Риэлтеры Карелии поддержали идею принятия отраслевого закона
В Минстрое Карелии прошло совещание «Проблемы безопасности на рынке недвижимости». Соорганизатором совещания стали Аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и Северо-Западная палата недвижимости (СЗПН). На мероприятии присутствовали представители более чем 50 агентств недвижимости и крупнейших строительных компаний региона.
Участники совещания уверены, что на сегодняшний день основная проблема российского рынка недвижимости – обеспечение безопасности сделки для клиента и контрагентов при покупке и продаже жилья. Высказывались разные, зачастую очень критичные мнения о сложившейся ситуации в сфере недвижимости, говорилось о разработке стандартов профессиональной деятельности агентов, об определении и сути риелторской услуги.
Среди обсуждаемых вопросов – создание СРО для специалистов по недвижимости, а также необходимость изменения законодательства в сфере сделок с недвижимостью.
Замминистра по строительству Карелии Валентина Байкова подчеркнула заинтересованность властей региона в развитии отношений с риелторами. «Мы все были свидетелями того, какое серьезное влияние на рынок оказало введение саморегулирования в строительстве, - отметила она. – Но, как любое нововведение, создание СРО это сложный процесс. Думаю, что логично было бы начать обсуждение концепции регулирования рынка недвижимости профессионалами и органами власти и сделать это до обсуждения законопроекта в Государственной думе».
Некоторые участники совещания выразили сомнения в необходимости создания СРО для специалистов по недвижимости. Опыт саморегулирования в строительстве и оценке показал, что в органах управления СРО существует излишняя бюрократизация, вопросы решаются авторитарно, без учета интересов небольших компаний.
Президент СЗПН Юрий Румянцев отметил, что возможны различные концепции саморегулирования. Так, например, система СРО в оценочной деятельности предполагает регулирование деятельности специалистов, а в сфере строительства – компаний. Он полагает, что первый вариант является более предпочтительным для риелторов.
«Для так называемых «черных маклеров» выгоднее работать на нерегулируемом и непрозрачном рынке и, конечно, вопросы безопасности сделок такие компании мало волнует, - считает председатель Ассоциации риелторов Карелии Владимир Баранник. – Те компании, которым выгодно работать на цивилизованном рынке, готовы работать в едином правовом поле и входить в СРО. Для нас сейчас главное, чтобы те изменения, которые будут приняты, не мешали, а только помогали работе таких компаний. К сожалению, у многих еще остаются иллюзии, что ситуация в законодательстве в сфере сделок с недвижимостью будет «заморожена» на неопределенный срок. Но очевидно, что это не так, поскольку только риелторы еще не перешли на саморегулирование».
«Развернувшаяся дискуссия лишний раз показала всю сложность решения проблемы безопасности и регулирования рынка недвижимости. СЗПН уже провела совещания в Петербурге, Новгороде, Вологде и Пскове. Сейчас мы готовим обсуждение закона об операциях в сфере недвижимости и будем презентовать свою концепцию на Гражданском Жилищном Форуме в Петербурге осенью 2010 г., - отметил председатель правления СЗПН Павел Созинов. – Сейчас мы собираем мнения регионов об этом законопроекте».
По итогам совещания члены Ассоциации риелторов Карелиии руководители Минстроя региона подписали декларацию о необходимости принятия отраслевого закона в сфере недвижимости. В.Байкова вошла в состав Наблюдательного совета СЗПН.
В Москве состоялся workshop «Формирование устойчивых стратегий развития и эффективное управление коммерческой недвижимостью». Организаторами выступили консалтинговая компания Praedium Oncor International и УК BlackStone Keeping Company.
На мероприятии обсуждались схемы повышения доходности офисных и торговых центров, оптимизации затрат на эксплуатацию, а также вопросы по формированию эффективных решений изменения и модернизации объектов коммерческой недвижимости.
В докладе о рынке офисной недвижимости управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец отметил, что завершение 2009 и начало 2010 г. ознаменовались укреплением следующих основных тенденций: заключение большого числа крупных сделок на рынке, сокращение доли вакантных площадей, стабилизация ставок аренды и цен продаж.
