Эксперт: Восстановление рынка офисной недвижимости займет около 5 лет
Анализ крупных арендаторов офисов класса А показывает, что многие из таких компаний – это иностранные инвестбанки, крупные фонды, консалтинговые структуры. Часть из них в ходе кризиса покинули российский рынок и не скоро вернутся, а по мере возвращения не сразу наберут тот объем, который у них был до кризиса, считает гендиректор AFI Development Александр Халдей.
«Развитие рынка замедлилось по сравнению с докризисным ростом, и ожидать бурной экспансии иностранных компаний в прежних объемах в ближайшие годы не стоит. Я полагаю, этот процесс займет около 5 лет», отмечает он.
А.Халдей также сообщил: «В ближайшее время мы завершаем строительство 2 объектов, на которые у нас есть спрос со стороны крупных российских компаний, - это офисный комплекс класса А, в рамках проекта «Аквамарин» на Озерковской наб., и офис класса В+ на Павелецкой наб. Сейчас оба проекта находятся на продвинутой стадии строительства. Спрос на них мы объясняет тем, что они являются не отдельно стоящими строениями, а частью МФК, с качественной инфраструктурой и окружением. Это делает их более конкурентоспособными на фоне существующего рынка. При этом, сегодня мы не планируем развивать новые офисные проекты», передает ИА Интерфакс.
В Москве состоялся workshop «Формирование устойчивых стратегий развития и эффективное управление коммерческой недвижимостью». Организаторами выступили консалтинговая компания Praedium Oncor International и УК BlackStone Keeping Company.
На мероприятии обсуждались схемы повышения доходности офисных и торговых центров, оптимизации затрат на эксплуатацию, а также вопросы по формированию эффективных решений изменения и модернизации объектов коммерческой недвижимости.
В докладе о рынке офисной недвижимости управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец отметил, что завершение 2009 и начало 2010 г. ознаменовались укреплением следующих основных тенденций: заключение большого числа крупных сделок на рынке, сокращение доли вакантных площадей, стабилизация ставок аренды и цен продаж.
«Объем нового строительства офисных площадей в Московском регионе по итогам 2009 г. составил 1,4 млн. кв. м, что сравнимо с докризисными значениями. Это объясняется тем, что финансирование строительства большинства объектов, ввод в эксплуатацию которых состоялся в 2009 г., было обеспечено до кризиса. Объем ввода новых офисных площадей в 2010 г. составит не более 800-900 тысяч кв. м, а масштабы нового строительства в 2011-2012 гг. еще больше сократятся», - считает Михаил Гец.
Также он отметил, что доля вакантных площадей продолжает удерживаться на высоком уровне – 20-22%, а до конца 2010 г. прогнозируется незначительное снижение уровня свободных площадей до 18-20%.
Спрос на объекты офисной недвижимости в 2009 г. существенно снизился. Более 50% из всех заключенных в 2009 г. сделок пришлось на пересогласование существующих договоров аренды. Только в IV квартале 2009 г. на рынке наметилось повышение активности арендаторов; объем заключенных сделок составил около 200 тысяч кв. м. «В I квартале 2010 г. объем сделок на рынке офисной недвижимости составил около 150 тысяч кв. м, а доля сделок по пересогласованию договоров аренды заметно сократилась по сравнению с 2009 г., и составила менее 20%», - рассказал М.Гец.
На фоне стагнации и сокращения спроса собственников крайне интересуют способы минимизации затрат по содержанию объекта. Вице-президент УК BlackStone Keeping Company Сергей Акулич рассказал о схемах оптимизации расходов при управлении объектом коммерческой недвижимости.
По его словам, при привлечении профессиональной УК расходы на содержание БЦ составляют порядка 2300-2600 рублей за 1 кв. м в год., включая коммунальные платежи, налоги, страхование, а также вознаграждение УК. Кроме того, С.Акулич рассказал, как новейшие технологии позволяют оптимизировать затраты на эксплуатации БЦ.
По данным Praedium Oncor International, в 2010 г. значительный объем вакантных площадей продолжает удерживать ставки на прежнем уровне. Небольшое повышение ставок наблюдается только в сегменте офисов класса А и В+ с центральным расположением. В настоящее время средняя стоимость аренды в офисах класса А составляет, примерно 600-750 долларов за кв. м в год, а в офисах класса В – 350-400 долларов. Во II полугодии 2010 г. ожидается незначительная корректировка ставок в сторону повышения, которая затронет преимущественно качественные и удачно расположенные объекты.
Как отметил С.Акулич, «при данной ситуации на рынке собственнику объектов необходимо удерживать старых арендаторов и профессиональные УК могут им в этом помочь». В частности для этого могут быть предложены такие услуги, как оптимизация эксплуатационных затрат в помещениях арендатора, внедрение программы «Зеленый офис», организация переговорных комнат в здании, предоставление консультационных услуг по охране труда и по противопожарной безопасности и т.д.
Руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков рассказал об основных тенденциях рынка объектов торговой недвижимости. «В конце 2009 – начале 2010 г. в этом сегменте отмечено оживление, стабилизация ставок и даже рост в отдельных секторах. Акцент покупателей на дешевые товары дал толчок к развитию сетей, ориентированных на низкий ценовой сегмент – дискаунтеров и гипермаркетов. В 2010 г. был отмечен незначительный рост арендных ставок. Более того, по некоторым наиболее привлекательным качественным помещениям с удачным расположением уже выстраиваются очереди из арендаторов», - отметил он.
Однако если речь идет не о разработке новой концепции, а о поддержании доходности уже действующего объекта, УК BlackStone Keeping Company акцентирует внимание собственников на повышение неарендных доходов. Об этом рассказала директор по развитию и маркетингу компании Ольга Штода.
По ее словам, неарендные доходы ТЦ могут увеличить общий доход на 25-32%. «Такие доходы ТЦ могут получать, проводя различные промо-мероприятия и выставки на своих площадках, предоставляя ТЦ для съемки фильмов, телепередач и рекламных роликов, а также оказывая арендаторам дополнительные платные услуги», рассказала О.Штода.