Эксперт: Лучшая защита интересов дольщика – надежность компании
Что изменилось с принятием 119-ФЗ? Защитят ли поправки к закону дольщиков? Какие существуют методы проверки застройщика на честность? Эти вопросы обсудили участники круглого стола «Дольщик в законе: права и обязанности», организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
Напомним, в июне 2010 г. законом №119-ФЗ были внесены изменения в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и другие нормативные акты.
По мнению заместителя гендиректора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, 214-ФЗ изначально был создан, чтобы защитить только интересы дольщиков на случай, если застройщик обманет, в результате чего договор, подписываемый в соответствие с этом законом, получился достаточно односторонним (защищающим интересы только одной стороны). Поправки к этому закону, в т.ч. вошедшие в принятый 119-ФЗ, вносят чуть больше равновесия в суть договора, незначительно смягчая жесткие рамки, в которые загнали застройщиков 214-ым законом.
«Например, раньше в 214 законе было написано, что застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если дольщик не выполняет своих обязательств, но только через 3 месяца. В 119-м законе этот срок был уменьшен до 2 месяцев. Формально, это, безусловно, смягчение условий, но на практике этот месяц ничего не дает. Все равно дольщик может достаточно долго не выполнять своих обязательств совершенно безнаказанно, а ведь это влечет серьезные проблемы для застройщика. Если дольщик, например, не внесет деньги в соответствии с графиком платежей, застройщик недополучает средства в соответствии со своим финансовым планом, строительство замедляется или останавливается, остальные дольщики перестают нести в компанию деньги, компания лишается финансирования и т.д.», - отмечает Л.Окунь.
Вывод, который, по ее мнению, можно сделать: ни один закон, ни одна официальная бумага не защитят дольщика, если строительная компания недобросовестная (однодневка) или у нее нет денег. В системе, когда работа с чиновниками не отлажена, когда госорганы задерживают выдачу документов, законы обходятся, только сама строительная компания может быть гарантом безопасности дольщика.
«Поэтому при выборе квартиры в первую очередь нужно пристально изучить информацию о строительной компании: сколько лет существует на рынке, сколько домов сдала за это время и сдавала ли их в срок, и самое главное, внимательно изучить отзывы предыдущих клиентов. Можно узнать, как в компании избегают двойных продаж, ведь такие ошибки сейчас допускаются, несмотря на то, что времена мошенников уже прошли», - советует Л.Окунь.
В ближайшее время в Госдуме будет рассматриваться законопроект об использовании садовых, огороднических и дачных земельных участков. Эксперты считают, что он может быть утвержден сразу в трех чтениях и вступит в силу уже с начала
По новому закону строить жилье на землях сельхозназначения, а ими признаются садовые и огородные участки, будет запрещено. На них можно будет заниматься только сельским хозяйством и возводить «хозяйственные строения и сооружения, не предназначенные для проживания граждан».
В результате владельцы крупных земельных массивов окажутся в сложной ситуации. Например, в Ленобласти 6% земель находится в частной собственности, 90% из них - это земли сельхозназначения. Сегодня в регионе существует около 130 коттеджных поселков, большинство которых – с разрешенным использованием под дачное строительство. 64% поселков возведены на землях сельскохозяйственного назначения.
«Все наши объекты находятся на сельхозземлях», - говорит руководитель ГК «Стинком» Сергей Феденко. Он считает, что с принятием закона большинство коммерсантов вынуждены будут прекратить бизнес, связанный с данной категорией земель. По закону на дачном участке можно будет разместить жилой дом, но только если участок находится в границах населенного пункта. Девелоперам придется срочно переводить землю из одной категории в другую, что приведет к ее удорожанию и может занять более 2 лет.
«Только 8% частных земель относятся к населенным пунктам, - говорит директор по развитию «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева. – Многие собственники сейчас могут остаться с неликвидным активом на руках». Дополнительную сложность она видит в том, что в Ленобласти далеко не все поселения имеют генпланы, то есть попросту их границы не определены.
«Стоимость земли возрастет в 3-4 раза, - говорит замруководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. - Ни для кого не секрет, что процесс перевода земель связан с коррупцией», пишет «Деловой Петербург».