«Объем нового строительства офисных площадей в Московском регионе по итогам 2009 г. составил 1,4 млн. кв. м, что сравнимо с докризисными значениями. Это объясняется тем, что финансирование строительства большинства объектов, ввод в эксплуатацию которых состоялся в 2009 г., было обеспечено до кризиса. Объем ввода новых офисных площадей в 2010 г. составит не более 800-900 тысяч кв. м, а масштабы нового строительства в 2011-2012 гг. еще больше сократятся», - считает Михаил Гец.
Также он отметил, что доля вакантных площадей продолжает удерживаться на высоком уровне – 20-22%, а до конца 2010 г. прогнозируется незначительное снижение уровня свободных площадей до 18-20%.
Спрос на объекты офисной недвижимости в 2009 г. существенно снизился. Более 50% из всех заключенных в 2009 г. сделок пришлось на пересогласование существующих договоров аренды. Только в IV квартале 2009 г. на рынке наметилось повышение активности арендаторов; объем заключенных сделок составил около 200 тысяч кв. м. «В I квартале 2010 г. объем сделок на рынке офисной недвижимости составил около 150 тысяч кв. м, а доля сделок по пересогласованию договоров аренды заметно сократилась по сравнению с 2009 г., и составила менее 20%», - рассказал М.Гец.
На фоне стагнации и сокращения спроса собственников крайне интересуют способы минимизации затрат по содержанию объекта. Вице-президент УК BlackStone Keeping Company Сергей Акулич рассказал о схемах оптимизации расходов при управлении объектом коммерческой недвижимости.
По его словам, при привлечении профессиональной УК расходы на содержание БЦ составляют порядка 2300-2600 рублей за 1 кв. м в год., включая коммунальные платежи, налоги, страхование, а также вознаграждение УК. Кроме того, С.Акулич рассказал, как новейшие технологии позволяют оптимизировать затраты на эксплуатации БЦ.
По данным Praedium Oncor International, в 2010 г. значительный объем вакантных площадей продолжает удерживать ставки на прежнем уровне. Небольшое повышение ставок наблюдается только в сегменте офисов класса А и В+ с центральным расположением. В настоящее время средняя стоимость аренды в офисах класса А составляет, примерно 600-750 долларов за кв. м в год, а в офисах класса В – 350-400 долларов. Во II полугодии 2010 г. ожидается незначительная корректировка ставок в сторону повышения, которая затронет преимущественно качественные и удачно расположенные объекты.
Как отметил С.Акулич, «при данной ситуации на рынке собственнику объектов необходимо удерживать старых арендаторов и профессиональные УК могут им в этом помочь». В частности для этого могут быть предложены такие услуги, как оптимизация эксплуатационных затрат в помещениях арендатора, внедрение программы «Зеленый офис», организация переговорных комнат в здании, предоставление консультационных услуг по охране труда и по противопожарной безопасности и т.д.
Руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков рассказал об основных тенденциях рынка объектов торговой недвижимости. «В конце 2009 – начале 2010 г. в этом сегменте отмечено оживление, стабилизация ставок и даже рост в отдельных секторах. Акцент покупателей на дешевые товары дал толчок к развитию сетей, ориентированных на низкий ценовой сегмент – дискаунтеров и гипермаркетов. В 2010 г. был отмечен незначительный рост арендных ставок. Более того, по некоторым наиболее привлекательным качественным помещениям с удачным расположением уже выстраиваются очереди из арендаторов», - отметил он.
Однако если речь идет не о разработке новой концепции, а о поддержании доходности уже действующего объекта, УК BlackStone Keeping Company акцентирует внимание собственников на повышение неарендных доходов. Об этом рассказала директор по развитию и маркетингу компании Ольга Штода.
По ее словам, неарендные доходы ТЦ могут увеличить общий доход на 25-32%. «Такие доходы ТЦ могут получать, проводя различные промо-мероприятия и выставки на своих площадках, предоставляя ТЦ для съемки фильмов, телепередач и рекламных роликов, а также оказывая арендаторам дополнительные платные услуги», рассказала О.Штода.