Эксперт: Торговые объекты сегмента luxury в центре Петербурге всегда будет востребованы
Общий объем встроенных торговых помещений в Санкт-Петербурге составляет 5,3 млн. кв. м. Управляющий партнер АРИН Игорь Горский обратил внимание на то, что объекты, которые выкупаются малым бизнесом в соответствии с законом о преимущественным праве приватизации, как правило, тут же перепродаются.
Вопреки распространенным представлениям, даже в период кризиса сохранялся спрос на такие объекты класса luxury, расположенные на Невском пр. и прилегающих оживленных магистралях. Этот сегмент, по оценке И.Горского, всегда будет востребован: на Невском пр. срабатывает фактор «главной улицы», являющейся символом Петербурга.
По мнению эксперта, два крупных торговых комплекса, почти одновременно открывающихся на пл. Восстания – Stockmann и «Бриз» - также будут окупаться преимущественно за счет «брэндовых» арендаторов. Он не сомневается в том, что иностранных компаний, которые захотят открыть магазины luxury-класса в этих новых центрах, будет достаточно. Однако спустя 2-3 года возможен «отсев», полагает И.Горский. Он напомнил, что на той же площади начались изыскательскеие работы для проектирования и строительства подземного торгового комплекса.
По мнению некоторых участников дискуссии, потенциальная перенасыщенность площади Восстания торговыми объектами может оказать негативное влияние на заполняемость. По оценке старшего специалиста Capital Legal Services Ирины Оникиенко, проект подземного комплекса на пл. Восстания является проблемным, поскольку он «фантастически затратен», и при этом с ним будут постоянно конкурировать два соседних объекта.
По данным АКЦ «Миэль», суммарный объем прироста качественных торговых площадей за январь-май 2010 г. составил 28,6 тысяч кв. м, что в 4 раза ниже, чем за аналогичный период 2009 г. Общий объем арендопригодной площади современной торговой недвижимости в Москве на текущий момент составляет 3,61 млн. кв. м. До конца года к вводу заявлено порядка 1 млн. кв. м качественной торговой недвижимости.
В целом на рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции: восстановление спроса на аренду и продолжающийся спад спроса на покупку торговых площадей. Количество заявок на аренду превышало показатели аналогичных периодов 2007-2009 гг., и напротив, число заявок на покупку было самым низким.
С конца 2009 года произошло значительное смещение спроса по направлениям. Сегодня арендаторы больше предпочитают северное и северо-западное направления, а покупатели западное и юго-западное. Наиболее привлекательными для арендаторов и покупателей остаются помещения до 250 кв. м.
Несмотря на рост спроса, доля вакантных площадей по-прежнему остается на уровне 10%. Это связано с тем, что потенциальные арендаторы более продуманно подходят к выбору помещений, а большинство объектов не соответствуют их критериям. Свою лепту в сохранение уровня вакантных площадей также вносят недавно открывшиеся торговые центры, которые имеют некоторые затруднения с привлечением арендаторов.
Ставки аренды не претерпели существенных изменений. Начиная с III квартала 2009 г. их уровень достаточно стабилен. Средняя стоимость аренды на торговые помещения выше минимального значения, зафиксированного за период кризиса, на 37%. При этом наибольший рост ставок наблюдается в торговых центрах. Базовая ставка аренды в них в I квартале 2010 г. и далее соответствовала уровню начала 2008 г. и составляла 1038 долларов за 1 кв. м в год. Рост цен на торговые помещения, который начался в IV квартале 2009 г. продолжен не был. От минимального значения, зафиксированного за кризис, средняя базовая цена повысилась всего на 13%.
Количество «чистых» сделок по купле-продаже на рынке начинает расти, однако все еще продолжаются сделки, проводимые под влиянием дефолтных кредитов, реструктуризации долгов компаний и в качестве сделок M&A.
«Цены и ставки аренды на протяжении последних трех кварталов характеризуются незначительным ростом и несущественными колебаниями относительно установившегося тренда. При этом до конца 2010 г. мы не прогнозируем серьезных ценовых скачков, - отмечает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков. – По сравнению с докризисным периодом, на рынке все еще наблюдается недостаток платежеспособного спроса. И поскольку до конца года ожидается ввод нескольких крупных объектов, то ожидать прихода арендаторов в менее качественные объекты пока еще рано».