Д.Медведев поручил Госдуме доработать правки в Градкодекс в части территориального планирования
Президент РФ Дмитрий Медведев направил председателю Госдумы Борису Грызлову заключение на проект закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части вопросов территориального планирования», принятый в I чтении 4 июня 2010 г., сообщает пресс-служба Кремля
В документе отмечается, что необходимость совершенствования правового регулирования отношений в области территориального планирования не вызывает сомнений. Вместе с тем законопроект требует доработки.
В законопроекте дается определение понятию «нормативы градостроительного проектирования»; указанными нормативами считается совокупность стандартов, предусматривающих качественные и количественные требования к размещению объектов капитального строительства, территориальных и функциональных зон, элементов планировочной структуры, публичных сервитутов, обеспечивающих устойчивое развитие территорий.
«Следует отметить, что вопросы, связанные со стандартизацией, регулируются законом «О техническом регулировании». Согласно ему стандартом является документ, в котором в целях добровольного многократного использования устанавливаются характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг. Содержание нормативов градостроительного проектирования, цели, для которых они предназначены, порядок их разработки и утверждения существенно отличаются от содержания, целей, порядка разработки и утверждения стандартов, предусмотренных законом «О техническом регулировании», говорится в заключении.
Кроме того, принятие техрегламентов, стандартов и иных документов в области стандартизации относится к исключительной компетенции РФ (ст. 4 и другие). Субъекты РФ и МО не вправе принимать нормативные правовые акты, стандарты и иные документы в области технического регулирования, в связи с этим региональные и местные нормативы градостроительного проектирования не могут являться стандартами.
Таким образом, определение понятия «нормативы градостроительного проектирования» необходимо доработать с учетом указанных требований закона «О техническом регулировании».
В законопроекте предусматривается новый вид нормативов в области градостроительной деятельности, на основании которых подготавливаются документы территориального планирования, – федеральные нормативы градостроительного проектирования.
«Необходимо отметить, что в настоящее время во исполнение требований Градостроительного кодекса РФ во многих субъектах РФ и МО названные документы уже утверждены. В связи с этим в законопроекте целесообразно решить вопрос о том, потребуется ли после утверждения федеральных нормативов градостроительного проектирования приводить в соответствие с ними указанные документы территориального планирования», - отмечается в заключении.
Следует также учитывать, что согласно поручению Президента РФ от 27 декабря 2009г. предусмотренные Градкодексом документы территориального планирования должны быть утверждены до 2012 г.
Кроме того, поскольку законопроектом устанавливаются новые требования к форме, составу и содержанию документов территориального планирования, следует также решить вопрос о необходимости пересмотра утвержденных в настоящее время документов территориального планирования, форма, состав и содержание которых устанавливались по старым правилам.
В законопроекте содержится много норм об особо охраняемых природных территориях (ООПТ), которые не соответствуют закону «Об ООПТ». Например, им не предусматривается, что образование и обеспечение правового режима ООПТ должно осуществляться в соответствии с указанными в законопроекте документами территориального планирования.
Законопроектом не в полной мере учитываются требования земельного законодательства РФ. Так, в ст. 1 Земельного кодекса РФ указывается, что целевое назначение земель определяется не только исходя из их принадлежности к определенной категории, но и с учетом разрешенного использования. В связи с этим в соответствующих положениях этой статьи следует вести речь о недопустимости изменения целевого назначения земель, а не перевода земель и земельных участков из одной категории в другую.
В ст. 10 Градкодекса в редакции законопроекта предусматриваются нормы, требующие отображать в документах территориального планирования границы зон экологического риска и возможного загрязнения окружающей среды. Это не согласуется со ст. 57 и др. закона «Об охране окружающей среды».
В ст. 1 законопроекта обоснованно говорится не только об объектах капстроительства, но и об иных объектах, создание которых может предусматриваться в документах территориального планирования. Представляется, что такие объекты целесообразно определить в законопроекте. К ним могут относиться объекты благоустройства, многолетние насаждения, искусственно созданные участки суши и т.д.
Законопроектом Градкодекс дополняется нормами о включении и исключении земельных участков из границ населенных пунктов. Это представляется нецелесообразным, поскольку названное требование, которое в настоящее время предусматривается ч. 11 ст. 41 закона «О введении в действие Градкодекса РФ», носит временный характер (срок его действия истекает 1 января 2012 г.).
В заключении отмечаются и иные – терминологические, юридико–технические и редакционные недочеты, которые требуют устранения.
В Москве состоялся workshop «Формирование устойчивых стратегий развития и эффективное управление коммерческой недвижимостью». Организаторами выступили консалтинговая компания Praedium Oncor International и УК BlackStone Keeping Company.
