В рамках программы классификации, ГУД присвоила классность 111 бизнес-центровам Петербурга
В ходе реализации программы «Всероссийская классификации бизнес-центров», разработанной НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД), экспертами рынка недвижимости была присвоена классность 111 действующим бизнес-центрам Санкт-Петербурга. Об этом было сообщено в ходе видео-пресс-конференции.
В 2009 г. ГУД разработала и приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Главная цель классификации ГУД – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России, введение единых и понятных правил классификации объектов офисной недвижимости.
В начале 2010 г. в нескольких городах России созданы Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты ГУД, авторитетные представители местного сообщества, профессионалы рынка, представители органов власти. Комиссии присваивают БЦ классность, опираясь на критерии базовой классификации ГУД и профессиональную оценку экспертов. Классификация бизнес-центров проводится бесплатно.
Принципиальное отличие классификации ГУД от иных заключается в том, что представители офисного центра сами себе не могут присвоить классность. Объект исследуют эксперты Сертификационной комиссии. При работе в регионах в базовую классификацию вносятся уточнения, исходя из особенностей регионального рынка офисной недвижимости каждого конкретного региона.
«Необходимость создания единой системы классификации офисных объектов России продиктована самим рынком. Наша задача – создать реальную картину рынка бизнес-центров, понять его общий объем, объекты какого уровня на сегодняшний день существуют и востребованы. Процедура проведения классификации уже отработана в Екатеринбурге и Петербурге, она прозрачна для участников рынка, и мы готовы к проведению классификации в крупных городах России», - заявил председатель Сертификационной комиссии ГУД, председатель ГК «Бестъ» Андрей Лушников.
В настоящий момент сертификационные комиссии ГУД работают в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени. Ведется работа по созданию комиссий и базы объектов для классификации в Казани, Краснодаре, Красноярске и других городах.
В Санкт-Петербурге критериями отбора БЦ для классификации являются размер объекта – более 1000 кв.м., а также наличие в бизнес-центре более одного арендатора. В регионах площадь классифицируемых объектов начинается с 500 кв. м. В 2010 г. экспертами Сертификационной комиссии было проведено 6 заседаний, в ходе которых 111 офисным центрам Петербурга присвоен определенный класс в соответствии с базовой классификацией объектов офисной недвижимости, принятой ГУД.
«Проводя классификацию объектов Петербурга, комиссия обнаружила порядка 20% несоответствия заявленной классности, причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения, - говорит эксперт Сертификационной комиссии ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Принимая участия в программе классификации, объекты получают беспристрастную оценку. В случае если собственник объекта не согласен с оценкой экспертов, системой предусмотрена процедура апелляции. В случае если объекту для перехода в другой, более высокий класс, необходимо произвести доработки, то после их внедрения ГУД готов пересмотреть свое решение».
Осенью 2010 г. начнется активная фаза классификации объектов Москвы. По данным аналитиков общее количество бизнес-центров Москвы составляет более 700 объектов совокупной офисной площадью более 11 млн. кв. м.
«Не смотря на то, что ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию достаточно большое количество офисной недвижимости, мы наблюдаем сокращение вакантных площадей, - говорит полномочный представитель ГУД по Москве и ЦАО, президент компании NAI Becar Александр Шарапов. – Система классификации, разработанная ГУД в Петербурге подходит и для Москвы, так как у нас очень схожие рынки. Нередко в Москве можно встретить ситуацию, когда объекты класса А могут быть дешевле класса В и наша задача ответить на вопрос арендатора почему так происходит».
Результаты деятельности ГУД по классификации объектов городов России будут представлены на IV Международном инвестиционном форуме PROEstate в сентябре 2010 г.
По итогам проведения Всероссийской классификации бизнес-центров, ГУД представит деловому сообществу общий реестр бизнес-центров и соответствие их параметров современным требованиям рынка. Сертификационная комиссия присваивает объектам класс сроком на 2 года. Классность объекта будет подтверждаться сертификатом соответствия ГУД или фирменным знаком «Система классификации офисных центров ГУД».
Постепенный выход рынка недвижимости из кризиса формально не отражается на стоимости офисных помещений. Избыток простаивающих площадей не дает ставкам расти. Однако владельцы бизнес-центров постепенно сворачивают практику кризисных дисконтов. Вместо 25-процентных скидок девелоперы готовы уступить лишь несколько процентов. В результате реальная стоимость офисных площадей в I полугодии 2010 г. выросла почти на 20%, пишет «РБК daily».
«Верным признаком стабилизации на рынке московской коммерческой недвижимости является прекращение падения номинальных ценовых индикаторов на фоне роста реальных ставок аренды и цен продаж», - считает руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество» Антон Любин. Своих минимальных значений ставки аренды и продажная стоимость достигли к I кварталу 2009 г. и с тех пор практически не изменялись.
В то же время именно в кризис в ходу у брокеров появилось четкое разделение на заявленные цены и реальные. Сейчас офисные «распродажи» практически ушли в прошлое: от заявленных ставок аренды владельцы площадей готовы скинуть лишь 5%, а при продаже – 8-10%, и то лишь в случае с офисными новостройками. От цены бизнес-центра на вторичном рынке можно скинуть не более номинальных 5%, свидетельствуют данные «Нового качества». Эту тенденцию подтверждает замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers International Ольга Побуковская: «По скидкам мы находимся в диапазоне 5-7%, максимум 10%».
В результате, несмотря на стагнацию заявленных цен на офисном рынке, реальная стоимость продажи и аренды пошла вверх: с начала года офисы прибавили от 8 до 20% цены в зависимости от сегмента. Активнее всего росла цена продажи на первичном рынке офисов, которая в классе A достигла 8,3 тысячи долларов за 1 кв. м, и ставка аренды на вторичном рынке, которая, достигнув отметки 760 долляров за 1 кв. м класса А, почти сравнялась с заявленными ставками. Арендовать 1 кв. м в новом офисе можно за 650 долларов, скинув от начальной цены 50 долл.
«Велика вероятность того, что в скором времени рынок придет в движение», - считает А.Любин. Восстановления рынка он ожидает уже к концу 2010 г., которое выразится в росте номинальных и реальных показателей на уровне 4-6%. Ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов ожидает повышения ставок на уровне 5-10% к концу 2010 г.
Однако уровень вакантных площадей из-за ввода новых офисных комплексов сильно не снизится. По данным О. Побуковской, сейчас без арендаторов простаивает 25% офисов класса А и 15% класса B, причем эти показатели прибавили с конца 2009 г. соответственно 5 и 1%.