Эксперт: Модернизация коммерческой недвижимости становится дешевле
Привлекательной альтернативой реконструкции коммерческой недвижимости может стать конверсия. «До кризиса подавляющее большинство девелоперов для повышения капитализации принадлежащих им зданий выбирали путь реконструкции, - говорит гендиректор девелоперской компании IDT Антон Белобжеский. – Однако в кризис многие столкнулись с нехваткой средств на проведение работ. Им пришлось либо отложить свои планы на неопределенный срок, либо искать более дешевые варианты модернизации объекта, одним из которых является конверсия».
По данным IDT, примерная стоимость работ по реконструкции сегодня составляет 450 долларов на 1 кв. м, тогда как стоимость конверсии – всего 30 долларов за 1 кв. м. При конверсии требуется оформлять в разы меньше документов. Кроме того, сроки ее проведения намного меньше, отмечает А.Белобжеский. После реконструкции капитализация зданий повышается в 5-7 раз, после конверсии – в 2-2,5 раза.
Основное отличие конверсии от реконструкции заключается в том, что при ней не предполагается изменение физических объемов зданий. Как правило, конверсия включает ремонт инженерных коммуникаций, фасадов, кровель, ремонт и замену окон, установку систем сигнализации и вентиляции, а также благоустройство территории и интерьерные работы.
Второе отличие – по окончании работ функциональное назначение здания принципиально не меняется. «Например, если до начала работ оно использовалось как производственно-складской комплекс, то и по их окончании в здании будут предлагаться коммерческие площади такого же назначения, но уже более высокого класса, - говорит А.Белобжеский.
Конверсия коснется в первую очередь объектов в промышленных районах Москвы, а также в районах за пределами 3-го транспортного кольца. «В этих районах оптимально размещение недорогих, но комфортных коммерческих площадей, поэтому себестоимость их создания должна быть как можно ниже», - считает эксперт.
По данным АКЦ «Миэль» в сентябре 2010 г. впервые за долгий период времени цена предложения на регулярном рынке Московской области сдвинулась с мертвой точки. В рублевом эквиваленте прирост составил +0,8% до 72,3 тысячи рублей за 1 кв. м. В долларах цены подросли на +0,4% до 2375 долларов за 1 кв. м.
В сентября объем предложения поступательно увеличивался, и, в итоге достиг уровня в 48,9 тысячи квартир. Это на 7,8% больше, чем в августе. Это вызвано возросшей активностью продавцов (доля нового предложения на рынке увеличилась до 31%).При этом, несмотря на возросший объем выставленных на продажу объектов, доля 1-комнатных квартир и жилья эконом-класса на рынке вновь сократилась.
«Как и ожидалось, с наступлением осени, вслед за столичными квартирами ценовой уровень на регулярном рынке области пошел вверх. Пока удорожание характерно лишь наиболее востребованному на рынке предложению, доля которого сокращается из месяца в месяц. Однако практика показывает, что по мере оживления рынка ценовые приросты закрепятся и в остальных сегментах и классах», - отметил гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.