Застройщики ищут пути обхода договоров долевого участия
С 21 июня все застройщики должны продавать квартиры в строящихся домах только по договорам долевого участия. Иные схемы запрещают вступившие с этого дня в силу поправки к закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряду других законодательных актов, пишет «Коммерсант».
«По 119-ФЗ законны два варианта: договор купли-продажи квартиры (готовая квартира оформляется в собственность) или долевого участия, остальные запрещены», - пояснил партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. За получение денег с покупателей по иным схемам (предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и др.) компаниям грозит штраф 0,5-1 млн. рублей за каждую проданную квартиру. Исключениями являются только жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.
Однако, обзвон отделов продаж крупнейших застройщиков Москвы, показал, что практически все новостройки по-прежнему продаются с помощью преддоговоров. Заключить их для покупки квартиры в строящихся корпусах предложили в компании «Магистрат» («Интеко», ЖК «Доминион»), ГК СУ-155 (проект «Нагатино-Садовники»), «Главстрое» (проект «Мичуринский»), ДСК-1 (ЖК на ул. Академика Янгеля и «Катюшки» в Лобне).
В отделе продаж ГК ПИК отметили, что предложений с договорами долевого участия в наличии пока нет. В «Ведис-групп» также продают по преддоговорам, однако предлагают квартиры в домах, введенных в эксплуатацию (Марфино), что 119-ФЗ не противоречит. В ФСК «Лидер» (ЖК «Зодиак») агент предложил на выбор договор долевого участия или преддоговор, но за регистрацию договора долевки надо доплатить 45 тысяч рублей.
«Преддоговоры – способ дешевого финансирования на ранних этапах строительства. Работа по долевым договорам растягивает сроки стройки и повышает стоимость жилья из-за необходимости привлекать кредиты»,— пояснял представитель «Главстроя» Виталий Королев. Глава ФСК «Лидер» Владимир Воронин добавляет, что отказ от преддоговоров больнее всего ударит по застройщикам эконом-жилья: их схема – строить и продавать быстро, не дожидаясь всех согласований, - работать уже не будет.
Адвокат юридической фирмы «Юков, Хренов и партнеры» Андрей Лебедев отмечает, что эффективность поправок будет зависеть от того, будут ли на практике жестко наказывать за их несоблюдение. «Новые штрафы наиболее болезненны для застройщиков жилья эконом-класса»,— отмечает В.Воронин. В.Можаровский отмечает, что в законе не зафиксировано, кто будет контролировать выполнение закона и взимать штрафы. «Вряд ли 119-ФЗ кардинально изменит ситуацию: юристы компаний найдут новые возможности обходить закон», - полагает партнер коллегии адвокатов «Барщевский и партнеры» Владимир Букарев.
Инициатором подписанного сегодня соглашения о сотрудничестве между крупнейшими СРО Санкт-Петербурга выступил президент НП «Балтийский строительный комплекс» Владимир Чмырев.
В обращении к коллегам онотметил: «Сегодня сделан первый шаг на пути укрепления связей между петербургскими СРО. Считаю, что совместная работа позволит более точечно и эффективно решать вопросы по созданию необходимых условий для повышения качества строительства не только в Санкт-Петербурге, но и в других регионах, ведь наши СРО объединяют строительные компании из многих уголков России. Желаю всем участникам подписанного соглашения успехов и плодотворной совместной работы».
Основные цели сотрудничества сформулировал член Совета НП «БСК» Антон Мороз: «Санкт-Петербург – город уникальный, и нет ничего удивительного в том, что крупнейшие его СРО создают профессиональное сообщество, цели которого – совместная выработка единых нормативов в строительстве, проектировании и инженерных изысканиях на территории Петербурга, унификация требований и правил, информационный обмен и возможность посоветоваться и получить поддержку. Также мы будем осуществлять единую политику в Национальном объединении СРО в строительстве, теперь наши объединенные голоса будут иметь гораздо больший вес».
В.Чмырев подчеркнул, что к подписанному соглашению могут присоединяться и другие СРО.
Публикуем содержательную часть документа.
Соглашение о сотрудничестве между СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», НП «Балтийский строительный комплекс», НП «Газорспределительная система. Строительство», НП «Инжспецстрой», НП «Центр развития строительства», НП «Первая гильдия строителей», НП «ЦОС «Сфера-А», НП «Региональное строительное объединение».
