Эксперт: Лучшая защита интересов дольщика – надежность компании
Что изменилось с принятием 119-ФЗ? Защитят ли поправки к закону дольщиков? Какие существуют методы проверки застройщика на честность? Эти вопросы обсудили участники круглого стола «Дольщик в законе: права и обязанности», организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
Напомним, в июне 2010 г. законом №119-ФЗ были внесены изменения в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и другие нормативные акты.
По мнению заместителя гендиректора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, 214-ФЗ изначально был создан, чтобы защитить только интересы дольщиков на случай, если застройщик обманет, в результате чего договор, подписываемый в соответствие с этом законом, получился достаточно односторонним (защищающим интересы только одной стороны). Поправки к этому закону, в т.ч. вошедшие в принятый 119-ФЗ, вносят чуть больше равновесия в суть договора, незначительно смягчая жесткие рамки, в которые загнали застройщиков 214-ым законом.
«Например, раньше в 214 законе было написано, что застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если дольщик не выполняет своих обязательств, но только через 3 месяца. В 119-м законе этот срок был уменьшен до 2 месяцев. Формально, это, безусловно, смягчение условий, но на практике этот месяц ничего не дает. Все равно дольщик может достаточно долго не выполнять своих обязательств совершенно безнаказанно, а ведь это влечет серьезные проблемы для застройщика. Если дольщик, например, не внесет деньги в соответствии с графиком платежей, застройщик недополучает средства в соответствии со своим финансовым планом, строительство замедляется или останавливается, остальные дольщики перестают нести в компанию деньги, компания лишается финансирования и т.д.», - отмечает Л.Окунь.
Вывод, который, по ее мнению, можно сделать: ни один закон, ни одна официальная бумага не защитят дольщика, если строительная компания недобросовестная (однодневка) или у нее нет денег. В системе, когда работа с чиновниками не отлажена, когда госорганы задерживают выдачу документов, законы обходятся, только сама строительная компания может быть гарантом безопасности дольщика.
«Поэтому при выборе квартиры в первую очередь нужно пристально изучить информацию о строительной компании: сколько лет существует на рынке, сколько домов сдала за это время и сдавала ли их в срок, и самое главное, внимательно изучить отзывы предыдущих клиентов. Можно узнать, как в компании избегают двойных продаж, ведь такие ошибки сейчас допускаются, несмотря на то, что времена мошенников уже прошли», - советует Л.Окунь.
Российским оценщикам представили проект изменений в ФЗ 135 «Об оценочной деятельности». По их мнению, эти поправки могут неоднозначно сказаться на оценочной деятельности.
Поправки касаются порядка проведения и внедрения методик экспертизы отчетов об оценке. На сегодняшний день эта сторона деятельности оценщиков слабо регламентирована и нуждается в установлении правил, которые уже формируются на уровне СРО. Неоднозначность предложенных поправок заключается в «перетягивании одеяла на себя» структурами федерального центра.
«Что касается формирования процедур проведения экспертизы и введения централизованного платного квалификационного экзамена, предлагаемые поправки слабо кореллируют с духом процессов саморегулирования, которые с таким трудом происходили в последние годы», - говорит директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Игорь Лучков.
По мнению экспертов, поправки могут повлиять непосредственно на деятельность оценщиков и экспертов. Например, если оценщик выполняет госзаказ, то после этого необходима экспертиза результатов оценки. «Сейчас этот совет состоит из опытных и уважаемых оценщиков и не только проверяет качество отчетов, но и решает возникающие разногласия. Кто в дальнейшем будет проверять работу оценщиков и на каких принципах, сказать сложно. Не будет ли такой экзамен лишь платной формальностью, заменяющей истинную оценку и репутацию, заработанную временем и опытом?» – задается вопросом И.Лучков. От решения экспертного совета зачастую зависит судьба крупной сделки и репутация, а иногда и будущая деятельность оценщика.
Предлагаемая система предполагает создание централизованного органа, отвечающего за отбор экспертов и разработку методики их деятельности. Иначе говоря, есть риск создания очередной бюрократической структуры. При этом экзамен будет приниматься только централизованно и на платной основе, и всем оценщикам из регионов также придется регулярно ездить в Москву. Учитывая размеры России, можно понять, насколько экзаменация в Москве может стать неудобной.
В связи с необходимостью изменений, по мнению И.Лучкова, можно внести следующие предложения:
• вносить изменения в Закон основе тщательного изучения опыта «на местах»;
• обратить внимание на правила и стандарты работы, которые сформировались на сегодняшний день;
• российским СРО разработать свои стандарты, правила, отработать их, проанализировать и после этого следует создавать методические рекомендации по проведении экспертизы и порядку проведения экзамена;
• проводить аттестации и экзамены на местах при отдельных СРО в каждом регионе.
Подобные действия позволят сделать оценочную деятельность в России более эффективной.