Эксперт: Дачи в «чистом поле» уходят в прошлое
Сегмент розничных участков без подряда четко разделился на два подсегмента: организованные поселки и участки в «чистом поле» отмечают аналитики компании «Красивая Земля». При этом если до кризиса соотношение долей предложений в каждом из них составляло 5:95, то сейчас оно оценивается как 80:20.
В организованном поселке девелопер берет на себя обязательства по подведению инженерных коммуникаций, строительству заборов по периметру и внутрипоселковых дорог. Еще до старта продаж он ведет переговоры с органами местной власти о выделении на поселок энергетических мощностей, как правило, 7 кВт электричества на участок. Чаще всего в таком поселке предусматривается создание комплекса социальной инфраструктуры – магазинов, ресторанов, скверов, спортивных и детских площадок.
На участках в неорганизованных поселках такие работы не предусматриваются. При желании владельцам земли придется подводить коммуникации своими силами. «Неорганизованные поселки чаще всего появляются как продолжение территории дачных владений, существующих с советских и перестроечных времен, - рассказывает гендиректор «Красивой Земли» Илья Сапунов. – Другой вариант – владелец участка не готов вкладывать время и деньги в девелопмент, и поэтому единственное, что делает на нем – проводит межевание и распродает землю «в нарезку».
«До кризиса
Сейчас более 90% спроса приходится на участки в организованных поселках. При этом стоимость земли в них мало отличается от участков в «чистом поле». «А с учетом подведения коммуникаций участки в организованных поселках могут стоить даже меньше, - подчеркивает И.Сапунов. – Ведь в этом случае девелопер подводит сразу все коммуникации, то есть «оптом», тогда как в неорганизованном поселке жителям, возможно, придется подводить коммуникации по отдельности или на небольшие группы участков, то есть «в розницу». Даже с учетом выручки девелопера первый вариант будет минимум на 10-15% дешевле».
Спрос на организованные поселки связан с тем, что для будущих жителей крайне важно наличие коммуникаций и инфраструктуры. «Анализ покупательских предпочтений показывает, что людям хочется видеть вблизи своего дома все необходимое: магазины, предприятия службы быта, спортивные сооружения, объекты отдыха и т.д., - говорит И.Сапунов. – При этом должны присутствовать только самые необходимые объекты».
Чрезвычайно важная опция для современного покупателя – управление поселком. «Около 85% потенциальных покупателей готовы вносить ежемесячные взносы за работу фирмы, которая будет обеспечивать круглосуточную охрану, централизованную уборку территории», - добавляет он.
По данным АКЦ «Миэль» в июне 2010 г. на регулярном рынке жилья Москвы продолжилось повышение цен. Ценовой уровень в рублях увеличился на 0,9% до 161,6 тысяч рублей за 1 кв. м. Возросший курс доллара привел к снижению цен в валюте на 1,8% до показателя 5319 долларов за 1кв. м.
В течение месяца объем предложения то немного прибавлял, то сокращался вновь. В итоге количество выставленных на продажу объектов изменилось незначительно (+1,7%) и остановилось на отметке 43,5 тысячи квартир. Доля нового предложения по отношению к маю увеличилась и составила треть всего объема продаваемого жилья.
3-комнатные квартиры последние несколько месяцев растут в цене стремительнее остальных. А вот в сегменте многокомнатных квартир цена по-прежнему остается без изменения.
«По итогам I полугодия 2010 г., ценовая динамика на регулярном рынке полностью сменила свое направление и теперь прибавляет примерно по 1% в месяц. Однако цена предложения по-прежнему остается ниже докризисных показателей на 16%. Восстановление покупательского спроса привело к сокращению объема предложения с начала года на 7%. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в панельных домах улучшенных серий, расположенные в спальных районах города. Именно на данную категорию жилья приходится львиная доля всех сделок купли-продажи и основные ценовые приросты, - отмечает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
«За май-июнь 2010 г. количество сделок, по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., возросло фактически в 2 раза, и на 40% - по сравнению с тем же периодом 2008 г. Также набирает обороты ипотека. Банки предлагают все более интересные продукты, которые также стимулируют спрос и приводят к увеличению количества сделок», - подчеркнул гендиректор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.