Эксперты: 50% объектов может уйти с рынка из-за поправок в 214-ФЗ
Практически 100% проектов, которые планируются к выходу на рынок, стартуют по 214-ФЗ. Более 50% строящихся и уже реализуемых объектов будут сняты с продажи до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта или до оформления документации, позволяющей вести реализацию по договорам долевого участия (ДДУ) или уступок по ДДУ. В проектах, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г., или введенных в эксплуатацию, сохраняют свою легитимность иные, чем ДДУ, договоры на покупку квартир.
Специалисты «Миэль-Новостройки» оценили, на какие категории проектов разделился рынок после вступления в силу 119-ФЗ «О внесении изменений в 214-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ».
Мониторинг рынка (более 80 проектов в Москве и 134 в Московской области, площадью от 40 до 200 тысяч кв. м) показал, что из всех площадок, находящихся на разных стадиях (от разработки концепции до начала строительства), почти 100% изначально запланированы к реализации по ДДУ. Ряд проектов, снятых с реализации в кризисное время, застройщики планируют вновь вывести на рынок, после перевода в соответствие с 214-ФЗ.
При этом на рынке новостроек Москвы остается определенный объем проектов, по которым остаются легитимными схемы реализации, действовавшие до введения 214-ФЗ и поправок к нему. К ним относятся, во-первых, объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г., то есть до вступления в силу 214-ФЗ. Во-вторых, дома, по которым завершено строительство, получены заключения о соответствии и разрешения на ввод в эксплуатацию. Доля таких объектов составляет всего 10% от общего числа реализуемых сегодня новостроек.
«Большая часть этих проектов построена, идет выдача ключей и заселение. Поправки обратной силы не имеют, поэтому те покупатели, которые приобретали квартиры в таких проектах, например, по предварительным договорам, обладают абсолютно легитимными документами», - отмечает гендиректор«Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
Для еще строящихся и реализуемых не по ДДУ объектов возможны несколько вариантов. Первый – приостановка реализации до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Второй – перевод реализуемых проектов на ДДУ, такая возможность и сопутствующие затраты зависят от пакета документов, в первую очередь, от наличия разрешения на строительство. Более 50% реализуемого сегодня жилья будет снято с реализации до получения РВЭ или перехода на ДДУ. Третий – продажа проектов оптовым покупателям (например, банкам). В этом случае застройщик сразу реализует большой объем, без необходимости перевода на ДДУ, и получает необходимое рефинансирование, которое может направить на проекты в более высокой стадии готовности.
Сегодня на круглом столе «Проблемы энергоэффективности при производстве и применении строительных материалов», организованном Комиссией по промышленности, экономики и собственности (КПЭС) ЗакС Санкт-Петербурга рассматривалась, среди прочих вопросов, судьба регионального методического документа (РМД) «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий».
Год назад Комитетом по строительству была инициирована разработка РМД в сфере энергоэффективности, призванного систематизировать энергетические требования к зданиям и строительным конструкциям, а также дать возможность как нормировать, так и контролировать заданные показатели, в том числе и с учетом современных требований к экологии, комфорту и сроку эксплуатации конструкций.
С тех пор, сообщил председатель КПЭС Александр Ольховский, этот документ находится в Комиссии по городскому хозяйству (КГХ) ЗакС. «РМД содержит параметры по энергоэффективности, которые в свое время были отменены вместе с ГОСТами в надежде, что рыночная экономика все урегулирует. Однако, это привело к тому, что мы сейчас имеем – рынок идет не по пути конкуренции, а по пути монополизации и ценового сговора. Пора уже на государственном уровне принимать меры по обеспечению безопасности граждан и эффективности экономики региона», подчеркнул он.
Принятие РМД необходимо городу, и сделать это нужно как можно быстрее. Поэтому КПЭС вернется к рассмотрению этого вопроса в сентябре, даже без участия КГХ, если у нее так и не найдется времени на рассмотрение данного документа, отметил А.Ольховский.