Эксперт: Модернизация коммерческой недвижимости становится дешевле
Привлекательной альтернативой реконструкции коммерческой недвижимости может стать конверсия. «До кризиса подавляющее большинство девелоперов для повышения капитализации принадлежащих им зданий выбирали путь реконструкции, - говорит гендиректор девелоперской компании IDT Антон Белобжеский. – Однако в кризис многие столкнулись с нехваткой средств на проведение работ. Им пришлось либо отложить свои планы на неопределенный срок, либо искать более дешевые варианты модернизации объекта, одним из которых является конверсия».
По данным IDT, примерная стоимость работ по реконструкции сегодня составляет 450 долларов на 1 кв. м, тогда как стоимость конверсии – всего 30 долларов за 1 кв. м. При конверсии требуется оформлять в разы меньше документов. Кроме того, сроки ее проведения намного меньше, отмечает А.Белобжеский. После реконструкции капитализация зданий повышается в 5-7 раз, после конверсии – в 2-2,5 раза.
Основное отличие конверсии от реконструкции заключается в том, что при ней не предполагается изменение физических объемов зданий. Как правило, конверсия включает ремонт инженерных коммуникаций, фасадов, кровель, ремонт и замену окон, установку систем сигнализации и вентиляции, а также благоустройство территории и интерьерные работы.
Второе отличие – по окончании работ функциональное назначение здания принципиально не меняется. «Например, если до начала работ оно использовалось как производственно-складской комплекс, то и по их окончании в здании будут предлагаться коммерческие площади такого же назначения, но уже более высокого класса, - говорит А.Белобжеский.
Конверсия коснется в первую очередь объектов в промышленных районах Москвы, а также в районах за пределами 3-го транспортного кольца. «В этих районах оптимально размещение недорогих, но комфортных коммерческих площадей, поэтому себестоимость их создания должна быть как можно ниже», - считает эксперт.
По данным ГУД, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за январь-сентябрь 2010 г. составил 1,26 млрд. долларов, что на 21% меньше чем за аналогичный период 2009 г. Рынок офисной недвижимости сохраняет за собой лидирующую позицию по привлечению капитала, на него приходится 76,5% вложений. Постепенное увеличение спроса на офисные помещения и ограниченность качественного предложения позволяют инвесторам ожидать стабильного дохода по объектам высокого класса. Доля инвестиций в общем объеме для торговой недвижимости составила 7,2%.
По итогам III квартала
Средневзвешенные арендные ставки в классе А внутри Садового кольца составили 600-900 долларов/кв. м/год и 450-670 долларов/кв. м/год – вне делового центра города, в классе В+ соответственно 550-700 и 350-550 долларов, в классе В – 230-380 долларов. Уменьшилась сумма дисконта, предоставляемая «неякорным» арендаторам (вместо 20-25% предлагается скидка не более 10%). По сравнению с аналогичным периодом 2009 г. ставки аренды увеличились на 7-10%, в некоторых объектах - до 10-13%.
Цены продаж офисных площадей в классе А внутри Садового кольца составили 6000- 10000 долларов/кв. м и 4500-6500 долларов/кв. м – вне делового центра города. В классе В+ - 3200- 5500 долларов, в классе В- 2000-4000 долларов.
За январь-сентябрь 2010 г. на московском рынке торговой недвижимости было введено в эксплуатацию 340500 кв. м арендопригодных площадей в современных торговых центрах. Доля вакантных площадей снизилась до 3,9% (с 5,5% по итогам II кваратала 2010 г. и с 6,5% по итогам I квартала
Предложение торговых площадей пополнялось за счет проектов, строительство которых на момент наступления кризиса достигло «точки невозвращения», при этом сроки ввода проектов продолжают переноситься. В начале
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Москвы за сентябрь 2010 г.:
|
Индикаторы |
30.09.2010 |
Изменение за сентябрь 2010, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
94 |
1 |
-18 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
43 |
1 |
-38 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
6950 |
-2 |
-34 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
4975 |
1 |
-42 |