На мероприятии обсуждались схемы повышения доходности офисных и торговых центров, оптимизации затрат на эксплуатацию, а также вопросы по формированию эффективных решений изменения и модернизации объектов коммерческой недвижимости.
В докладе о рынке офисной недвижимости управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец отметил, что завершение 2009 и начало 2010 г. ознаменовались укреплением следующих основных тенденций: заключение большого числа крупных сделок на рынке, сокращение доли вакантных площадей, стабилизация ставок аренды и цен продаж.
«Объем нового строительства офисных площадей в Московском регионе по итогам 2009 г. составил 1,4 млн. кв. м, что сравнимо с докризисными значениями. Это объясняется тем, что финансирование строительства большинства объектов, ввод в эксплуатацию которых состоялся в 2009 г., было обеспечено до кризиса. Объем ввода новых офисных площадей в 2010 г. составит не более 800-900 тысяч кв. м, а масштабы нового строительства в 2011-2012 гг. еще больше сократятся», - считает Михаил Гец.
Также он отметил, что доля вакантных площадей продолжает удерживаться на высоком уровне – 20-22%, а до конца 2010 г. прогнозируется незначительное снижение уровня свободных площадей до 18-20%.
Спрос на объекты офисной недвижимости в 2009 г. существенно снизился. Более 50% из всех заключенных в 2009 г. сделок пришлось на пересогласование существующих договоров аренды. Только в IV квартале 2009 г. на рынке наметилось повышение активности арендаторов; объем заключенных сделок составил около 200 тысяч кв. м. «В I квартале 2010 г. объем сделок на рынке офисной недвижимости составил около 150 тысяч кв. м, а доля сделок по пересогласованию договоров аренды заметно сократилась по сравнению с 2009 г., и составила менее 20%», - рассказал М.Гец.
На фоне стагнации и сокращения спроса собственников крайне интересуют способы минимизации затрат по содержанию объекта. Вице-президент УК BlackStone Keeping Company Сергей Акулич рассказал о схемах оптимизации расходов при управлении объектом коммерческой недвижимости.
По его словам, при привлечении профессиональной УК расходы на содержание БЦ составляют порядка 2300-2600 рублей за 1 кв. м в год., включая коммунальные платежи, налоги, страхование, а также вознаграждение УК. Кроме того, С.Акулич рассказал, как новейшие технологии позволяют оптимизировать затраты на эксплуатации БЦ.
По данным Praedium Oncor International, в 2010 г. значительный объем вакантных площадей продолжает удерживать ставки на прежнем уровне. Небольшое повышение ставок наблюдается только в сегменте офисов класса А и В+ с центральным расположением. В настоящее время средняя стоимость аренды в офисах класса А составляет, примерно 600-750 долларов за кв. м в год, а в офисах класса В – 350-400 долларов. Во II полугодии 2010 г. ожидается незначительная корректировка ставок в сторону повышения, которая затронет преимущественно качественные и удачно расположенные объекты.
Как отметил С.Акулич, «при данной ситуации на рынке собственнику объектов необходимо удерживать старых арендаторов и профессиональные УК могут им в этом помочь». В частности для этого могут быть предложены такие услуги, как оптимизация эксплуатационных затрат в помещениях арендатора, внедрение программы «Зеленый офис», организация переговорных комнат в здании, предоставление консультационных услуг по охране труда и по противопожарной безопасности и т.д.
Руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков рассказал об основных тенденциях рынка объектов торговой недвижимости. «В конце 2009 – начале 2010 г. в этом сегменте отмечено оживление, стабилизация ставок и даже рост в отдельных секторах. Акцент покупателей на дешевые товары дал толчок к развитию сетей, ориентированных на низкий ценовой сегмент – дискаунтеров и гипермаркетов. В 2010 г. был отмечен незначительный рост арендных ставок. Более того, по некоторым наиболее привлекательным качественным помещениям с удачным расположением уже выстраиваются очереди из арендаторов», - отметил он.
Однако если речь идет не о разработке новой концепции, а о поддержании доходности уже действующего объекта, УК BlackStone Keeping Company акцентирует внимание собственников на повышение неарендных доходов. Об этом рассказала директор по развитию и маркетингу компании Ольга Штода.
По ее словам, неарендные доходы ТЦ могут увеличить общий доход на 25-32%. «Такие доходы ТЦ могут получать, проводя различные промо-мероприятия и выставки на своих площадках, предоставляя ТЦ для съемки фильмов, телепередач и рекламных роликов, а также оказывая арендаторам дополнительные платные услуги», рассказала О.Штода.