1.1. Стороны в области саморегулирования в строительной отрасли руководствуются принципами делового партнерства и равенства.
1.2. Основными целями совместной деятельности Сторон являются:
1.2.1. предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации вследствие недостатков, выполняемых членами саморегулируемой организации работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства;
1.2.2. соблюдение общественных интересов и обеспечение представительства и защиты интересов сторон в органах государственной власти, органах местного самоуправления;
1.2.3. взаимодействие саморегулируемых организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления и потребителей, выполненных членами саморегулируемых организаций работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства;
1.2.4. совершенствование стандартов саморегулируемых организаций, правил саморегулирования и иных документов саморегулируемой организации;
1.2.5. разработка порядка привлечения к сотрудничеству страховых компаний, экспертных организаций, органов сертификации, учебных заведений, и иных организаций и структур, содействующих обеспечению деятельности саморегулируемых организаций.
2.1. Сотрудничество между Сторонами будет включать в себя:
2.1.1. совместное участие в обсуждении вопросов государственной политики в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
2.1.2. совместное формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, а так же совместную разработку предложений по законопроектам и иным нормативно-правовым актам и внесение их на рассмотрение государственных органов, а так же совместное участие в обсуждении законопроектов в порядке, предусмотренном действующим законодательством;
2.1.3. согласование взаимных позиций в целях осуществления скоординированной политики, связанной с представлением интересов в Национальном объединении саморегулируемых организаций, а так же в связи с участием представителей Сторон в работе органов управления Национального объединения СРО (Всероссийского съезда, Совета Национального объединения саморегулируемых организаций) и структурных подразделений (Комитетов, подкомитетов и рабочих групп);
2.1.4. обмен информацией, нормативными и иными документами, а также опытом в области саморегулирования в строительной отрасли;
2.1.5. обмен информацией о членах саморегулируемой организации и о выдаче свидетельств о допуске к работам по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее – «Свидетельство о допуске»), в том числе:
- о приеме в члены саморегулируемой организации юридических лицах и индивидуальных предпринимателей;
- о выдаче Свидетельств о допуске;
- о решениях, принятых коллегиальным органом управления Партнерства,
Общим собранием, в том числе о принятых в отношении членов саморегулируемой организации решениях о приостановлении действия Свидетельств о допуске и исключении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей из состава членов саморегулируемой организации.
2.1.6. обмен информацией статистического и аналитического характера;
2.1.7. совместную работу над методологией проведения мероприятий по контролю за деятельностью членов саморегулируемых организации в части соблюдения требований к выдаче свидетельств о допуске, стандартов саморегулируемой организации и правил саморегулирования;
2.1.8. взаимную координацию своей информационной политики с целью обеспечения максимальной прозрачности и открытости института саморегулирования в строительной отрасли, популяризации преимуществ развития саморегулирования в России.
2.1.9. проведение совместных конференций, семинаров, круглых столов и выставок, с обязательным привлечением к участию членов саморегулируемых организаций и изданием материалов проведенных мероприятий;
2.1.10. информационное сотрудничество путем обмена и размещения информации на своих официальных интернет-сайтах, а также в печатных информационных изданиях;
2.1.11. совместное членство и участие в работе Союзов, Ассоциаций и т.д.
3.1. Перечень мероприятий, перечисленных в настоящем Соглашении, не является исчерпывающим и может дополняться либо сокращаться по согласованию Сторон. Изменения и дополнения к настоящему Соглашению могут быть приняты по взаимному согласию Сторон и оформляются отдельными соглашениями, которые становятся неотъемлемой частью настоящего Соглашения.
4.1. В случае возникновения разногласий по вопросам, вытекающим из настоящего Соглашения или связанным с его выполнением, представители Сторон обязаны провести соответствующие консультации и принять необходимые меры по урегулированию этих разногласий.
4.2. Настоящее Соглашение является безвозмездным.
5.1. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности информации, полученной друг от друга по предмету данного Соглашения, и примут все необходимые меры для предотвращения полного или частичного ее разглашения или ознакомления с ней третьих лиц без согласия другой стороны.
6.1. Каждая из Сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящее Соглашение, письменно уведомив об этом другую сторону. В таком случае настоящее Соглашение считается расторгнутым на следующий день с даты получения соответствующей Стороной уведомления о расторжении.