Эксперт: Улучшение условий кредитования может привести к новой волне проблемных ипотечных кредитов
Несмотря на активный рост спроса на ипотечные кредиты весной 2010 г., восстановление этого сегмента рынка происходит не очень быстро. И в этой ситуации банки предпринимают все новые шаги по привлечению заемщиков, предлагая все более выгодные условия. По оценке специалистов компании «Ипотек.Ру», в ближайшем будущем можно ожидать «гонку лояльности» банков, подобную той, что происходила в предкризисные годы.
Улучшение условий кредитования началось еще в 2009 г. вполне традиционным способом – снижением ипотечных ставок. И уже к весне 2010 г. ставки по наиболее привлекательным кредитным программам банков опустились ниже «психологических» 10%.
Однако, простым снижением ставок дело не ограничилось. Сбербанк пошел на беспрецедентный для российского ипотечного рынка шаг – с 19 апреля отменил комиссии за выдачу и оформление кредитов. Такого не было даже в самые добрые для заемщиков докризисные времена: снижая ставки, банки предпочитали «добирать» недополученную прибыль комиссиями.
Вслед за Сбербанком, об отмене сборов объявили Дельта-Кредит и Московский кредитный банк. Другие пошли по пути снижения первоначального взноса. Так, на сегодняшний день, в ряде случаев минимальный первоначальный взнос опустился до докризисных 10%.
По сути, все меры направлены не просто на поддержание спроса, но и на активное расширение круга заемщиков. «Возможности кредитования у банков есть, – убежден гендиректор «Ипотек.Ру» Дмитрий Овсянников – Сейчас банки снижают ставки по депозитам, но к оттоку средств населения из банков это не приводит. Деньги должны «работать», банки, как кредитные организации вынуждены выдавать кредиты, чтобы иметь возможность выплачивать вкладчикам проценты, и ипотека – наиболее стабильный инструмент кредитования. Уже хотя бы потому, что, в отличие от потребительских кредитов, у него есть обеспечение – недвижимость, которая в ближайшие годы вряд ли будет существенно падать в цене».
Тем не менее, кризис показал, что наиболее привлекательные для клиентов программы являются одновременно наиболее высокорисковыми для банков. Таким образом, «гонка лояльности» в борьбе за клиента может привести к увеличению числа проблемных заемщиков. Особенно сейчас, когда окончательное восстановление экономики еще не произошло.
«Да, теоретически, снижение первоначального взноса и связанное с ним увеличение числа не самых состоятельных заемщиков, действительно, может обернуться ростом числа невозвращенных кредитов, – говорит Д.Овсянников. – Однако, сегодняшняя ситуация отличается от докризисной. Дело в том, что риск невозврата кредита во многом определяется соотношением ежемесячного платежа и дохода заемщика. Так вот, если до кризиса банки допускали, чтобы платеж составлял 60-65% и даже 75% от дохода заемщика (из-за чего, вследствие кризисного уменьшения зарплат, многие заемщики не платить по кредитам), то сейчас этот показатель составляет не более 30-40%, и в редких случаях – 45%. Поэтому, я не думаю, что создание более благоприятных условий для заемщиков, в том числе и снижение первоначального взноса, приведет к массовым невозвратам ипотечных кредитов».
По данным Prime Time Realty, на рынке элитной жилой недвижимости Москвы в I квартале 2010 г. количество сделок оказалась почти на 60% больше, чем за аналогичный период 2009 г. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляет 19100 долларов, на вторичном – 22725 долларов. Цены в этом секторе растут примерно на 1% в месяц.
Это в целом соответствует общим тенденциям рынка жилья. Количество сделок на рынке жилой недвижимости в I квартале 2010 г. значительно выросло, и вектор сохраняется. В апреле 2010 г. было продано квартир на 14%, чем в марте, а в мае – на 10% больше, чем в апреле. Причем по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., этой весной было заключено на 66% больше сделок.
В основном сделки совершаются на вторичном рынке, однако в последнее время начало расти и количество сделок с новостройками. Доля сделок на первичном рынке в I квартале 2010 г. составила порядка 35%, в то время как в тот же период 2009 г. – всего около 10%.
Несмотря на рост продаж, цены на жилье пока остаются на прежнем уровне. В ближайшее время эксперты прогнозируют рост цен не более чем на 1%. Сейчас стоимость 1 кв. м жилья в Москве в среднем составляет 4,5 тысячи долларов.