Эксперты: Рост цен на рынке складской недвижимости Москвы начнется в 2011 г.
Начавшийся во II квартале 2010 г. рост спроса на индустриальную недвижимость продлится до конца года и приведет к сокращению качественного предложения, считают эксперты Colliers Int.
Уже сегодня риэлторы наблюдают тенденцию к стабилизации арендных ставок, которая наметилась в I квартале 2010 г. Но если тогда собственники в большинстве случаев были готовы снижать цены под конкретного арендатора, то во II квартале скидки предлагались гораздо реже, отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers Int. Владислав Рябов.
В то же время владельцы складов, не обретших своих постояльцев, готовы идти на уступки. Так, по данным RRG, средняя ставка аренды индустриальной недвижимости в мае снизилась на 2%, до 172 долларов за 1 кв. м в год. Аналогичная динамика происходила в июне, когда продажная цена складов опустилась до 1,6 тысячи долларов за 1 кв. м. В ближайшие месяцы рост арендных ставок на рынке в целом маловероятен, так как доля вакантных площадей продолжает оставаться высокой, отмечают эксперты Colliers Int. «По нашим оценкам, увеличение ставок аренды следует ожидать не раньше конца 2010 – начала 2011 г.», - полагает В.Рябов.
Объем предложения производственно-складских помещений московского региона в июне по общей площади снизился на 8%, а по количеству – на 12%, отмечают эксперты RRG. Этот портфель насчитывает сегодня 79 объектов общей площадью 443 тысяч кв. м. Производственно-складские объекты остаются единственным видом коммерческой недвижимости, объем предложения которого по общей площади снизился по сравнению с показателем 2009 г., отмечают в RRG.
По данным Colliers Int., общая площадь ожидаемых до конца года к вводу складов составляет около 400 тысяч кв. м. Из них примерно 100 тысяч кв. м приходится на объекты, открытие которых было перенесено с 2009 г. Тем не менее, совокупный объем вводимых в 2010 г. площадей составит лишь 65% к уровню 2009 г., пишет «РБК daily».
Первичный рынок жилья эконом-класса, стабилизировавшись в конце 2009 г., продолжает оставаться в спокойном состоянии. Колебания стоимости 1 кв. м характерны лишь для ограниченного числа предложений.
Как пишет «РБК daily», в сегменте эконом-класса с начала 2010 г. серьезных колебаний не отмечается. С января средняя цена менялась на 0,5-1,5%, сейчас она составляет 69,5 тысяч рублей за 1 кв. м; диапазон цен — 65-75 тысяч рублей. «В мае цены на первичном рынке выросли на несколько процентов, но скидки и акции возвращали стоимость к прежним показателям», - говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. По словам замдиректора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, снижение было возможно в объектах, которые недавно вышли на рынок, там застройщик корректировал завышенную цену.
По словам Николая Пашкова из Knight Frank St.Petersburg, попытки застройщиков поднять цену касаются ограниченного числа предложений – ликвидных небольших квартир в домах высокой степени готовности. «С увеличением спроса стало сокращаться количество таких предложений, и застройщик, повышая цены, искусственно регулирует темпы продаж и собственный объем предложения», - говорит он. Увеличение редко превышает 5 тысяч рублей за 1 кв. м, чаще это 1-2 тысячи.
Спрос на жилье эконом-класса на первичном рынке в I полугодии, по данным «Петербургской недвижимости», вырос примерно на 40%. Лидеры спроса неизменны: квартиры-студии стоимостью порядка 1,5 млн. рублей, 1-комнатные квартиры от 30 кв. м примерно за 1,8 млн., 2-комнатные от 60 кв. м – за 4 млн. 60-70% в структуре сделок – студии и 1-комнатные квартиры.
Минимум до осени не следует ожидать как повышения, так и снижения цен. С сентября возможен рост в пределах 5%, по прогнозам некоторых экспертов – до 10%, что связано с вымыванием наиболее ликвидных объектов и медленным вводом новых домов. Замдиректора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева отмечает, что средняя сумма кредита в 2008 г. составляла 2,6 млн. рублей, в 2009 – 1,8 млн. «Если ситуация не повернется лицом к покупателю и снижения ставок по кредитам не произойдет, то мы не увидим большой динамики на рынке жилья по крайней мере еще в течение года», - говорит она.
О.Литвиченко, напротив, отмечает, что сейчас даже те, кто раньше не работали с ипотекой, пересмотрели свои взгляды, что позволило привлечь, например, покупателей из регионов, и к осени на рынке ипотеки Петербурга возможен рост на 10%. По словам ведущего эксперта-аналитика «GVA Sawyer Санкт-Петербург» Анастасии Цыгановой, за I полугодие выдано ипотечных кредитов на 5 млрд. рублей, а за весь 2009 г. – на 7 млрд.
По данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой схема покупки жилья в рассрочку на 5-8 лет в сегменте жилья массового спроса составляет 49% от общего числа сделок. Доля ипотеки, по разным оценкам, - 3-11%, на единовременную оплату приходится 30-36% сделок, остальное – покупка с использованием субсидий, материнского капитала.
«В данный момент недвижимость имеет смысл покупать, если есть реальная потребность в улучшении жилищных условий. Приобретение недвижимости с инвестиционными целями малоэффективно», - полагает З.Захарова.