничения, установленные в отношении участка согласно земельному законодательству. Представляется, что город начнет активно использовать ст. 56 Земельного кодекса РФ, регулирующую ограничение прав собственников земли. В частности, устанавливать условия начала и завершения застройки или освоения участка по согласованному проекту при предоставлении прав на участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Ограничения подлежат госрегистрации, сохраняются при переходе прав на землю и могут действовать бессрочно.
Кроме того, поправки подводят правовую базу под практику предоставления в собственность памятников культуры, позволяя городу в безусловном и бесспорном порядке предусматривать ограничения, связанные с запретом сноса и целями реконструкции памятника.
«Очевидно, Санкт-Петербург будет включать в договор и санкции за невыполнение инвестиционных условий и ограничений, - предполагает Ю.Халимовский. – Это могут быть штрафы. Кроме того, возможно, город будет применять положения ст. 284 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет через суд изымать земельный участок, предназначенный для жилищного и иного строительства, но не используемый в течение 3 и более лет. Собственно, эта норма действует с 1 марта